数字也疯狂 | 被高度低估的一条地产新闻

昨晚，万科总裁换帅，新闻刷屏，结果，融信很受伤。

因为昨天晚上，融信公布了一个十分宏伟的2018年度目标：

在一勺言印象里，几乎没有见过上市房企专门公告下一年度销售目标的案例发生，这种目标数字通常都是公司内部年会里的动员时刻才会出现，然后被第三方媒体以爆料泄露形式被公开。

但是，融信主动公布年度目标的急切心理特别值得理解，谁不愿意做优秀学生呢。它放的这个大卫星是：2018年冲刺1200亿元（含合营与联营公司）。

这个数字意味着什么呢？2017年融信中国销售了502亿元（不含合营与联营公司），而按照克而瑞的统计，融信中国去年全口径卖了700亿元，在它的基础上，2018年，融信的销售涨幅将高达71%。

如果顺利完成，融信中国销售规模年度涨幅70%，这个数字将把融信中国送进本年度增速最快的中资地产商头排行列。

资本市场是相信神话的，今天上午一开盘，融信中国（3301.HK）最高上涨17.5%。

但是你可能会说，资本市场只是一时情绪泛滥。那么，我们来在老数据里找找这个新数字实现的高度可能性。

答案主要藏在两个地方：

第一个答案，就在2017年的核心数据里。

房地产的销售额增长，主流路径是货值驱动，通过增加土地储备量，快速周转，从而实现规模增长。

融信的2017年报尚未披露，所以我们只能参照它的中报数据。截止2017年6月底，融信的土地储备高达1300万平米，高于此前上市的正荣地产，其总货值为3000亿元。

这些都是粗糙的大数，但我们看一个企业的增长有无持续性，还要观察它的货值结构。

这1300万土地储备中，高达72%在核心一二线城市。在地产界，由于「一二线城市」是一个约定俗称的并不十分严谨的词汇，很多地产公司为了美化报表，都会对所谓的「一二线城市」有一个自我版本的定义，中间夹带私货，你即使看出来也没啥办法。

可是，融信中国的「一二线城市」清单却显得相当货真价实：

福州，厦门，漳州，上海，杭州，南京，苏州，天津，成都，莆田，广州，重庆，金华，郑州，衢州，宁波。

这16个城市中，漳州与莆田，虽然城市地位中等，但却是高购买力城市。去除金华与衢州外，剩余的城市大多是省会及副省会城市，正处于「一二线城市」的经典范畴。

根据中报，2017年上半年，融信中国的销售单价高达25855元/平米，这个数字非常准确地印证了融信可以用来打仗作战的「弹药结构」相当具有竞争力：它不仅供应充足，而且恰好被投放在最佳作战区域。

一勺言透过各种渠道打听到，在3000亿元的总货值中，预计2018年将有1800亿元的可售货值推向市场。

如果我们按照行业平均的65%的年去化率来计算，2018年，融信中国也将毫无悬念地大踏步进入地产千亿俱乐部。

第二个答案藏在哪里呢？相对较低的负债率与不错的负债结构。

地产公司的高速规模扩张，经常会带来负债率的提升。在之前多篇文章里，一勺言把高负债率视为一种突进年代不得不接受的现实，以及，中国有追求的地产商不得不拥抱的命运。

融信中国过去三年，销售额年度增速平均100%，从2015年的119亿元冲刺至2017年的502亿元。

在这样的速度下，融信的资产负债率为79%，而有息负债率更低至49%。

也就是说，如果融信中国愿意，它仍然具备较大的加杠杆的财务空间。

当然，比数字更重要的是结构。负债结构中，融信中国的长中短债的比重为2：1：1，只有25%比重的一年内到期债务。

十天之前，融信再一次在海外资本市场展现信用，发行了一笔3年期、3.25亿美金的优先票据。通常而言，这类财务操作，只有一个最直接的目的：进一步改善债务结构，用便宜的钱替换掉贵的钱，用长期的债务替换掉即将到期的债务。

粮草与钱都到位完毕，如此一来，一个地产公司冲刺千亿起飞前的准备工作便基本就绪，剩下的事情就交给了各地的营销总监们。

唯一的悬念就是，哪一个楼盘会在这场为期12个月的高速运转中，再一次站出来成为年度明星了。

不，还有一个最最重要的问题：当融信的产能机器在稳健运转的同时，你在愣着干什么？你究竟上车了没有？

放眼地产界，2016年的市值明星属于万科，2017年的股价之王属于恒大碧桂园与融创。

2018年，股价上涨明日之星会出自何方？

不管A股还是H股，我的观点是，闽籍军团具备强有力的参选资格，它们在过去几个月展现出来的竞选实力，会让2018年的市值涨幅之争全程无尿点。

理由仍然有三：

1，碧桂园与融创的市值复盘结论是，绝大部分人们仍然是喜欢听高增长故事的，更重要的是，投资人愿意为高增长的故事买票进场。

这个昂贵的故事中有一句名言：做到比说的好更重要。

2，泰禾黄老板喊出2000亿元的「2018年心愿数字」后，不足一月，市值增加了200亿元有余。

这说明了什么？碧恒融故事后，人们在踮起脚尖等待下一个白银年代的「冒险家」出现在地平线上。

3，融信的长篇剧情中，不乏戏剧性。2016年，融信的「地王杀手」印象渗透在全国地产界，如今它已经淡去，人们对它财务安全度的质疑纷纷剥落。

预期翻转，当年饱受攻击的「软肋」变成了战略「优势」，如果你曾经被小看、被低估，现在就是证明他们错的时刻了。

也许到了一年之后的今天，我们会发现，昨天晚上，我们错过了一条被高度低估的地产新闻。

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