五一假期第一天

小编从睡梦中爬起

就被一则惊人的消息刷屏

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4月27日晚被传“一秒被抢光”的蛇口新盘山语海，59套房源全部被深圳规土委锁定了。

管理局锁定是什么意思呢？

小编这就来解释一下

 房源全部被锁定  这就很耐人寻味啦

小编了解到 山语海这批产品是二期

以【蛇口新盘卖出龙华价】闻名

最低备案价格仅仅5.56万一平米

而

这其实已经比龙华还低了

价格如此之低

因此一拿到预售证即备受关注

27日晚上实行网上开盘

媒体报道被1秒抢光

其实说到这儿

大家可能没注意到

规土委系统显示该项目一期

548套住宅中也有32套住宅

处于被锁定状态

其余为初始登记或已备案状态

综上所述 也就是说

该项目其实共有91套住宅被管理局锁定

曾以超低开盘价轰动深圳

此前

该项目一期住宅

在2016年10月9日

也就是深圳第二波

调控新政后罕有的开盘项目

彼时开盘价低至4.8万元/㎡起

低于市场价约1.5万元/㎡左右

这在当时也备受关注！据悉，山语海仅3周时间以141套的成交量位列南山区10月份成交量第五名，似乎并未明显受新政影响而呈现冷清态势。

有报道称开盘当日，现场有“黄牛”向购房人兜售所谓的内部价，而购房人则需要向黄牛支付5至10万元不等的“喝茶费”。

此批售卖的二期住宅单价更为惊人

此次开盘的项目二期位于

去年7月新扩容的9.7平方公里

前海蛇口自贸区周边的赤湾片区

距离2号线起点站“赤湾”站约1公里，背后为小南山公园，距离南山图书馆赤湾分馆仅200余米，容积率较低，采用沿梯级地形布置。

据链家地产数据，该项目周边的山海韵社区，120平米的二手住宅单价约为7.7万元/㎡。而该项目的一期产品，80平米住宅均价耶为7.7万元/㎡，大面积产品均价则在8万元/㎡左右。

而此次批售的山语海2期59套住宅

为86至113㎡的产品

如此看来，与该项目的一期住宅相比，此次批售的均价为5.9万元/㎡的二期住宅，两者价差都在15000元/㎡-20000元/㎡左右。

单套差价总额则在130万至220万元左右，巨大的价差空间成为问题的肇始因素和聚焦点。

究竟为何会被“锁”？

关于“管理局锁定”，此前就曾出现过可供参考的案例。

2015年1月14日荣超大厦及数家开发商项目不少房源状态变为“管理局锁定”。

2015年1月16日，深圳市规划和国土资源委员会曾在官网回应“锁房源”一事，项目被锁定的原因可能是：

❶ 涉及规划、土地违法行为的房地产；

❷ 协助司法机关查封；

❸ 安居型商品房预售管理；

❹ 其它规划土地日常业务办理。

而对于山语海来说，项目一期产品已经有竣工验收之后的初始登记，应该不存在第1个原因；项目也应与安居房及其管理无关；目前也未听说涉及司法机关查封问题。

最后，管理局锁定应该是具体实施的区级规划和国土主管部门层面的锁定决定，而不是市规划国土委直接作出的委员会锁定。

官方辟谣数十万“喝茶费”

早在该项目预售证出来之后，就传出数十万的喝茶费，而且网传交了喝茶费也不一定买得到。

而该项目开发商则于4月22日发布了有关杜绝炒房号不规范行为的声明。

不过，有业内人士称，据说没交茶水费的购房者拿到了房源，交了70万元后却被要求退回。

  网友

新房和二手房价差太多，肯定还是说明有问题才被锁定。

亦有网友怀疑，由于房源只有几十套，比较容易被消化，且喝茶费与实际差价相比仍有很高的价差空间。

因此开发商有动力默许喝茶费的形式

来弥补一部分差额损失

从价差来看，即使是交了70万元的所谓喝茶费，但是与最低130万元左右起至220万元的价差来看，仍有60万元至150万元现存的不菲价差利润空间。

  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉

包括深圳在内的上海、成都、武汉等地方的开发商申请预售证进度加快。多个城市推行了摇号+限价的调控新模式，为了预防和避免预留房源等不公平的内部暗箱操作行为，但是深圳一直没有采用。茶水费并不能覆盖巨大的价差空间，形势比较严峻，这也很可能推动深圳出台摇号等操作的实施细则。

世上没有免费的午餐

任何有悖于现实的人事物 都值得你

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采写：南都见习记者 邱永宽

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