有租户放弃120万押金！深圳这类楼房租金持续下跌，业内分析原因
在深圳这座大城市
CBD高楼林立的写字楼
每天白领精英们脚步匆忙
在写字楼间穿行
今天的话题稍显“宏观”
我们来聊聊深圳的
“写字楼市场”
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深圳的写字楼租金下降？
超20%的写字楼是空的？
接下来写字楼发展趋势如何？
这些问题你都关注过吗？
在过去的一周，先后有包括高力国际、世邦魏理仕、第一太平戴维斯等在内的多家房屋研究中介机构，释出自己对深圳写字楼市场三季度的“诊断报告”。
这些中介机构
对深圳写字楼都有什么分析？
透露着什么趋势？
在过去的这个季度里，深圳写字楼市场究竟表现如何？多家报告显示，如果从空置率、租金这两个角度来讲的话，局面难言乐观。
空置率继续小幅攀升
首先是整体市场空置率的继续小幅攀升：
根据第一太平戴维斯的监测，在第三季度，深圳写字楼整体市场空置率已达22.4%，同比去年增加4.8个百分点。
同时，市场表现出结构化差异，甲级写字楼情况稍好：
高力国际认为，三季度深圳甲级写字楼空置率稳定在21.1%，与其监测的二季度空置率为23%相比，空置率有小幅下降；尽管在2018年二季度，这个数字为13.6%。
对于本轮甲级写字楼表现稍好的主因，或在于科技行业于报告期内的强势表现。高力国际指出，作为深圳甲级写字楼最为主要的需求行业之一，深圳科技行业今年1-7月的工业增加值超过9%，在第三季度，来自科技行业租户的净吸纳量占据全市三分之一。
深圳车公庙一带的高档写字楼
租金同比环比均跌
据第一太平戴维斯数据，深圳全市平均租金降至208.3元/㎡/月，同比去年跌掉一成，环比上季度降低约5.2个百分点。
梳理第一太平戴维斯往季发布的深圳写字楼各季租金可发现，自2018年第四季度起，深圳已经连续三个季度连续下跌，从2018年四季度的234.78元/㎡/月，至目前的208.3元/㎡/月，跌去约十分之一。
有租户放弃120万押金
南都记者也曾接触过一家从事资产管理业务企业的小老板。去年5月，该企业主曾带领团队迁进某甲级写字楼，租金每月30万元，并签下五年的租约合同；但年底该企业就违约退租，迁进另一家条件稍差的、月租金约20万元的写字楼，为此该公司甚至放弃了高达120万元的合同押金。
该名企业主告诉记者，公司实在无法承担高额的租房费用只能选择退租。
宏观面是行业的基石
看写字楼市场，最直观的是看空置率、租金水平两个指标；但是，如只看两者则易一叶障目，只见表象。
宏观角度来看，深圳经济基本盘表现不差。2019年上半年，全市地区生产总值12133.92亿元，同比去年增长7.4%，增速放缓，但仍较大幅超过全国6.3%的均值。而作为写字楼市场发展的重要基础——第三产业，也实现同比增长7.5%。
企业数量方面，尽管当前新登记数量在放缓，但总数仍然在增多——不管有钱没钱，不管愿不愿进高楼，这些都是写字楼的潜在客户。深圳市市场监管局披露的数据显示，2019年1-6月深圳新登记商事主体23万余户，其中企业131349户，约九成属第三产业。
一方面当前楼里尚有二成空房，另一方面还是有越来越多的租客入驻，这即是所谓的“吸纳量”指标抬升——
租户正加速向西迁徙
吸纳量的转正也在各区现结构化差异：三季度深圳福田、南山、罗湖、宝安四区中，除罗湖外，三区吸纳量都大幅攀升。其中南山、福田表现最为亮眼，南山吸纳量最多，福田则吸纳量由负转正的绝对值最多。
为何呈现结构化差异？
背后或是众租户正加速向西迁徙
事实上，租户西迁与深圳城市中心的西移趋势同步，自进入2000年始，随深圳城市中心西移，租户亦随之西移的声音便时有出现，但在调整期的写字楼市场，处于搬迁高峰期且供给量高企，租户西迁正在加速。
深圳市场存在较大增长潜力
“深圳光是自己跟自己比，结果是片面的”，第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄认为，深圳目前GDP增速最快，经济增长潜力大，作为写字楼市场重要基础的第三产业占比也最低，这实质意味着深圳写字楼市场尚存在着大的增长潜力。
事实上，将目光拉出深圳，各大一线城市写字楼市场亦并非好过，多家中介机构出具的报告显示，北京、上海均出现不同程度的空置率上升情况，例如北京写字楼空置率租金水平已连续三个季度下滑。
第三季度供应量猛涨
基本盘企稳创造市场需求，吸纳量实现实质性增长，为何导向空置率难降、租金难升的结果？核心原因是供给猛涨。
⊙ 第一太平戴维斯发现，三季度是今年以来首次迎来新增供应的季度，并且一下就释出2018年同期三倍的量，目前甲级写字楼的总存量环比上升11.4%至676.9万平方米。
⊙ 世邦魏理仕监测与其有较大出入：单季共四个甲级写字楼交付使用，2019年前三季度累计供应已达176万㎡，创历史同期最高纪录。
两家数据虽不一致，但导向的结论一致——猛涨的供应量成空置率攀升的重要因素。
高力国际预判：第四季度，随着计划供应的再新增入市，甲级写字楼的空置率极有可能再次上升并一直持续至明年。
这个计划新增供应是多少？第一太平戴维斯估计是46.1万平方米。世邦魏理仕认为这个数据略有夸张，其判断整个市场还将供应约17万平方米。
众中介机构一致看好
对未来，众中介机构都信心良好。世邦魏理仕认为，中长期来看，粤港澳大湾区以及先行示范区的政策叠加将为深圳业主及租户增强信心，预计将刺激需求不断增长，市场将步入较为平稳的发展阶段。
高力国际认为，先行示范区的建设将在一定程度上提升投资者对深圳写字楼市场的信心。此外，在政府鼓励和优惠政策背景下，南山区域内科技板块企业的持续较高增长率不断推动该区域的写字楼需求，深圳甲级写字楼重心西移也将继续不断深化。预计南山和前海到今年年底的市场需求将保持稳定。
香港资本寻找投资标的
近日有机构发现，近期在大宗交易市场上，来自香港的投资客过来寻找投资标的的情况明显增加。
深圳的大宗不动产交易买卖频率在北上广深港五大城市中一直最低，原因在于深圳物业价格高、投资收益率低，难以满足资本的“算账”要求。“近期港资来深看楼的次数比以前增长了很多，不过由于当前深圳商业地产的价格依然超预期，且租金还在下跌，最终是否成交还是要具体算账”，谢靖宇指出。
采写：南都见习记者 王鹏钧
编辑：唐泽苗
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