董小姐的行李单
回想这一年，挺专注挺累但也挺带劲儿的。
下雪天清点过去是一件自在的事，这七十四篇报道是我过去一年的行李。
自认没有滥用独家二字，确保每篇独家报道都有突破采访拿到不曾对外公开的内部信息，且不止于此。亦有几篇特写稿，磨砺笔力。去年最多的采访纪录是为一篇报道采访二十余位，且凭借自己的文字独立约到了宋卫平的专访…还有些报道的剧情反转很有意思。
希望在勉强算得上貌美如花的年纪，像根刺那样活着，写着。能够肯定自己，也看得到不足。关于未来，依然有许多不确定。愿有随遇而安的心境。
过去一年董小姐的报道清单：
1【独家】万科第三代领导班底接班计划曝光
当王石50岁的时候，2001年，他选择把万科总经理一职交给时年36岁的郁亮。在郁亮天命之年，他正在做当年王石做过的事。
2【特写】王健林干掉王健林
一个硬汉，是如何自我革命，成为另一个硬汉的？
3【专访】宋卫平：我在绿城的角色是一只看门狗
在此之前，我的一次卧底报道把他大发雷霆的模样公诸于众，文字发布后，我不知他是何看法，便发了一条短信去问他。凌晨三点，他回说已看过我的报道，可以约时间面聊。在专访中，宋卫平讲述了他未来8年的多项工作议程，融绿往事心得，自我评价与自媒体。
4【独家】 宝能三份内部文件曝光 王石的担心有无道理？
“什么赚钱我就做什么，哪怕快餐。”宝能系实际控制人姚振华在内部会上说。董小姐拿到的三份内部文件显示，宝能的地产业务正在整顿中，裁员已近千人。此时入股万科，意味深长。
5【特稿】宋卫平：国王的最后一战
国王已经回归，绿城帝国2.0长什么样？他最大的对手还是自己么？一切悬念都在这最后一战。我觉得自己像个卧底。虽然明知这轮枪林弹雨与己无关，但我置身其中，也心有戚戚焉。一坐六小时，头昏脑胀，不禁佩服起宋卫平的精力充沛来。
6【独家】吴亚军调兵遣将能否换来一个新龙湖？
李朝江发起了龙湖地产人力体系数年以来的最大变革，反抗者众。但是，吴亚军用自己的方式展示了对他的坚决支持。
7【独家】中海营销大将曲咏海离职背后：中海内部大手术
中海正在内部发起一场自我改革，指标在手的战略管控委员会，与压力越来越大的新营销公司。利润保卫战的硝烟正越来越浓。有人急了，有人走了，中海还是原来的中海吗？
8【独家】孙宏斌在佳兆业的40天
佳兆业前主席郭英成出走后，其深圳嘉里中心33层的办公室迎来一个棱角分明、英气逼人的新主人孙宏斌。在迄今为止的40天里，孙宏斌做出了2015年他个人可能最重要的决定。
9【独家】雅居乐大裁员真相
管控调整，减员增效与家族人事后遗症，三重因素迭加，构成旅游地产之王雅居乐的年度大裁员真相。在一些分公司，3、4月前两波裁员之后，未来两波裁员将在6、9月接踵而至。今年2月，随刘鹏飞离开雅居乐谋求创业，并带走时任海南公司营销总吴耀华等一行人，各地营销总开始了新一轮人事动荡。
10【独家】剧情突转，中海地产主席郝建民发起新改革
郝建民是中海董事会里的独裁者吗？董小姐独家获悉，1月21日下午，中海地产发出内部任免文件，任命副总裁罗亮兼任中海营销公司董事长，接任此前出走者曲咏海之位。未来中海会回到改革前的状态，罗亮正在向上争取更多定价权，营销公司和各城市公司将同时对销售额和利润负责。
11【独家】万科正在进行一场意图深远的大裁员
一场内部大瘦身正在发生，人力资源、行政管理、甚至部分财务业务均被视为可外包业务，成为此次精简的重点部门。房企的核心部门营销部也在裁员。王石与郁亮的态度分别是什么？
12【独家】万科在大梅沙总部刚刚发出了一个动员令
放权，放权，万科即将掀起新一轮管控变革。董小姐独家获悉，万科春节后将展开组织架构变革，将集团诸项大权下放至区域，现已确定下放的权限包括营销、设计、工程质量管控权，其余下放业务权限仍在讨论中。万科未来将走强权区域之路，未来或出现区域内各城市公司合并、撤退动作。
13【独家】融创牵手雨润：内情，人心与性情
一个“祝氏”决策小组，几个接近交易的人士，复星、中信、平安的虎视眈眈，拼凑出融创雨润合作的完整画面。各怀心事的融创和雨润，为何是他们最快配对?
14【独家】一个深喉的自述：孙宏斌和雨润谈了一个交换条件
用口述的形式，只做完整呈现，不做价值判定。希望对于此次融创与雨润合作，会有一个近身感与脉络感。
15【独家】王石调兵遣将 祝九胜或掌管德赢
祝九胜与招商银行一高层人士私交甚好，该高层人士一直属意于祝九胜进入招商体系。祝此前两次请辞或也与意图转战招商银行体系有关。
16【独家】吴亚军的第二条船
今年3月卸任的原龙湖CFO韦华宁，实际接受了吴亚军邀约，赴千丁互联任CEO。从人员迁移和业务匹配上，可以看出，吴亚军正在把个人投资生意与龙湖连线。
17【独家】孙宏斌宣布退出之前，郭英成做了什么
内部口径，佳兆业2014年实际销售额288亿。金融投资机构正在考察项目，商量解封还钱方案。郭英成召回部分集团及分公司负责人，这些人多起维稳作用，令分公司恢复正常工作。
18【独家】郭英成返深圳连说两句对不起 佳兆业上海公司恢复正常
4月上旬，郭英成重掌佳兆业后，曾对内宣布全国三周内恢复所有项目，后因债务复杂此言并未成行。不久前，郭英成已数次回到深圳，发表内部讲话。他说了两句对不起，一是对不起员工，二是对不起员工家属。
19【重返33层】郭氏回归后的人心、意图与局势
郭英成重返董事会，搅动一池春水。郭英成出走香港前，曾提拔彼时秘书，安抚效力者。此次郑毅升为执行董事，或是郭英成利用机会令麾下占据董事席位，意图扩大董事会里的话语权。
20【爆料】孙宏斌收购天朗地产浮出水面 管理层已进驻
从杭州到深圳，从成都到西安，孙宏斌的胃口与决心一样大。当吃入非上市公司时，孙宏斌的并购胜算是否会显著增大？
21【有图有真相】融创进驻天朗细节曝光
董小姐独家获悉，原融创天津区域公司设计研发负责人朱祖星现已进驻天朗，担任融创天朗开发平台总经理。内部会上确定了这一融创天朗开发公司由融创负责融资和开发，天朗负责拿地。天朗董事长孙茵坦承了交易发生的背景。她说，天朗长安公司从去年初开始，情况急转直下，资金成本高，利润率低。
22【爆料】融创正式进军海南 正谋取郑州、大连
孙宏斌的想法发生了一个180度的转弯。董小姐独家拿到了一封融创内部公告，这封公告由融创执行总裁汪孟德签发。
23【独家】吴亚军的内部信：《力挺李朝江和HR团队》
这是一封吴亚军的内部信。20天前，它出现在龙湖内部员工的论坛上，企图平息一场龙湖部分员工对人力体系变革的抗性情绪。
24【深夜解锁】X因素摆上桌面，心态博弈决定佳兆业收购走向
“对大多数机构类型的债权人来说，现在他们的顾虑主要在于，不想通过佳兆业此事开先例，即首先伤害境外债权人利益的这一先河。这种想法现在更占上风，令谈判迟滞。孙宏斌的介入也有债权人的功劳，如果融创无法让他们满意，你凭什么认为他们不会找第三家呢？”
25【独家】万科物业的抵抗者
董小姐获得一份内部资料，资料清晰显示了万科物业希望获取同行芳心的制度设计。
26【独家】绿城进京的始末、内幕与压力
绿城如何一步步联合中交、平安重返北京？“项目能否短平快推向市场，客群在哪里？现在是我最为门头沟项目担心的。”李青岸说。在今年绿城高层与平安高层的一次内部会面中，平安方承诺，今年，绿城去拿地，平安将有100亿资金可以跟进，绿城做操盘方，平安愿做投资方。
27【爆料】未来200天，宋卫平如何搞定一线城市
从今年开始，绿城开始把各区域总部作为二级管控单位，重点加强管理，计划做重点区域公司的培育。以下内容是宋卫平如何搞定一线城市的沙盘情报，独家爆料，请绿城与同行经理级别以上人士特别关注，可能关乎自家职业前程。
28【内情】在王健林的快生意里，两种钱与一个万科分别扮演什么角色？
郁亮曾对内部人表示，万达找上门来，不合作还能如何？如果万科不与万达合作，万达转身找别家合作，万科的处境会格外尴尬。现万达万科成都、上海均有项目洽谈，在万达商业北区、南区、中区和文旅板块，均已划分具体项目合作。万达商业地产北方区已确定划分18个项目与万科合作。
29【内部人视角】万科小草计划的真相
关于万科鼓励内部创业的小草计划，值得看一看内部人的真实心态，毕竟，他们才是真正会受到影响的一个群体。
30【独家】蔡雪梅离职倒计时
在世茂内外，对蔡雪梅政绩的评价，始终是一个敏感与争议话题。董小姐曾在《手术室里的战争》一文中记录了蔡雪梅力挽狂澜、实现世茂业绩大反转的全过程，让世茂成为距离千亿俱乐部最近的候选者。在规模与利润之间，时过境迁的苛责，转换的老板诉求让职业经理人角色尴尬。
31【特写】跟投的滋味
万科跟投留下了人，为何也赶走了项目总？碧桂园跟投只是看起来很美？当代跟投何时能分红？金地跟投为何被股东否决？6000字长文看清房企跟投热背后，人心、收益与风险的微妙联动。
32【特写】渠道电商大会战：恐惧，盛宴与鸦片
每一个营销总心里都有一个囚徒困境，但是，没有一个渠道电商能真正拯救开发商。
33【起底】郁亮式创新：人事牌，爆款，奖金制约与模式冲突
“万科过去三年的转型，靠的是人的觉悟，靠销售业务养着那些非销售业务，其实是在内部消化，这种方式不可持续，而且某种程度上也不公平。”从王海武调任成都出发，董小姐有一个颇见深意的分析版本，万科内部创新目前的痛点之一是制度设计。
34【剧透社】协信CEO刘爱明5月离职与毛大庆的新工作
以守命有功之臣的身份离职， 会让人为职业经理人的命运飘摇感到悲伤。
35【专访】龙湖人力资源总李朝江：龙湖需要风格切换
反抗，流失，新军团，李朝江首次接受媒体专访，讲述他眼中的新龙湖模样，及其应有的人才底盘。
36【专访】 孙嘉：我如何操盘上海万科
赴任上海万科总经理近四年来，孙嘉首次接受专访。从万科战投部首任老大，到西安总经理，再至执掌上海，这位万科副总裁如何把控万科传统与创新的水温？
37【专访】任志强谈退休，公益日程表，出场费，房价新态度与万科吐槽
“那你现在出场费多少？”既然提到了钱的问题，一不问二不休。
“30—50万，公益活动一分钱不要，你要请我，就要50万。”
38 招商地产消失的管理层
贺建亚、林少斌代表了招商地产过去多年来两个领导班子。二者被免职后，他们的一批旧部也被整合失势。在新上市主体中，招商地产的经营层近乎集体消失了。
39 政府拿出了去库存最狠的一招
内部口径是，新年一过，银行不再出借新贷款供开发商偿还旧债，而是与其重谈贷款新条件，以旧贷款额度为考量，制定新贷款标准，或贷款更少，或利息更高。
40 碧桂园和平安保险各有什么内心戏？
“平安一直想做成一个巨人，他们希望通过入股房企进入金融场景，把买卖体系建立起来，这是它的逻辑。”一个是23岁的千亿房企，一个是27岁的综合金融服务集团，两情相悦时各自在打什么算盘？
41【专访】当代置业总裁张鹏谈局势，平台化思维与深绿生意
地产界的偶像转移是行业的幸事。在行业困顿调整的2014年与2015年，小而美的公司是风口上的猪。
42【专访】新华都地产总裁赵男男：我的离开与改变
作为新华都地产总裁，前上海龙湖总经理，以及吴亚军最得意的门生，赵男男讲述他眼中的营销，局势新常态，互联网，同行与龙湖过往。
43【谜底】金地跟投方案被否背后的东家与掌柜之争
股东和管理层博弈没有赢家。如果其他品牌房企都普遍实行项目跟投，金地无疑将在公司凝聚力和激励上形成短板。
44【专访】爱屋吉屋联合创始人邓薇：对手，烧钱策略与赚钱时间表
资本市场之前看我们的速度，现在看我们有没有把内功练起来。
45 “单干王”万达为何突然抱金主大腿？
“单干王”万达为何弯下腰，与一众金主合作投建万达广场？剔除高大上词汇，董小姐千字文揭示钱的意图与流向。
46 宝能系强上万科的床
深圳35周年之夜，万科迎来第一个民企大股东。悬念迅速发酵，宝能系大秀肌肉，华润如何抵抗？
47【图解】融绿大分家中的得与失
这是一场底线分明、筹码清晰的谈判，在双方坐上谈判桌前，双方底牌几乎是公开的：融创无法失去融绿，而绿城也必须在上海滩继续展示存在感。
48 周安桥的新想法
“你焦虑吗？”我问周安桥。
“我当然焦虑。”这位爱笑的九龙仓地产主席说，“我拿不到地，我还要卖楼，这些都让我焦虑。记者们总希望从我嘴里听到，九龙仓和绿城‘不愉快’，但我们的关系比外界想象中好得多，我们真的没有吵架。”周说。
49 与任志强聊天：都是税的错
中国人应该感谢我，从那以后中国人有个人所得税税票了，就是因为我在会上当着谢旭人的面，把他们臭骂了一顿。
50 左晖的新房生意与玩法，看这15句话就够了
很多人说，要赚数据不对称的钱，我觉得那都是农业社会的事。今天消费者面对大量信息，没有办法甄别信息的意义，这也是职业房地产经纪人的价值.
51 国王的班底：绿城营销主帅的营销观
国王已经回归，但国王的班底才是基石。在营销基石上，12年的老绿城人楼明霞以营销主帅视角，提供了她眼中的绿城2.0之变。
52 一波巨资正在涌入武汉楼市
一个月前，万科在武汉悄然从本地同行处吃下了一个近百万体量的项目。令人意外的是，融创也曾钟意于此项目，并深度介入，二强撞车，暗流涌动。
53 佳兆业：最后一张合影
30日上午，董小姐得到线报，称佳兆业管理团队刚刚结束在惠州博罗佳兆业酒店的合影。这两张刚出炉的照片里都是在佳兆业工作十年的中高层，其中一张照片的核心位置空出两个座位，也让人浮想联翩。
54 行政蛮力、破产谣言逼出佳兆业六大出血点
自去年12月下旬开始，佳兆业意图关闭一些非地产业务，用以变现。如文体、小额贷款、餐饮业务等。目前这些业务板块已相继展开裁员。连日的调查显示，佳兆业出血的不止是资产负债表，还有业主、供应商、建筑商与公司员工。
55【翻转】融创派驻佳兆业高管队伍突遭集体免职
佳兆业集团内部OA网站上挂出一则人员任免通知。该通知称，称经佳兆业集团控股研究决定，现免去佳兆业集团控股总部执行副总裁王旗凯、人力及行政管理中心总监王志勇、行政及人力资源部总经理助理李兴强三人职务。
56【专访】爱屋吉屋联合创始人邓薇：我们已经引发了一场血案
互联网公司是我们的属性但不是标签。我们也不是一个线下隐身的公司。我们正让竞争对手的重成本变得更重，佣金被拉低，经纪人薪资被拉高。
57【细节】万达万科成立联合协调小组，分工明确，联合拿地
合作后，万达资产会变得轻一些，万科资产则会变重。它们可以共享客户资源，面对政府的土地议价能力会增强，对金融机构的吸引力和安全感也会增加。
58【干货】面对320万方超级大盘，一个职业经理人的方法论
新华都地产总裁赵男男说，“在长沙这个竞争激烈的地方，我们最大的竞争策略就是不要有固化的方向。有任何固化的方向都有可能是错的，无招胜有招。”
59【专访】张学凤：我正在看孙子兵法，未来可能创业互联网
在黄文仔之前，梁上燕之后，星河湾营销主帅张学凤的离职心声。
60 为绿城代建代言，宋卫平说了一个狠话
5年后，绿城代建业务规模将超过大绿城的600亿销售额，宋卫平希望代建业务利润贡献也超过开发部门。
61 原来，孙宏斌的商业观这么朴素
孙宏斌说，这三样东西很荒唐：轻资产，多元化转型，以及当前的A股股价。
62 中交正式开讲绿城故事
宋卫平的产品偏执为绿城中国打造了一个代建品牌，没想到，中交版的绿城故事正是从这里开讲。
63 天津爆炸48小时：四张图与两个小故事
四张图，两个小故事，折射天津爆炸背后的惨烈与规划任性。
64 天津爆灾的下一个议程：如何赔偿？
受灾业主，警察，律师，租户，开发商，投资者，保险公司，如何对待正在进入议程的灾后赔偿？
65 在一个内部会里，这几位一线大佬说了很多养老产业的真心话
我说，“最近常听到一些同行放言，做养老产业赚不了大钱。”大佬们听了都跳起来说，“我们迟早等到他们来。”如果养老产业是一个真心话大冒险游戏，且看他们如何玩。
66 专访艾佳生活CEO潘定国：我凭什么打动地产大佬？
我们实际是革卖场的命。
67 与操盘手对话，这15条商业地产的真实吐槽值得重视
搞商业的人大抵是一类人：善谈，擅于洗脑，心里有数，随时随地反击提问。
68 信泰资本总裁蓬钢：国内资本该如何去海外跳舞？
在房地产界，蓬钢可能是知道房企上市秘密最多的人之一。我们聊了中国资本在国际市场留下的3种有趣印象，投资缘起与未来趋势。他似乎是个谨慎的乐观主义者，既强调“抓住机会”，也直言“定时炸弹”。
69 从痛点到卖点，如何搞定一个文旅项目？
从北京长城，三亚到秦皇岛海边，三组案例与干货分享。
70 万达商业想博取投资者欢心，为什么这么难？
万达商业地产正在遭遇资本市场中的“情感困扰”。香港现场，投资者和万达商业各怀心事。万达看到了什么？投资者会张开怀抱吗？
71 偏见、误解与黄其森的反击
从两会会场回到泰禾本部的会议室，西装革履的黄其森心情不错。他回应了高负债率的财务风险质疑，称自己很注重风险控制。
72 你为什么愿意一次性在淘宝花掉100万？
淘宝狂们最坚实的用户心智是通过线上转存现金，实现货到付款——这也是淘宝网的安身立命之本。随着头脑风暴的深入，各方都认为在买房行为上，线上支付、首付享收益、货到付款将成为最大的痛点。从这里出发，他们决意在同一个平台上讲述一个多方受益的故事。
73 冯仑+马明哲，张玉良+郁亮，杨国强+潘石屹一起吃了顿饭，都聊了些什么？
一个有竞争力的众筹模型需要同时成为开发商和购房者的盛宴。
74 房企互联网焦虑症
出轨互联网，是对新旧营销的表白与告别。2015年乱而能治否？有人守正，有人出奇。没有结论，只有等待。
不准不看吖！
董小姐 上
PS: 微信号Gerda0811 😘