限高40米要建百米高楼？深圳这个保障房项目遭周边居民质疑

深圳梧桐山下规划新建

两栋人才住房和保障性住房，

均为32—33层高（约有百米高）。

一件好好的民生大事

然

而

近日引来了

当地商品房小区居民的质疑

• 规划地块本不是居住用地，没经过听证就变更了用途？

• 梧桐山一带有建筑限高40米的规定，以往的商品房均遵守了，建百米高保障房是否违规？

2018年6月6日，深圳莲塘晴柔路，合正锦园小区旁的空地。有文件称这里将建人才住房和保障房。南都记者 刘有志 摄

相关部门回复称

用地调整，项目未进入规划审批

对家住深圳梧桐山脚下的莲塘仓库周边的小区居民来说，推门看山的日常很可能将被两栋挡在眼前的百米高楼“终结”。

近日，合正锦园小区居民向南都反映，莲塘村仓库地块本是该片区唯一的文化活动用地，但6月一则通知则显示该地块将变更土地用途为居住用地，要盖两栋高达百米的保障房。

小区居民质疑该地块变更土地用途不合规，且是否会突破限高要求、触碰生态红线。

对此，深圳市罗湖区住建局和深圳市规土委罗湖管理局回复称：

该地块用地性质由文化活动用地调整为文体设施用地+二类居住用地（保障性住房）事宜目前尚处于规划研究阶段，未进行规划审批。

法定图显示“文体用地”

设计方案却加了个“居住用地”

2018年6月6日，深圳莲塘晴柔路附近一空地，附近小区业主反对在此空地上建高楼。南都记者 刘有志 摄

建于2005年的合正锦园小区，位于深圳罗湖区莲塘东片区。10米宽的晴柔路将小区分隔为南北两区，南区直接与梧桐山风景区相接。小区南区东侧有一片空地。

据附近居民何先生介绍，这块空地上原先建有一个小型仓库，因地处莲塘片区故一直被称为“莲塘仓库”，几个月前，莲塘仓库被全部清空、拆除，变回空地。

依照深圳市规土委2014年04月发布的《深圳市罗湖06-01号片区[莲塘地区]法定图则》（下简称《法定图则》）：

这一编号为05-20的地块，总面积共5347平方米，是占地436.49公顷的莲塘地区唯一的文化活动用地，其配套设施项目为居住区级文化中心、老年人活动站。

然而，直到今年6月，附近居民也没能等到这一规划中的文化中心和老年人活动站的开工建设，反而在6月1日于莲塘街道办接到了通知，称：

05-20地块的土地用途将改为居住用地，预计将建两栋保障房。

这让一直居住生活在05-20地块旁边，但从未接到有关变更土地用地征求意见的合正锦园小区居民很是意外。更让居民们难以接受的是，与这侧通知同时收到的还有罗湖人才安居有限公司等相关部门带来的设计方案，其中该地块的定位成了文体活动用地和居住用地。

小区居民认为，根据法律规定，如需要变更土地用途应组织有关部门和专家进行评估，并采取论证会、听证会或者其它方式征求公众意见等一系列法定程序后方可改变土地用途及规划，但截至通知当天，该地块用地性质并未变更和对外公示，设计方案是在模糊概念“打擦边球”，违反该地块土地规划用途。

除了规划用地前后出入很大

保障房项目的高度也成一大问题

同在梧桐脚下的老小区限高

为什么新保障房项目不用？

深圳莲塘晴柔路，道路两边停满了汽车。南都记者 刘有志 摄

依据居民们6月1日收到设计方案，05-20地块上设计建设有两栋人才住房和保障性住房，东侧33层、西侧32层。

而在《法定图则》对此片区限高要求则规定，

梧桐山体沿线片区宜以多层、中高层建筑为主，建筑高度宜控制在40米以内，以避免对山脊线形成遮挡。

对此，这一版的方案中特别进行了解释说明：

从具体方位上看，该项目距离梧桐山主体的山脊线较远（1.2公里—1.8公里），虽会对邻近山体产生一定遮挡，但基于项目本身为公共利益项目，规划建议统筹考虑建筑高度暂定为100米。

南都记者注意到，在这版设计方案提供的西立面城市天际线示意图中，设计建在05-20地块儿的百米项目旁唯一可与其比肩的，是另一个百米高楼——莲馨家园，而其正是莲塘片区另一保障房项目。

小区居民梁先生向南都记者介绍，6月5日，罗湖人才安居有限公司带着第二版设计方案的展板再次来到了合正锦园小区。

在新版设计方案中，有关建筑高度说明的解释则调整为：

根据法图该项目东南侧规划为仙桐体育公园（占地约75公顷），且现状建设已经将紧邻该项目的小山体与梧桐山主体游览区形成部分割裂，该项目从实际生态效应上已不属于沿线片区。

换句话说，该方案认为由于仙桐体育公园处于05-20地块和梧桐山主体游览区之间，所以从生态效应上05-20地块已经不属于梧桐山沿线片区，故无需遵守限高要求。

对于这一说法，合正锦园小区居民并不认同。南都记者走访发现，在已经变回空地的05-20南侧，梧桐山界碑并不难找，界碑南面即是梧桐山风景区南麓的山体。附近居民眼里，与梧桐山界碑相邻的这一地块，没有理由不是梧桐山体沿线片区。

况且一旁建于十多年前的合正锦园、仙桐御景等一批老小区正是由于这一限高要求的规定，小区所有建筑均控制在了20层以下。

“为什么保障房不用遵守呢？”

部门回应

规土委罗湖管理局

调整土地用途尚处规划研究阶段，未审批

针对的以上问题，南都记者分别联系了深圳市罗湖区住建局和深圳市规土委罗湖管理局。

01

针对土地用途：的确计划调整

深圳市罗湖区住建局回复称，按照国家、省、市关于集约节约利用土地的政策和要求，土地复合利用是大势所趋。根据区保障房建设工作需要，计划对莲塘地区05-20地块用地性质由“文化活动用地"调整为“人才住房和保障性住房+文化活动用地"，实现土地复合集约利用。

目前，正在根据收集到的相关意见进行规划研究方案优化，最终以规划国土部门审批为准。具体可向规划国土部门咨询规划审批结果。

深圳市规土委罗湖管理局则向南都记者表示，目前该地块用地性质由文化活动用地调整为文体设施用地+二类居住用地（保障性住房）事宜尚处于规划研究阶段，未进行规划审批。

02

针对限高：不会因为是保障房就放宽要求

作为项目实施主体，罗湖人才安居有限公司有关负责人向南都记者介绍，该项目已经委托深规院进行设计，对于规划方案所涉及的各项指标目前仍在研究当中，

罗湖人才安居有限公司有关负责人

在收到了居民和相关政府管理部门的意见建议后，目前正在对此前制定的初案进行调整，目前尚未定稿，具体方案不便透露。

该负责人表示，该项目目前尚属前期研究过程当中，最终通过规划部门审批的才是定稿方案。

罗湖人才安居有限公司有关负责人

由于当前信访量比较大，为充分考虑居民诉求，目前该项目暂时没有准确时间表

深圳市住建局有关负责人表示，规划设计的相关条件不会因为建保障房就放宽要求，在规划、设计的要求上，保障房与商品房均需遵守统一标准，不存在两套规则。这也意味着，一旦确定05-20地块确属40米限高区域，即便是建设保障房项目也不能突破。

令人遗憾的是，截止记者发稿，对于05-20地块规划建设的百米保障房是否突破了限高要求、项目建设是否会触及生态红线、该地块保障房项目建成后会否对周边小区在通风、采光等方面造成影响及如何有效缓解该片区停车难等问题，深圳市罗湖区住建局和深圳市规土委罗湖管理局均未予以明确回复。

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采写：南都记者 孙雅茜

摄影：南都记者 刘有志

编辑：陈璐璐

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