董小姐｜代建巨头换帅的信号
这段时间，董小姐去大湾区跑了一大圈。见了不少朋友，叙了叙旧。
免不了要谈及市场情绪和具体业务。一位公司董事长说，他看了我上次写的《董小姐 | 代建的水有点深》，心有戚戚，心向往之，又不敢大手笔投入代建，很是纠结。
代建领域的确火的一塌糊涂。
轻资产代建和房地产重资产开发就像一个跷跷板，当重资产业务下行，代建业务就开始抬头。
命运的反差，行业的热点，来到过去多年埋头于代建的人身上。他们蓦然回首，一拍大腿，发现自己居然拿了一副好牌。
这让我想起，2015年，董小姐专访绿城中国前任董事长宋卫平。当时，融绿大战刚刚结束，中交已经进场。几个月后，老宋推动了绿城代建平台绿城管理的亮相。
那个时候，宋卫平说，「中国近万家房企里，能做成代建的不超过5%。绿城管理的破产概率有50%，如果领导班子不给力，有项目会烂掉，投诉会有一大堆。」
「代建不是一般人能做的，不称职的、业务能力达不到的人都做不成。房企绝大多数都是唯利是图，利用机遇，完成历史积累。」
这话，放在今天回看，依然很刺激。
就在前天，董小姐看到公告，绿城管理高层大替换。此时换人，这家号称是地产代建第一股的代建巨头公司，在向行业发射什么信号呢？
董小姐看到的是，房企地产板块和代建板块的关系正在发生变化，十分微妙。
1、绿城中国董事长张亚东，第一次出现在了绿城管理联席董事长的位置上；
2、年初刚从绿城地产板块调过来当绿管执行总裁的王俊峰，继续晋升，成为绿城管理的行政总裁，掌管业务大权。
董小姐觉得，这两位在绿管的存在感上升，并不简单，折射了绿城地产集团向代建业务伸出了一只强化管控的手。
3、原绿城管理董事长郭佳峰，退为联席董事长。
4、原绿城管理行政总裁李军，变为副董事长，主攻战略、董事会日常事宜等。
这两位的变化也很值得琢磨。
其中，郭佳峰是老绿城的代表，长年被视为老宋的「代言人」，与宋卫平和绿城关系捆绑很深。他已近退休年龄，过去多年，虽为董事长，据董小姐了解，他对绿城管理的实际管控并不强，只是名义上的管理者。这次职位安排更像是一种过渡。
而李军，属于绿城管理最开始的创始团队leader。他有过一段国外生活的经历，早年，拿国外轻资产公司对标，打动过宋卫平，希望将绿城管理推上市。
绿城管理的前身比较复杂。简单说，有两类人在其中裹挟。一类是以李军为首的创业元老团队，绿城管理直系公司，如同自营平台；一类是以浙江代建小老板为首的团队，绿城平台公司，如同加盟平台，他们与宋卫平关系颇深，得以冠名绿城，对外接代建业务。
后来，几方合并，在一起讲故事。宋卫平还曾专门召集绿管各业务小老板开会，请他们将代建业务归入绿管并表，共同做大绿管，并承认李军CEO的带队地位。
那一时期，绿城中国作为大集团，对绿管这一代建平台，几乎是放手不管，任由其自由发展的开放态度。
此刻，李军从绿管CEO变为副董事长，看似职位有提升，但是，却将具体业务管辖权交给了来自绿城中国的王俊峰。有那么点交棒的味道了。
加上张亚东坐上绿管联席董事长之位，足见，大集团绿城中国，正在成为介入绿管业务的第三股力量。
绿城中国仿佛忽然间发现了自己的「第二曲线」。这两年，房地产下行，代建火了，而耕耘多年的绿城管理，就在眼前。一切时机刚刚好，绿城中国不愿意再当甩手掌柜。
多位绿城管理的朋友告诉董小姐，大概从去年底开始，绿城中国陆续强化了对绿城管理的管控，收权力度空前。
主要表现为以下三点，均由绿城集团主导：
其一，各项流程制度管理要求更完备，以前打个招呼能搞定的事，行不通了。比如，项目接不接，不再是各地绿管团队决定，而要开项目论证会议。
其二，产品建造标准、设计规范与红线等等全都要有新设定。
其三，要求加强绿城管理和绿城中国的协作关系。市场、设计、成本数据等都要彼此共享。
这些管控动作，伴随着总裁王俊峰及其团队的进场，逐渐明显。截至目前，由于地产收缩，还有不少绿城地产队伍，转移到了代建板块。
这些动作已经在绿管内部产生了很多水花，自然也有消极抵抗。
「以前，一件事绿管很快就能定，就能迅速往下推。现在很多都要上报集团。可是绿城中国的决策流程太慢了，等一一上报完，黄花菜都凉了。」一位绿管的朋友说。
但绿城的朋友则认为，绿城管理过去管理太过粗放，埋下了不少雷。
据说，张亚东倾向于让绿城管理进一步做大规模，增加接单量，去养地产过去的人，也增加市场份额；但李军及其团队目前更看重盈利水平与市值，更想接能赚钱的代建项目。
这两种立场很难论对错，只能算一种隐隐约约的「路线之争」，它是现在很多代建公司都需要直面的问题。
绿管内部倾向于认为，「做代建不适合中央集权制，更适合做去中心化公司」。
这家代建公司过去一直在野蛮生长。各地代建拿单依赖当地元老拓展，公司总部基本只负责服务功能，管控很弱。
这么做的好处是，代建有活力，有单子，把规模推了上去。不足是，总部逐渐失去了对地方的控制力，也无法真正考核。
谈到这一风格的推动者，就不得不再次聊聊李军其人。
绿城管理这家公司，本质上，是以李军为首的「梁山好汉」模式组建起来的。公司内部对李军的评价相对多元。
有人觉得他有大局观，虽做了多年CEO，但很少干涉具体业务，对团队放手较多，相信财散人聚。风格更像老板，而非职业经理人。他把精力更多放在业内讲好代建故事，充当代建形象代言人，目的是做大公司市值。
「公司市值上去了，才能大碗喝酒，大块吃肉。」
不过，也有朋友告诉董小姐，在绿管，李军并无多少存在感和约束力，管理较弱势，魄力不够，是相对防守型管理者，而非进取型。他有老绿城人的典型风格，是一个善于在夹缝中处理好各方关系的人，不容易出错，但也不容易出彩。
绿城管理依然有很多代建项目属于「虚胖」。而这与该公司旗下多团队共存、一线强势有关。
毕竟，绿管的渊源，除了有以李军为首的创业团队，还有不少做代建、挂牌绿城的浙江小老板。大家立场、利益不一，导致代建项目最终质量不一。
内部PK的火药味很强。在同一个城市，还经常会出现，好几个挂绿城牌的代建团队抢同一个项目，让委托方直接晕倒。
这两年，代建行业竞争激烈，凡拿单必聊带资进组、代建资质等，上市平台的威力渐渐高于小老板群体。加上绿城管理同步加强了对他们的管理，这让内部小老板们拿单更难了，不满情绪也在不断积压。
以上都是属于绿城管理的内部管控矛盾。
当绿城集团开始强化对绿城管理的影响，接下来，这家公司会往哪里走呢？
看点回到新任行政总裁王俊峰身上。
王俊峰之前是绿城浙东区域总经理，也是率先把宁波城市公司从浙江区域里独立出来的人。但是，随着市场急转直下，从浙江区域拆分再到合并，他经历了公司业绩的大起大落。
今年初，王俊峰去绿城管理，依然是被重用的信号。这次从执行总裁火速升为行政总裁，不过半年多时间。他善于精细化管理，地产经营能力在线，让他成为主抓绿城代建业务的人，可见地产板块对代建的态度了。
接下来，地产集团与代建团队之间，大概率还会发生不少故事。
表面上，我们今天聊的是绿城管理的高层更迭，实际上，我们聊的是代建公司在这个火爆的行业里，所面临的管控与业务窘境。
代建的草莽时代并未结束。到底哪一种管控模式更适合代建公司？应该重利润还是重规模？地产团队对代建团队，是要保持合理距离，还是全方位干预呢？
代建是一场全方位能力竞赛。能力偏科的代建方，要么无法中标，要么走不远。蛋糕很大，可惜未必是你的。何况，市场上能赚钱的项目不多，靠谱的资产方更少。
代建业务复购率很低，少有二次生意。经常出现半途分手的局面，行业的毁约率还在不断攀升。
在低费率价格战面前，大家要如何处理与地产团队的关系，怎么转化野心和梦想。这是所有想要跻身代建行业的人，都需要静下心思考的话题。
你有自己的答案吗？欢迎告诉董小姐。
董小姐微信号missdon0811
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