深圳“旧改”项目推进能否提速？新规实施2个月后，这些要点值得关注……
深圳是一座以“新”著称的城市
每一天这里都在发生着变化
水贝村、白石洲、下沙……
这些大家都十分熟悉的地方
也在悄悄“改头换面”
说到这几个地方的变化
不少人都会想到一个词
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“城市更新”
就在不到2个月前
一个关于城市更新的新条例
引起许多深圳人关注
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2020年12月30日，深圳通过了《深圳经济特区城市更新条例》（后简称“《条例》” ），并于2021年3月1日正式实施。
▲ 点击图片查看《条例》全文
自《条例》正式实施以来
已经将近两个月了
深圳城市更新工作有什么新变化？
将对我们产生什么样的影响？
快跟小编一起来看看
中国城更创新发展峰会在深举行
深圳作为粤港澳大湾区城市，同时被中央列为中国特色社会主义先行示范区，这预示着城市将步入精细化、集约化可持续发展阶段。
借此契机，4月23、24日，中国房地产业协会在深举办“2021中国城市更新创新发展（深圳）峰会”，在城市更新领域有着丰富研究成果的学者、政府机关与行业企业共同探讨在全国视野下的城市发展机遇与本土创新之道。
在十四五规划之下
深圳如何与各方博弈与合作
让城市再度焕发向上生长的力量？
来看看会议都有哪些“干货”
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未来广东城市更新
或面临更多“硬骨头”
峰会上，北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任刘志提到，城市更新具有渐进性、周期性与长期性。
广东省的城市更新或将面临更多“硬骨头”，后续需要改造的土地情况日趋复杂，产权碎片化，留守户等可能会阻碍城市更新发展。他表示，“这是未来十年将会遇到的问题。”
木头龙资料图 刘有志 摄
分工需进一步明晰
深圳市规划国土发展研究中心副总规划师、城市和区域发展研究所所长李江在演讲中明确提到，深圳城市更新由政府引导、市场运作。
他说到，“深圳城市更新的主力军就是广大开发商，他们给予市场足够活力。眼下城市更新推进比较快，相对理想。接下来需要进一步明晰哪些事是政府做，哪些事由市场做。”
白石洲资料图 刘有志 摄
由此可见，城市更新配套政策
需要在新形势、新的发展格局下不断完善
围绕城市更新条例
接下来还有不少完善空间
项目痛点与难点共通
《条例》出台是城市更新的创新与变通
回望深圳城市更新进程可以得见
城更路径“知易行难”
跟小编一起来看两个过往案例
木头龙小区
木头龙的“艰难推动”在深圳城市更新史上留下深刻印记。这片曾经的城市核心地段的住宅区在10年中无人打理，渐渐变为了荒草丛生、遍地碎砖断瓦的模样。
直到2019年8月8日，罗湖区城市更新和土地整备局发布《深圳市罗湖区翠竹街道木头龙片区零星房屋征收提示》，木头龙片区零星房屋征收已确定为2019年度罗湖区零星急需项目，让木头龙项目突破僵局。
在2020年3月，终于迎来了木头龙小区城市更新单元项目正式开启，木头龙10年拉锯战暂告一段落。
木头龙资料图 刘有志 摄
香蜜湖华泰小区
而同批纳入城更项目的香蜜湖华泰小区，在今年4月10日迎来项目开工奠基仪式，这个项目从立项批复同样10年有余，亦经历艰难的拆迁阶段。
据了解，香蜜湖华泰小区曾经被业内认为是深圳“最难拆”的城市更新项目，在2018年还险些被调出城市更新计划。
华泰小区资料图 霍健斌 摄
项目转机发生在2019年
福田区莲花街道办事处发布《公开信》表示，“华泰小区旧改项目旷日持久，已成为影响城市安全、社会稳定的突出问题，也给小区的职工住户造成了极大困扰。”
在《公开信》发出两日后，华泰小区的3、4、6号单身楼率先开拆。
华泰小区资料图 霍健斌 摄
可以看到
这些被纳入旧改的城市更新项目
难点与痛点有相似之处
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如——
推进速度缓慢；
补偿缺乏定量标准；
个别物业权利人不愿意与市场主体签订搬迁安置协议；
……
这已成为制约深圳城市更新有序推进的深层障碍，依靠现有的政策规定难以全盘破解。而《条例》的出台就是对制约城市更新的体制机制进行创新和变通，这是深圳用十多年时间探索出的一条“道路”。
在新的《条例》颁布后，设置了市场退出机制，严控旧住宅改造。这种市场退出机制也意味着，未来将不会再出现“一推再推，十年未竟”的城市更新项目。
《条例》细则出台
将能进一步解决城更“顽疾”
诚然，2010年第一批被列入计划的8个旧小区历经十年更新，有了“快速进展”的态势，如万科南苑新村、新世界华泰小区、卓越桥东、深业鹤塘岭等等，可仍有旧小区因为权力主体分散，问题复杂等原因无法进入实施主体阶段，后续推进工作仍旧困难重重。
在23日下午的
“新时代城市更新制度建设探索”分论坛中
就点出了这些困窘
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深圳市城市更新协会副会长、路劲地产深圳公司总经理许惠君表示，路劲地产旗下海涛花园旧改项目也是第一批纳入城市更新单元的老旧小区，至今改造过程已逾十年，因为涉及权利主体众多、法律问题复杂无法实现100%签约。
据介绍——
2016年，海涛花园启动搬迁，已签约搬迁业主至今仍在四处租房，居无定所，80多位老人在离世之前未能如愿搬入新居。
由于《条例》的配套文件与实施细则尚未出台，导致《条例》无法真正落地。
比如，针对“搬迁难”设计的“行政调解”和“个别征收+行政诉讼”制度，仍是原则性规定，需要市区两级政府加以协调推动实施细则的进一步细化。而旧住宅项目遇到的签约搬迁后物业权力转让问题、抵押类、查封类物业的注销问题以及业主配合赎楼问题等都亟待解决。
路劲地产反映的问题并非特例
赎楼是大部分城市更新项目面临的紧迫问题，这涉及到金融政策以及房地产贷款政策随时变化，对于体量较大的旧住宅项目，督促业主办理赎楼存在很大推进难度。
还有产权注销问题，签约后权利主体不配合办理产权注销，项目无法真正开发，已签约业主在这个环节想跟开发主体继续“博弈”的事情也时有发生。而目前不动产权登记中心在细则未出台前，暂不受理有关拆迁类合同的预告登记，这意味着法律与政策的生效实施与真正落地之间有差距。
在论坛讨论环节，万科集团南方区域法务中心总经理兼深圳万科风险法务部总经理张春丽同样提到，政策制定出来，同时要关注落地，这对行业进步才有促进作用。
关于《条例》的细则何时出台？
行政调解具体如何操作？
赎楼、预告登记、产权注销问题如何解决？
……
摆在城市更新面前
还有各类问题需要细节解决
从论坛来看，开发商乐见新政出台，可是对于新政出台后的再细化执行，如何让法律法规可以直接解决城市更新当中遇到的困难，仍有更多需要明确之处。
深圳市司法局一级调研员黄祥钊在论坛中表示，《条例》已经颁布实施，但是推动制度的落地见效是城市更新工作的关键和重心，他表示，“《条例》在宏观方面构建了城市更新制度体系，但是制度如何落实见效？需要贯彻落实配套办法。往后，我们政府各个部门包括司法局，这些工作也要抓紧推进。”
从城中村到现代化住宅、写字楼、城市综合体……深圳城市更新走过十余年历史，未来城市更新除了可提高空间利用效率、完善城市功能，更多的是向城市绿色发展、历史文脉延续、品质提升以及智慧城市等城市建设方向迈进。
未来，城市更新将成为
深圳城市发展的重要变革力量
带来更美好的人居环境
让我们一起期待~
文丨徐异菲
编丨余思敏
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