董小姐 | 独家曝光吴亚军内部讲话：一场裁员可能正在前方
“不许拍照”。
昨天，龙湖集团召开了内部年会。
当内部会正式开始，吴亚军站在台上发出了第一条命令。
然后，大屏幕上开始出现2016年龙湖各城的各项指标排名。吴亚军开始了她最新的内部讲话。
为什么严禁对外？这场内部会有怎样的潜台词？
董小姐不能不关心，独家剧透几句吧。
一，【两颗从年会现场发射升空的卫星：规模要到3000亿，租金要到50亿美金】
这是一场回顾过去，但更多展望未来的龙湖总结会。董小姐打听到，吴亚军在会上下了两个硬指标：
1，未来3—5年，龙湖要成为地产销售规模3000亿元的公司。
2，到2025年，龙湖的持有物业年租金收入要达到150亿元。到2030年，龙湖持有物业年租金收入要到50亿美金。
吴亚军的胃口很大。董小姐更关心的是，这两个目标实现的可能性有多大？
2016年，龙湖内部销售额其实已经突破千亿（但是他们没有对外这么说哦），那么，未来3—5年，随着资本升值，资产也升值，就算保持同样的销售面积，房企销售金额可能也会有30%以上的增长。龙湖再拿拿地，学学并购，也许3000亿规模并不是一个梦？
但是，持有物业租金收益未来要到50亿美元，相当于350亿元人民币，这个目标看起来就惊悚很多了。
毕竟，2015年龙湖持有物业年租金收益仅仅15亿元，乐观估计2016年租金收益能超过20亿元。但是，从2015年开始算，到2025年，租金收益十年要翻十倍，到2030年租金收益十五年共增长22倍以上，才有可能达标。
而商业地产的一哥——万达目前商业年租金收入也才195亿元。放眼望去，全中国还没有出现一家能够把租金收益做到50亿美元的公司。
背着这个巨石一样的指标，不知道龙湖商业的小伙伴们有没有哭倒在会场。
加油干吧，伙计们。
二，【龙湖的员工小心了，一场不大不小的裁员在等着你们】
虽然吴亚军开始强调规模，但是，与同行不同的是，在内部会上，她还强调要提高劳动生产率。
她说，我们要创造规模，但也不能像同行那样一下子扑上去大量人，要控制人数。
吴老师没有直接使用“裁员”这个词汇，想必是考虑到这毕竟是一个喝酒庆功的年会。但是，话里的意思已经很明显了。简单说，就是要规模又要利润，还不要太多人。
怎么实现呢，靠创新管理方式、拥抱人工智能来实现。
董小姐打听到，内部会上，吴亚军强调，要把龙湖制度流程做得更极致，集团管控平台搭建得更厚实，未来要用互联网、大数据管理方式。用的新词是，龙湖要拥抱人工智能。
所以，未来很多岗位会被后台云服务替代，譬如龙湖财务的基层岗位如报销岗什么的，以及行政，商业运营等板块，总之是减少人工成本，用IT替代。
董小姐认为，裁员是个中性词汇，不宜过多联想，否则不利于身心健康。裁员是为了促进精细化管理。裁员也是因为，过去龙湖管理费用太高。
董小姐听说，在会上，龙湖总结过去时说，我们过去一两年管理费增长非常大，这意味着我们原有的管理模式和人员成本太高。
2015年，龙湖管理费用大致21亿元，2014年管理费用大致14亿元。
龙湖的管理架构导致人员成本增加，其实是必然的。龙湖现在有许多岗位人员超配，每个环节都设置了很多人去监督，推动，即使是城市总经理做决策，也要向集团各条线部门逐一请示。最后导致办事效率低，沟通成本却很高。
龙湖一直很标榜，在地产行业，自己公司的权力距离最小。谁也没想到，所谓的简单直接，是上对下，而非下对上。
三，【龙湖的小伙伴们小心了，龙湖说，我要纠偏，今后不与谁合作了】
在这个内部会上，吴亚军说，我们要不断否定自己，推翻自己。
于是，吴亚军提出了一个新要求。那就是，从2017年开始，要有50%以上新获取的项目是独立操盘，独立并表，不与同行合作。总体是要减少与人合作项目。
前两年，龙湖大力拓展合作，但是现在，积累的问题开始出现。主要表现为，在合作中，资金几方监管，龙湖没法统一调配，股东方多，运营也常常受到牵制。
更重要的是，等到利润结算时，利润数字并没有预想的好看。合作项目中权益利润往往很小，对财务导向的龙湖来说，还有什么比报表会变得不好看更闹心呢？
不合作对龙湖来说是一种纠偏。既然不合作，又要把规模做到3000亿，摆在眼前的只有两条路：
要么拿地，疯狂拿地，加入地王争夺赛。此举和向来谨慎的吴亚军，风格不搭。
要么加大并购，找机会切入市场。但是要做好交更多的学费的心理准备。毕竟，吴亚军不是孙宏斌，成为狩猎者，不仅需要时间，甚至还需要改变性格。即使是孙宏斌，也是交了不少学费的。
董小姐打听到的是，龙湖在去年新成立的并购发展中心，设在龙湖集团投资发展部之下。这个并购部门负责人是王英臣，他是2016年6月1日从龙湖集团财务部金融资产中心负责人的位子上调来的，现在向徐爱国汇报。在加入龙湖前，他任职平安。
新设并购部，龙湖本想开启并购节奏。但是，王英臣项目审核很是谨慎，他风格保守，在意风控，上任以后，干掉了许多期待并购的案例。
总而言之，龙湖的并购还在起步阶段。
四，【任性与百变的年终奖】
董小姐在龙湖内部会上，看到了各城市业绩排行，具体数字这里就不剧透了。
其中有个《平衡计分卡得分排名》，比较有意思。
简单说下，龙湖各城市公司到年终都会接受这项考察，平衡积分卡是最能反映城市公司健康程度和表现成果的一项计分系统，可以全面评价一个地区公司。
在这里，龙湖各城市公司会被计入考核的指标有：投资回报率、利润、每年业绩完成率、现房去化指标、回款、客户满意度等等。
在2016年《平衡计分卡得分排名》上，前四名是南京、苏州、上海、北京。
其中，南京、苏州因为是较新开拓的城市公司，还没有现房去化，也没有交房，没有历史包袱，一些指标有天然优势。
只有上海在龙湖大公司内排名最靠前。2017年，经过测算，上海公司还将为龙湖集团贡献三分之一的利润。
为什么这么高？上海公司很多项目都是独立操盘，不用分利润给合作方，这又给了集团要求2017年降低合作的决定提供了有力的证据。
但是，一个耐人寻味的消息是，上海公司老大张泽林已经被流放深圳了，与原龙湖深圳总温介邦对调。而深圳龙湖，诸位有听说过么？它还是一个没有什么粮草的新公司，一穷二白。
除此之外，董小姐还发现，龙湖管理有颇为“感性”的一面。这里面有一个缩水的、任性的、根据心情变小的年终奖的成人故事，相当催人泪下。
剧情梗概：2016年，龙湖集团扣下了龙湖上海公司上一年700万元的奖金，理由是，2010年到2012年，上海公司表现不佳，集团为防止人员流失，曾特意拨款给上海多发了奖金，以稳定军心。但既然如今业绩不错，需要把之前多发的奖金额还给总部。但是，彼时的团队已经换了一轮，这就意味着，人与历史原来真的是割不断的，新团队要为历史买单。
为了这件事，张泽林和集团大吵了一架。但是，然并卵。
到今年，剧情重新上演。2016年龙湖上海公司因利润不错，按测算又将得到一笔相当丰厚的奖金。但集团领导衡量之下，决定仍要克扣近三分之一。
这次的理由是，“上海奖金太高，一次性发这么多，会让大家心理膨胀，留着以后慢慢发吧。”
董小姐向诸位保证，这是领导的原话，一字不差。这理由相当感性，也相当任性。
只是不知道，来年慢慢发时，现在挣奖金的团队还是不是同一帮人？
近几年，龙湖高管层最爱向下传递的声音是，没有这个平台，你们什么都不是。
龙湖内最爱倡导的是，要一个人拿两份工资干三个人的活。
龙湖加班氛围很浓。曾经有龙湖的朋友双休日在朋友圈发了自己参加婚礼的照片，之后迅速接到集团电话，被质问，你双休日为什么不加班呢？
这是龙湖的故事，年终奖与加班的故事，这两个故事，也是中国明星上市公司公司治理水平的最接地气的测试。
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