视点｜关于商品房买受人物权期待权与抵押权人优先受偿权冲突问题之浅析（下）
[案例三]
在应否适用执行异议和复议规定第二十八条的问题上，最高人民法院认为，本案中银鹰公司因以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保而承担担保责任，从而导致案涉车库被人民法院查封，宋春梅主张其享有排除执行的权益，原审法院参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定进行审理，并无不当。关于农行渝北支行提出的应当适用《执行异议和复议规定》第二十五条的主张，本院认为，《执行异议和复议规定》第二十五条规定的是人民法院判断案外人是否为权利人的一般标准，第二十八条则是针对人民法院判断不动产买受人是否享有足以排除强制执行的民事权益作出的更为明确具体的规定。农行渝北支行以《执行异议和复议规定》第二十五条排除第二十八条适用，逻辑上不能成立。
以上案例中，在案外人提出的异议符合执行异议和复议规定第二十八条规定情形的情况下，最高人民法院均认定案外人享有的物权期待权优先于申请执行人享有的抵押权，即优先适用了执行异议和复议规定第二十八条。
三、更加科学的划分：商品房消费者及非商品房消费者的划分及对抵押权的不同对抗效力
针对此问题，在最高人民法院2019年11月8日公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）中给出了答案，该纪要第126条指出：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”此处“符合本纪要第125条规定的商品房消费者”即指符合执行异议和复议规定第二十九条规定情形的买受人。
基于此，最高人民法院将商品房买受人区分为商品房消费者及非商品房消费者（即一般房屋买卖合同的买受人），并限定只有交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利才能优先于抵押权人的抵押权。而非商品房消费者，即使已交付全部或者大部分款项，都不能当然排除抵押权人对执行标的的执行。而之所以作出这样的规定，是基于当前商品房预售不规范现象出于保护消费者生存权的考虑，若随意扩大其适用范围，将动摇抵押权具有优先性的基本原则。鉴于执行异议和复议规定第二十八条规定的买受人包括非商品房消费者，因此笔者认为针对非商品房消费者，即使其符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，其物权期待权也不应当然优先于申请执行人对执行标的享有的抵押权。
[案例四]
在再审申请人李光红与被申请人中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行（以下简称农行九龙坡支行）、一审第三人重庆世能物业发展有限公司（以下简称世能物业公司）申请执行人执行异议之诉一案中（〔2019〕最高法民申1684号），最高人民法院所作出的再审裁定即与上述规定所体现的精神相一致。
该案件中最高院认为，就一般原则而言，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。也就是说，在这一问题上，根据现行法律、司法解释的规定，并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定。《执行异议复议规定》第二十九条系根据上述规定之精神对在执行程序中如何掌握操作所作的具体规定。《执行异议复议规定》第二十七条基于上述原则和精神进一步明确规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”再次重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。而《执行异议复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。
从本案的事实看，一方面，李光红系购买了商品房但尚未办理房屋所有权登记的房屋买受人，但案涉高朋花园车库负1-8#房屋系杂物间，李光红与世能物业公司所签《重庆市商品房买卖合同》中也显示该房屋用途为非住宅，且李光红亦未提交证据证明该房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故李光红并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议复议规定》第二十九条规定所要保护的房屋买受人，其以此为由主张排除强制执行，不能成立。
四、结语
随着社会经济的发展，加之当前所面临的经济下行趋势，商品房买受人基于买卖关系而对房屋享有的物权期待权与抵押权人享有的优先受偿权之间的冲突将与日俱增。如何正确处理二者之间的关系，在最大限度保护买受人的合法权益，尤其是在保障买受人的生存权、居住权的前提下，尽可能不动摇抵押权具有优先性的基本原则，保护抵押权人的合法权益，对于稳定经济、保障民生都具有十分重要的意义，也是一个需要立法者不断思考的问题。本文通过对最高人民法院相关司法解释、规范性文件以及案例的梳理，希望能对大家今后在办理此类案件时有所帮助。
最后，在（2019）最高法民申3912号裁定书中，最高人民法院指出：在已抵押不动产买卖交易中，抵押权人和买受人均应充分注意到抵押人（出卖人）的失信可能，尽量减少或者避免抵押权人的优先受偿权与买受人基于买卖关系而对物权转移及物的交付的权益产生冲突。作为抵押权人，尤其是专业从事金融业务的金融机构，应注意对房地产开发企业提供的抵押物进行动态监管，避免已抵押不动产转让价款的流失和债权的损失。作为买受人，在签订合同及付款时应留意抵押权人权利保障的方式，注意留存合同签订、占有使用、价款支付的原始凭据，以防范因标的物上存在权利瑕疵而带来的相应风险。最高院在裁判文书中作出的以上提示，无疑向公众传达了一个重要的道理：防微杜渐，从根本上避免利益冲突的产出，才是问题最好的解决之道。
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