美联储将彻底改变中国房产泡沫
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文：张银银（杠杆游戏主创）
来源：朝阳财富（ID：zhaoyangcf）
在没有其他意外的情况下，改变我国地产泡沫走向的最大影响，毫无疑问是美联储。
为期两天的最新政策会议结束后，联储将联邦基金利率维持在0.75%至1%的目标区间。或许令我们决策者松了一口气，但这并不意味着联储转向鸽派。
以美联储主席珍妮特•耶伦(Janet Yellen)为首的政策制定者，在一份声明中承认，家庭支出增速最近“仅温和”上升，他们同时强调，支持消费增长的“基本面因素”仍保持稳健——维持最早在6月进一步提高短期利率的路线。
泡沫帝国认为，联储6月加息悬念很小。2017年总计加息三次可能愈发显现，中国利率持续收紧、开始缩表几乎是大概率事件。在其他种种压力之下，长达10余年的中国房地产泡沫，将在美联储接下来周期性的加息声中彻底改变。
美元6月加息几无悬念，年加息3次基本肯定。
错过5月，美联储当然不会真的按兵不动。工银国际研究主管程实先生认为，习惯性的“开门寒”不改美国经济稳健复苏大趋势。
5月延迟加息并非表明美联储鹰派立场弱化，而是凸显了美联储对加息时机的慎重选择。在一年3次加息的鹰派路径下，5月会议的平淡大幅提升了6月加息的概率。
美国经济的内生复苏趋势依然稳健。剔除掉库存、进出口和政府支出三大波动因素的影响后，第一季度美国经济内生增长率为1.86%，不仅高于同期的增长率，也高于2016年第一季度水平0.92%。稳定的内生增长动力巩固了经济复苏的基础。
非农就业中枢水平下降，是劳动力市场接近“自然率”状态后的必然现象。特朗普政策的不确定性，造成了短期的不利影响。随着川普总统税改方案的公布，利好明显。
美联储加速加息始终符合美国利益，符合美联储的长期政策理性。如文初所述，6月加息基本无悬念，美联储已正式进入理性紧缩周期，2017 年首要任务是尽快使基准利率高于通胀自然率。
今年加息3次，基本肯定。
中国市场利率走高、适度缩表大概率，货币政策边际收紧没有退路。
外界都注意到，我国关键货币市场利率5月3日达到两年来的高点。
截止上周末（4月30日），央行在2017年迄今通过公开市场操作，净回收了8150亿元人民币流动性。此前，央行使用MLF缓冲资本外L导致的流动性紧张，但最近几个月资本外L减缓，注入流动性的需要减弱。
大洋彼岸，最近几年，美国经济复苏明显高于其他主要发达国家，川普各项政策即便大打折扣，实际还是利于全球资本回流美国。
美元走弱缺乏基础，最多也是弱强。
不仅如此，此前三轮量化宽松（QE），大幅降低联邦基金利率的同时实施资产购买计划，联储持有大量长期国债和住房抵押贷款支持证券（MBS），造成其资产负债表大幅扩张。
眼下，加息并缩表也是必然。卖出美国长期国债和MBS，收紧市场流动性。缩表或许是渐进和可预见的，这实际也给了我们调整货币政策的时间。但无论如何，作为本币汇率和美元关系很大、且拥有大量美债的国家，在联储逼迫之下只能引导国内市场利率走高。
3月博鳌论坛上，周行长提出“在多轮量化宽松之后，我们已经到了周期的尾部……要认真地去考虑什么时候如何离开这种货币宽松的周期”。
如今看来，临界点即将来临。否则不足以抗拒系统性金融和资产泡沫风险，为何？且看继续分析。
应对金融风险去杠杆，进一步抬升利率。或许我们会问，为什么我们非要这个时候努力防范金融风险？
道理很简单，美国利率提高传导我国利率上升，如果还维持国内宽松金融环境，必将加剧金融空转，最终资金获得成本将创下天价——诱导市场进入者更愿意空转，因为收益居然可以越来越高，甚至引发全民炒钱热潮！
若此，泡沫也就彻底无法掌控了。所以，主动刹车是必要的，有两个方面特别值得注意：
1、最近东北和山东连续发生大企业债务危机。与此同时，最近1年，各省区市，甚至不少地级市都开始配备金融出身的副手。一方面这是各地对金融的重视，另一方面也说明地方债务和金融乱象已经到了一定程度；
2、一行三会的金融监管明显强化。周行长的上述表述是一例，郭主席上月末也公开说“如果银行业搞得一塌糊涂，我作为银监会主席，我就要辞职！”
这番话证明，最高层对金融体系隐藏的危险和各类资产泡沫极为担忧。所以这句话也可以理解为，既要缩小泡沫、又不能刺破泡沫。看来，打击不能走太远，不能酿成债务危机，不能人为搞出一塌糊涂。
但无论如何，打击金融违规必定抬升货币市场利率，加剧流动性紧张。
这一切最终将传导到房地产上。
从一季度数据看，房产开发商资金获得办法还是很多，增速依旧很快。这是惯性，也是此前力度实际并不够高的原因。但如上所述，逻辑正在改变，意味着从开发商到投资者资金成本也将提升。
而最根本的货币政策回归中性，过去信贷超高的平均年增长将回落。至于最影响我国主要一二线城市的土地供给，和土地财政绑架地方政府问题，还有调控的决心、诚意持久性等问题，在货币政策和利率市场价格被迫转向的大背景下，有时候也就无足轻重。
清晰可见，金融危机后我国主要一二线城市房价涨到今天这个地步，关键还是宽松货币所致，这才是理解房价泡沫的关键指标。
而兵败的时候总是如山倒，哪怕敌军只有1万，你还有10万大军。你的10万大军中如果军官大把撤退，你要求众多的士兵去拖后御敌，基本也是奢望。
我们房价冲高的逻辑是最有购买力、最愿意投资、投机的人决定的，而不是（甚至低于）社平工资的那部分人决定。同样，当房价泡沫转折时，也是最有钱的那部分人先知先觉。
当他们拿钱的成本提高，当他们钱不再那么容易拿，房价也就走向冻结——未必是终结。这个世界，泡沫才是永恒，美国也是如此。如有不对，美国货币政策随时回调。
但至少，这轮周期，美国经济持续转好，我们经济结构调整和改革进展缓慢；当美元注定今年再加息两次，人民币市场利率成本注定还会提升——大势面前，没有谁扛得住。
节点就是6月美联储加息与否，我们拭目以待。联储是让全球失望，还是展示鹰派决心？
现在，我们的各项努力，从史无前例的调控到防控金融风险，再到引导市场利率，都是保护泡沫的前提下释放危险。下半年重要会议后，继续缓冲风险是注定的，顺着米国的经济和货币逻辑，是不得不，也是最明智的选择。
在周期面前，人是渺小的。何况，大老板要开启下一个5年，不至于不大干一场。例外，只会制造更多泡沫，让人失望。
作者：张银银（杠杆游戏主创）
来源：朝阳财富（ID：zhaoyangcf）
楼市要变天，谁是接盘侠？
真正看透的经济学家都在敲响警钟。近期，李迅雷说：“现状是，富人在卖房，穷人在买房，茅台价格上涨，猪肉、蔬菜价格下跌。”马光远也说：“2016年是最好的买房窗口，2017年是卖房子。房价出现暴跌的可能性不大，但是价格回调是必然的，高净值人群应该减持房产。
目前的情况，已经不是“应该”，而是高净值人群真的已经在抛售房产。高净值的家庭在资产价格上涨之后的变现获利能力强，特别是房产价格上涨后的变现获利能力。所以，在这个时候买房，必须警惕成为富人们出货的“接盘侠”。
天已经变了！
文 / 马光远
来源：光远看经济，微信号：guangyuanview
这两天关于房价下降的报道突然多了起来，而且言之凿凿。前两天，刚看到某媒体报道“北京新政满月楼市逆转，京部分二手房出现10%的降幅”，5月1日，又看到某媒体报道说：“调控让楼市回归理性京近七成二手房业主降价”。
不管是10%的降幅，还是近七成二手房业主降价，都挺惊人的。事实情况如何呢？
我先不回答降价是否是真，我先谈“变天”，长期关注我房地产观点的都知道，我在去年“9.30”之后就一再提醒，半年后，中国房地产市场会发生翻天覆地的变化，今年又多次重申，房地产的天在变，而且预计六月份，热点城市的量和价都会出现变化。这半年来，不断有人问我，天什么时候变？现在可以肯定地说，天已经变了！
大家必须用新的思维来看待今天中国的房地产市场，中国房地产市场经过近20年的发展，在很多方面已经今非昔比，如果固守过去的思维来预判下一步中国的房地产政策以及房价的走势，都会得出非常荒唐的结论。
我所言的房地产市场的变局，如果从房地产周期而言，指过去20年推动房价高速上涨的六大推动力，有三大动力已经熄火，包括中国经济的高增长周期已经基本结束，货币的高发行周期也渐进尾声，还有国际资本高流入的周期也已经结束，这是过去推动中国房价高涨的三大动力。
另外，从中国房地产的基本面而言，中国房地产也出现了四大变局：
一是供求关系逆转，在人均居住面积已经超过30平，户均拥有住房超过1.5套的情况下，除了极个别的城市，比如北京，80%以上的城市供需基本平衡，以北上广深为代表的大城市已经进入真正的存量房市场；
二是经济和货币周期逆转，过去18年中国房地产的周期和中国经济搞增长的周期重叠发挥效应，中国处在一个前所未有的货币化加速的过程中，货币化导致的一个结果就是房价的快速上涨和泡沫的累积，这在很多国家都是如此，但是，这个周期在终结；
三是人口周期的逆转，中国已经基本告别了过去的人口红利，不久的将来，中国人口绝对下降的转折点会到来，80后和90后两个最大的婴儿潮引发的住房井喷需求正在终结，未来中国的住房需求远低于开发商炒作的数量；
四是国际资本流入的逆转，随着中国经济高增长周期的终结，国际资本减缓流入中国。
这四大变局意味着，不管今年是否出台严厉的房地产调控政策，房地产的逻辑都已经出现了剧烈的变化，在这种情况下，对于市场可能出现的突发巨变必须要有心理准备。
况且，在这种情况下，房地产市场迎来了真正真正真正的“史上最严”的调控。而且，除了各种手段无所不用其极，限购限贷限卖限离限价，更重要的是，始于今年3月份以来的调控风暴的目的已经变得非常简单粗暴：那就是，不准涨！
我曾经指出，在所有的举措里，除了限购这种常规性的武器，更可怕的是两个：
一是通过政策窗口限制房贷，在3月份央行发出通知的时候，我就指出，限制房贷是最可怕的，因为这等于把水流给切断了；
二是限卖，限卖等于让市场停滞。一个高温的市场，不怕慢慢降温，最怕突然冷冻，因为市场的情绪都处在高度恐慌的状态，一旦交易停滞，导致的踩踏效应是很可怕的。
而且，对于很多藐视市场调控的行为，我一再提醒他们，认真研究历次调控的效果，其实，中国的每一次调控都是很有效果的，每一次调控以后市场都会出现调整，但中国房地产调控最大的问题是调控政策坚持不住，一旦市场出现真正的调整，政府立即就会放松调控，甚至政策立即来一个180度的大转弯，从打压到刺激，导致市场的报复性反弹，从而给市场造成的感觉是调控根本没用。
在本次调控逐渐严厉之时，我不断强调，调控肯定有效，降温是必然的，但仍然有一些人坚守什么“有生之年看不到房价下降”，“京沪永远涨”这些陈词滥调。过去对了，不等于以后对，这是个简单的常识。况且面对如此不理性的调控，气急败坏的调控，讲究政治正确的调控。记住：没有什么调控不了的价格，只要看是否真的调。
我为什么说这次肯定“变天”，是因为这次调的目的就是不让再涨了，膨胀的房地产泡沫已经让我们嗅到了脆裂的声音，高层不断强调金融稳定，这些信号解读起来并不复杂，千万不要在这个高点多博弈。
就包括一线城市在内的去年的热点城市而言，市场已经降温是肯定的。热点城市，特别是北京的情况是：疯涨停止了，观望出现了，价格有谈的余地了，但绝大多数的楼盘并没有出现实质性的降价。买卖双方都开始观望而已。
但是，有些媒体为什么这么热衷报道降价呢，这跟他们热衷报道涨价是一个道理，背后都是希望影响政策。每一次调控见效的时候，媒体开始喊降价，其实是一种苦肉计，暗示调控已经见效，不要再加码。这是一种屡屡在中国房地产市场出现的策略而已。
到底什么时候降价？
我认为价格的明显松动应该在6月份之后，整个下半年，房地产市场的画风将完全逆转，这一轮始于2015年“3.30”的大疯狂划上句号。房地产政策将再次面临是否松动的尴尬。
大限之下 各地楼市为何冰火两重天？
来源：经济参考报
记者丨梁倩 刘金辉
在“限购”“限贷”“限价”“限售”并用的“四限时代”下，“五一”楼市或迎来最冷清的一个假期。中原地产最新数据显示，小长假前两日，北京商品房住宅签约84套，与2016年“五一”假期的807套成交量相比出现了明显下滑。
值得注意的是，除北京等热点城市遇冷外，郑州则出现裹着被子连夜排队买房的现象。这意味着，在“五一”这一楼市推盘成交的重要时间点，不同区域楼市再次出现了明显的分化。
态势：一线城市现观望情绪
“终于过了一次安安静静的假期。”张青说，这次“五一”应该是他近两年来第一次没有接到类似于买房的咨询电话。
张青是河北一家房地产企业的工作人员，由于所在企业开发楼盘多处北京周边县市，是购房者首选的投资阵地，所以一到节假日，从朋友到亲戚，从同学到客户，张青接打电话、陪着看房，忙得不亦乐乎。
张青说，之前两年每到假期时，甚至会比正常上班都忙，虽然工作岗位并不是房产销售，但碍于关系和情面，只要有朋友需要他都会陪着他们去看房。
“因为雄安新区的成立，今年清明节一天接到的买房或咨询电话多至20多个，4月1日当天甚至陪着5波人看了房。”张青无奈地摇摇头说，那天光充电宝都用完两块，可见电话数量之多。
张青指出，因人们的爆炒，政府开启严厉的管控，大多楼盘采取封盘措施。除此之外，各县市还出台了严厉的房地产调控政策，严控卖房，白沟甚至需要取得房产证后5年才允许卖房，房地产市场得到些许冷静。他认为，因政策严控，投资、投机人群进入观望期，是这次他可以过一个清净的“五一”的主要原因。
中原地产数据显示，小长假前两天北京商品房住宅签约84套，与2016年相比明显下滑。2016年“五一”小长假期间，北京商品住宅共成交807套，成交面积8.88万平方米，是最近四年“五一”小长假的新高。
中原地产首席分析师张大伟表示，2017年的“五一”小长假有可能是最近4年的最低点，成交量可能少于2014年。从全国主要城市看，因为调控政策持续不断施压，一二线城市小长假的实际签约是2015年来最冷清的一个假期。
除北京及周边，厦门楼市也出现了观望态势。厦门市国土资源与房产管理局数据显示，4月29日当天，小长假首日，厦门首次出现二手房0成交的记录。
张大伟指出，从清冷的小长假基本可以预期，今年2季度市场将比一季度有明显降温。从市场看，除了部分三四线城市外，市场走势都在明显下行趋势中。
根据近日世联行发布的2017年一季度深圳房地产市场报告显示，一季度，深圳商品住宅市场同比量跌价涨。总供应面积21.14万平方米，同比下滑82.18%;总成交面积33.64万平方米，同比下滑78.77%。
活跃：部分城市楼市依旧火热
与北京等一线城市不同的是，郑州楼市再现“熟悉”的光景。有媒体报道称，“五一”开盘的排队认筹队伍十分壮观，其中有裹着被子的，有现场泡方便面充饥的，昼夜守候。
4月30日开盘的郑东某项目，推出高层洋房668套，截至当日9点30分，去化率达100%。荥阳市同日开盘的某项目也再次出现开盘即清盘的现象。
对此，有业内人士指出，在郑州部分区域限购之下，未限购区域迎来了类似于2016年9月的疯狂市场行情。从目前来看，郑州郊县迎来整体限购的可能性加大，郊县限购正呼之欲出。
从近期来看，未限购区域正在成为投资者的投资目标。江苏省此前由331名相关专家参与调查、得出结论的最新报告显示，在热点城市楼市降温“退烧”的同时，三四线城市房地产市场趋于活跃。比如，镇江属于南京都市圈，楼市政策相对宽松。受调查者对镇江商品房价格预期，由一季度“缓和上涨”为主，转变为二季度“明显上涨”为主；南通、淮安的商品房价格以“稳中缓升”为主。
数据显示，2017年第一季度，一线城市新房成交量同比下降16.3%，三线城市则同比增长了35.84%。房价方面，北京“317”新政出台一个月后，房价出现18个月来的首次环比下跌；而广东清远3月房价环比上涨了18.28%，位列环比涨幅榜第一，福建漳州房价也环比上涨了15.76%。
前景：政策趋严势头不改
近日，多地调高贷款利率。融360统计数据显示，自1月份以来，全国首套房平均利率已连续4月上涨。其中，4月全国首套房平均利率为4.52%，环比上月上升0.67%。
据融360的数据监测，4月份北京地区首套房利率平均折扣为9.27折，平均利率为4.54%。上海方面，也有报告显示，首套房贷平均利率维持在9折优惠，在4月下旬，房贷利率从此前的9折，上升至基准利率的9.5折。
对此，张大伟说，从银行的资金情况看，资金成本明显上涨，房地产调控政策持续收紧，这种情况下，银行贷款额度收紧，价格上浮，放款放缓将成常态。
张大伟说，自今年3月以来，中国房地产调控迎来一轮全面升级。从抑制投机、投资的角度看，未来仍有更多的城市会加入到信贷与购房资格收紧的行列中。加之，此前未运用过的“限售”政策逐渐扩围，预计后续热点城市将进入“限购”“限贷”“限价”“限售”并用的“四限时代”。
需注意的是，虽然部分地区楼市小长假现冷清迹象，但业内人士认为，市场热度仍未减。例如南京“五一”小长假因房管局更换设备，房产交易网签系统关闭。环京津区域多数楼盘封盘，其余地区楼盘也因限价，开发商大量推迟开盘时间。
对于下一步政策，业内人士指出，一方面限购范围恐再度扩大，另一方面，政府将严格执行拿预售证必须开盘的政策，加大推盘量。此外，北京等地的房贷利率回归基准利率后，或有更多热点城市跟进提高贷款利率。
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