搬迁补偿标准或有新变化！重磅：深圳城市更新拟出台新条例
重！磅！
深圳拟出台城市更新条例
对搬迁安置补偿标准等做出新规定
《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》正在公开征求意见，拟规定城市更新搬迁安置补偿采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，明确法定最低补偿标准，按套内面积不少于1：1的比例补偿，公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，按套内面积1：1或者建筑面积1：1.2的比例进行补偿。
在城市更新过程中
常常会遇到很多问题：
▽
只要一户不同意
旧改项目就“难产”？
旧住宅区满多少年
可以申报城市更新计划？
拆迁补偿如何规定？
……
现行更新条例存在诸多问题
近日，深圳市人大常委会法工委根据审议意见修改完善，形成《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》）。
随着深圳城市更新的深入推进，一些问题陆续暴露出来，如地方政府规章法律层级不够，个别物业权利人不签约导致更新项目推进滞缓，重拆除重建、轻综合整治等问题，这些问题已成为制约深圳城市更新有序推进的深层障碍，仅依靠现有的政策规定难以全盘破解，迫切需要用足用好特区立法权，推动城市更新工作向纵深发展。
2019年7月25日，深圳福田区南华村。南都记者 刘有志 摄
深圳在城市更新工作中创设了不少行之有效的制度，包括城市更新单元划定、计划动态申报、城市更新单元规划编制、实施主体确认、用地协议出让等。这些行之有效的制度有必要通过法规的形式进一步实现法定化，提升政策层次和效力。以此，构建由法规、规章、规范性文件和技术规范组成的城市更新制度体系，充分发挥制度的整体效能。
可以说，深圳在全国率先开展了城市更新立法，在传统旧城改造的基础上，创新性地开始市场化模式探索，根本目的在于充分发挥政府、业主和开发建设单位等多个方面的积极性，达到合作共赢的目标。
那么，本次《意见征求稿》
具体都有了哪些新规定？
一起来看看
为进一步保护城市更新双方当事人的权益，合理引导市场预期，《征求意见稿》规定城市更新搬迁安置补偿采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。
同时，为做好与违法建筑处理、土地整备、房屋征收等相关政策的统筹衔接，《征求意见稿》明确法定最低补偿标准，规定旧住宅区合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1：1的比例进行补偿。产权置换面积因误差导致不足的，由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿；超出面积误差在3%以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价；采用异地产权置换的，安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算；采用货币补偿的，货币补偿标准按照深圳房屋征收相关规定确定。
2017年3月16日。深圳市宝安区，海乐花园等棚改项目。南都记者 赵炎雄 摄
个别物业权利人不签约
导致更新项目推进滞缓怎么办？
《征求意见稿》提出新的处置方案
无论是政府组织还是市场化的城市更新，都难以完全避免个别物业权利人不愿意与市场主体签订搬迁安置协议的问题。经反复研究论证，《征求意见稿》提出了“个别征收+行政诉讼”的处置方案，由市、区政府对个别未签约业主的物业实施征收和补偿。
同时，深圳的城市更新方案均有配建学校、医院、人才保障房和产业保障房等方面的要求，以实现城市更新改造的商业利益和公共利益的有机结合，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神。
为了进一步约束政府的征收行为，避免过大的自由裁量空间，确保征收决定公平公正、合理合法，《征求意见稿》明确了按照套内面积1：1置换或者进行货币补偿确定征收标准。物业权利人对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。
2020年6月4日，深圳景福花园。南都记者 刘有志 摄
根据《征求意见稿》，合法旧工业区和商业办公区建筑物建成年限15年以上，住宅区建筑物建成年限20年以上，且满足下列条件之一可以申报更新：
（一）需落实规划的重大城市基础设施、公共服务设施；
（二）年久失修或经维修后仍无法满足使用要求，存在严重安全隐患；
（三）使用功能不齐全，配套设施不完善，经评估后亟须拆除重建的。
对于建成年限不足的旧工业区、商业办公区、旧住宅区，经鉴定危房等级为D级的，经区政府批准后可以纳入拆除重建类城市更新单元计划。
申报城市更新单元计划时，旧住宅区所在地块，应当经专有部分占建筑物总面积95%以上且占总人数95%以上的业主同意。自发布征集意愿公告之日起12个月内未达到城市更新意愿要求的，3年内禁止纳入城市更新单元计划。
经批准的更新单元计划
有效期为两年
《征求意见稿》一是坚持政府引导、市场运作，二是坚持利益共享。深圳城市更新建立了政府、市场、物业权利人三方利益平衡机制，改变了传统由政府主导土地增值收益分配的格局，从而极大地调动各方积极性，推动城市更新可持续发展。
目前深圳的城市更新规划计划体系主要由市城市更新专项规划、城市更新单元计划与单元规划组成。为充分发挥城市更新单元计划的调控作用，《征求意见稿》对城市更新单元计划的制定、申报和审批作了明确规定。
另外，建立城市更新单元计划有效期管理机制，经批准的更新单元计划(不含重点更新单元)，自公告之日起有效期为两年。有效期内未获市政府或其授权机构批准的，该更新单元计划按照公告要求失效。
2019年7月25日，深圳福田区南华村。南都记者 刘有志 摄
实施主体明确应当履行的
贡献用地义务和配建责任
在实践中，存在城市更新单元规划所规划配建的公共配套设施、公共保障住房落实不到位，贡献用地移交不及时等问题，影响规划布局的均衡性。
为落实一张蓝图干到底，《征求意见稿》规定：
一是在前端主抓规划编制。为做好城市更新单元规划与更新单元计划的衔接，由城市更新单元计划申报主体委托具有相应资质的机构编制，报区城市更新部门审查；
二是在中端强化项目监管。实施主体签订项目实施监管协议时，需再次明确应当履行的贡献用地义务和配建责任，以及公共设施的相应接收部门；
三是在后端保障规划落实。实施主体应当先按照规划要求向政府无偿移交贡献用地后，再申请办理用地审批手续，未按照规划要求完成公共配套设施、创新型产业用房、公共租赁住房、安居型商品房和人才住房配建的，不予规划验收。
去年11月3日，南山区高新公寓棚改项目启动。
实施市场主体发生改变
应重新征集权利人更新意愿
市场主体是深圳城市更新的重要依靠力量，市场主体的选择对于城市更新项目能否顺利实施至关重要。
为进一步规范市场秩序
《征求意见稿》
对市场主体做了系列规定
规定市场主体必须具有房地产咨询服务、开发资质；要求公开选择市场主体，并进一步细化市场主体的选定标准和方式，要求采用公开、公平、公正的方式确定市场主体，选定的市场主体应当与城市更新规模、项目定位相适应，并具有良好的社会信用；对市场主体变更程序进行规范，在更新项目实施过程中，市场主体发生改变的，应当重新征集物业权利人的更新意愿，并报区更新主管部门备案。
2017年3月16日。深圳市宝安区，海乐花园等棚改项目。南都记者 赵炎雄 摄
对于此《征求意见稿》
你有什么看法吗？
有相关意见可发送至电子邮箱：
fzwyh@szrd.gov.cn
时间截至8月3日
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采写：南都记者 张小玲
编辑：唐泽苗