深圳豪宅小区外墙频频脱落，业主出入要戴头盔，近千万改造费谁来出？
俗话说的好
家是我们最温馨的港湾
不过这群在深圳住着千万豪宅的
小区业主们却不这么认为！
因为他们所住的小区随时会下“瓷砖雨”
人身安全受到极大的威胁！
房价破10万小区
小孩都戴着头盔出门
花园城三期位于蛇口最中心最成熟的公园路区域和工业八路的交会处，目前，该小区房价已经突破10万，是那一片区内最为知名的小区之一。
十多年过去，花园城三期的外墙饰面砖开始掉落。这成了小区居民们的“梦魇”，“时常担心砖块会砸到自己”。为了防患未然，很多小区业主甚至让小孩戴着头盔出门。
南山蛇口花园城三期小区外墙砖有的已经脱落。
在花园城三期小区内，从高处坠落的墙砖残骸随处可见。为了防止砸到人，小区内设立了各种各样的提示牌，“建筑外墙可能随时掉砖”，提醒路过行人不要靠近或绕道。即便是很多还未掉砖的墙面，也能看到明显的空鼓。
外墙墙砖的脱落，给花园城三期居民带来的不只是空中的危险。小区业委会主任刘女士介绍，由于外墙砖掉落，防水层被破坏，很多业主家中出现了渗水的状况。据统计，目前已经有70多家。
而在10多公里外的十五峯花园二期，
也存在着类似的情况。
高层掉砖差点砸中人
修补后仍好几次掉砖
十五峯花园二期这个位于南山区龙珠大道龙珠五路上的小区，共3栋楼。小区2008年开始施工，2010年底竣工验收。
小区业主孟女士称，2014年，十五峯花园二期便开始出现外墙掉砖的情况，当时开发商安排施工单位中铁建工修补过二期1栋外墙，那之后，又陆续发生过好几次掉砖事件，物业公司都以“修补效果不好，以后一起补”为由将此事拖着。
南山十五峯花园二期业主称小区外墙如牛皮癣。
据孟女士提供的十五峯花园专项维修资金使用情况来看，维修资金只在2015年10-12月产生过一笔修补外墙的费用，名目为“二期外墙砖检测”。孟女士讲述，一直到了2017年，小区高层掉砖到人行道上差点砸中行人，才引起小区业主重视。小区业主多次反映后，南山区住建局质检站介入此事。
外墙掉砖是非常危险的
近期在深圳宝安石岩
罗租大道日新百货附近
就发生了一起15楼瓷砖脱落
砸伤女童，致其头破血流的事件
我们常说飞来横祸，
这外墙掉砖就为祸事埋下了种子
更可怕的是
▽
外墙饰面砖脱落并非个少数
相关事件屡现于新闻媒体的报道中。而深圳也曾多次出现过建筑物外墙面砖脱落事故，伤人及纠纷事件不断。
为何外墙砖容易脱落呢？
工艺和材质导致难避免脱落风险
一些外墙砖一两年就掉
据了解，在国内，建筑瓷砖装饰外墙这一工艺兴起于上世纪八十年代。为何外墙砖容易脱落呢？南都记者查阅相关论文后发现，造成外墙面砖脱落的因素很多。
首要原因是，建筑外墙饰面砖位于整个房屋围护结构最外表面，日晒雨淋、昼夜温差大，热胀冷缩效应明显，加之材料性能随着时间推移逐渐老化，很容易发生空鼓，造成脱落。
其次，建筑外墙基层处理、水泥调配比例、粘合剂质量、勾缝剂选择等因素，均会影响外墙面砖施工质量。一位业内人士告诉南都记者，“如果选用便宜、质量差的粘合剂，施工工艺又很差的话，一些外墙面砖一两年就会脱落。”
楼“生病”了就要“治”
要不危及的是住在里面和经过“病”楼的人
整改是肯定要整改的，
这个道理大家都懂
但涉及到钱的问题
这事儿就不好办——
迟迟未整改只因责任和钱作怪
花园城三期：
近千万改造费，业主与开放商陷僵局
在处理花园城三期外墙面砖脱落的过程中，南山住建局曾邀请中冶建筑设计院专家进行查勘。中冶建筑设计院专家给出的最终建议是，“建议委托专业队伍对整个小区外墙进行空鼓排查并将空鼓区域铲除，以避免发生面砖掉落伤人事件。”
据业内人士介绍，对墙面砖进行彻底铲除，然后重新刷外墙涂料，可能是目前应对外墙饰面砖空鼓脱落问题较好的办法。
但是，据南都记者了解，在实际操作过程中存在诸多难题。以花园城三期为例，开发商招商地产经过初步预算，整个改造费用为990余万元。
近千万的改造费用到底谁出呢？
业主称应该开发商出！
“因为房子是你建的”。
但开放商不乐意了
▽
该小区开发商相关地产则认为，小区交付已10余年是事实，目前已经过了保修期，按正常的法规要求，开发商不需要承担任何的法律责任，需要由房屋本体维修基金来出资。
真的是有
过了保修期就无需承担任何法律责任
的法律规定吗？
记者查询了一下，还真有！
▽
根据建设部于2000年发布的《房屋建筑工程质量保修办法》，两年内，如外墙瓷砖出现质量缺陷，施工单位要履行保修义务。两年保修期限之后，外墙瓷砖则由共同所有人或管理人进行维护。
不过，
在经过多方协商下，相关地产表态——
“作为央企，愿意承担起应该承担的社会责任，出部分费用。”
据了解，目前花园城三期外墙改造工程正在实施中。
万幸，这事情还是解决了！
十五峯花园二期就没那么幸运了，
因为他们的情况有些复杂！
十五峯花园二期：
外墙整治无进展，
能否由政府牵头设储备基金
首先，
该小区外墙空鼓情况颇为严重。改造费不菲。
自2017年起，南山区住建局质检站王工便负责跟进十五峯花园二期的进展。据王工介绍，此前，质检站曾安排第三方单位中冶建筑设计院对小区外墙进行检测，检测结果显示，十五峯花园二期1栋外墙空鼓率为41%，情况严重，外墙饰面层粘结质量有明显缺陷。“随着年期拖延，空鼓率会进一步加大，建议对1栋外墙饰面进行全面拆除，采用外墙涂料装饰。”
据了解，在更早之前的7月4日，十五峯花园二期开发商已与业主代表们协商确定了使用涂料进行整改的方案。这次会议则是对方案进行了进一步的细化。最后大家对方案和报价都有了共识，同意对三栋楼都进行翻修，报价在600万至700万元之间。
而最最最重要的还是钱的问题！
六七百万的改造费到底该谁出？
至今，该小区开发商、小区业主和施工单位，仍在围绕“资金到底谁来承担”进行博弈，各方依然难以达成一致。
9月12日，峰景社区工作站就此事召开协调会，牵涉其中的各方都参与了这次会议，包括南山住建局、峰景社区、开发商山居假日房地产有限公司、施工单位中铁建工和多位业主代表。
责任到底谁来承担？
为证实自己在本次事件中不应承担责任，施工单位中铁建工在会前就出示了一份业主们此前从未看到过的《十五峯花园二期外墙饰面瓷砖脱落的问题专家咨询意见》。
南都记者在这份文件中看到，施工单位于2010年已竣工并完成验收，而第一次发现局部空鼓、脱落现象时间为2014年8月。施工单位称，“此时距离竣工已过了4年，早已过了保修期，施工单位不应承担责任。”
然而，这一说法却遭到了业主们的反对。业主孟女士告诉南都记者，在施工单位竣工后，十五峯花园二期的购房合同交付时间均在2012年至2013年期间，小区1栋的房屋交付最早，交付时间为2012年8月。“也就是说，第一次发现空鼓时，房屋仍在保修期内，开发商应该要对此事负起责任，没有理由再推脱了”。
据了解，该事件从2017年持续发酵至今，开发商始终没有明确表态会承担多少费用。
维修费谁出怎么出？
开发商代表霍先生表示，开发商肯定会出钱，但需要商量其中的比例。他还提出了建议，“政府出一些，专项基金出一些，施工单位出一些，开发商也会出”。
然而，业主代表们提出，不同意动用本体维修金。“这是建筑质量的问题，是开发商的责任，我们的维修金应该用在更需要的地方”。
据了解，本体维修基金是《物业管理条例》规定的用于商品房公共中修、大修的储备资金。是专项资金，专户存储，由主管部门监管，该资金属于全体业主所有，不属于物业公司；此外，这一基金只能用于公共部位的中修和大修，私人部分的物业和小修不得使用；如果物业公司要使用这一基金时，还需得到业主大会或业主委员会批准。
十五峯花园二期1栋业主代表孟女士表示，1栋业主已同意将目前可动用的本体维修金拿出来，用于外墙整治，而2栋和3栋，还需要进一步征求业主意见。
除了动用维修金是个大问题
其实还有一个更让人头疼的问题就是
▽
但是，南都记者了解到，十五峯花园二期1栋目前共有本体维修金47.55万元，而根据维修金委员会工作人员给业主的反馈，目前1栋可动用的维修金为34万元左右。根据目前初步定下的方案，1栋维修约需要180万元左右，这剩下的一百多万由谁来出、2栋3栋的费用又如何规划，至今仍未有结果。
而在花园城三期小区掉砖问题上，业委会主任刘女士表示，目前方案还未定下来。“原则上不愿，也不应动用本体维修基金。但为了尽快打破僵局，业委会也会做业主的说服工作。”
住建部门工作人员表示
只能提供鉴定、协调引导
就政府部门是否可以出资这一问题，南山住建局质监站的黄先生表示，十五峯花园属于私家花园，并没有相关政策规定政府可以动用公共资金来协助维修，政府部门在这件事中，起到的是协调和引导的作用。
而此前，南山住建局质检站的王先生也向记者提到，在这类事件中，住建局起到的就是鉴定、引导的作用，具体的协调，更需要开发商和小区业主们一起努力推动。
这可真是一个
又让人害怕又让人头疼的大问题
除了南山蛇口花园城三期和十五峯花园二期
这两个外墙砖脱落问题严重的典型例子
据南都记者掌握的一份文件显示
仅在深圳范围内，从2015年至今
就先后有宝安区福永怀德公园小区
龙岗区布吉街道宝龙花园
宝安区西乡中粮锦云花园
龙华区大浪水围新村
等小区出现墙面砖脱落的情况
愿这份名单不会越来越长！
愿危险远离我们，家成为安全的港湾！
#你有遇到过这种问题吗？
你觉得该怎么解决好？
快来支支招！#
采写：南都记者邱墨山 见习记者吴灵珊
摄影：南都记者刘有志
编辑：陈璐璐
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