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餐饮美食区租金坪效天花板在哪？沈阳铁西万象汇时味街区给了答案 | iziRetail热点
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民以食为天，餐饮是消费者日常基本需求，但同时，餐饮由于他的特殊性，受限于翻台率的限制，购物中心里的餐饮普遍租金坪效处于各业态中的中下游，不少购物中心对于餐饮的坪效要求似乎没有零售这么严苛，餐饮更多的被当成“客流引擎”的存在。
美食集合区租金坪效的天花板在哪？沈阳铁西万象汇的“创新思路”值得借鉴。
3个月前，沈阳铁西万象汇一改以往购物中心餐饮模式，把餐饮品类中的食品模块放大，用操盘商业项目的思路打造了一个极具当地特色的food market“时味”，实现了租金与坪效的大幅提升。
我们进行了实地探访，并且与团队深聊，有感于铁西万象汇的耐心和创新，于是撰写此文。
从立案到亮相，300个日夜，开业5年的铁西万象汇倾力打造了340平米的时味，囊括了22家餐饮租户。店铺数量提升200%，开业以来，业绩翻倍，月均业绩达300万元，实现了9000元的月均坪效，租金增长250%。
时味所在的区域一直都是场内高客流区域之一，紧邻blt精品超市、停车场以及双地铁交汇口。所以，铁西万象汇打造时味确有锦上添花之意。
为什么要做？
探索新模式：实现餐饮业态的高坪效、高产出
开业5年的铁西万象汇引领了区域乃至城市的商业发展进程，不断调整业态品牌组合、升级运营服务理念的同时，持续创新和探索新的商业模式。
打造时味，正是铁西万象汇在洞悉了小食品牌和美食集合区同质化现象日趋严重的现象后，所孕育出的新型商业模式，即实现餐饮业态的高坪效、高产出。
正如《中国大洗牌》一书中所提到的关于“亩产论英雄”的观点，中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。以前是规模为王，现在是单位产出为王。落到商业项目上来说，铁西万象汇的创新模式正是朝着亩产效益高的“精悍”项目进发。
紧贴当地人饮食诉求，延伸消费场景
首先，沈阳人有着酷爱熟食副食的特点，而铁西万象汇精品超市在熟食上有所欠缺，其他则以连锁品牌为主，于是，拥有浓厚当地特色的“时味”应运而生。如此一来，使得整个商场的餐饮业态组合更齐全和多样化，更紧贴沈阳人的生活。
其次，铁西万象汇通过3000组调研问卷，深入洞察消费者心声，总结出年轻人对熟食副食品类的具有极大的隐形诉求，但目前市场并无适合年轻人需求的熟食副食类购买场所，铁西万象汇正好能补足这一部分的消费需求。
再次，时味将人们日常生活餐桌上的食品集合到一起，一定程度上延伸了消费者的餐饮消费场景，人们可以选择在时味外围的共享餐桌上食用，也可以将美食带到自己的日常生活或者朋友局会议上，或是成为伴手礼，生成社交属性，扩大商场的“陪伴半径”，形成多样化的消费场景。
时味聚集了地方性特色极高的熟食和副食，这些其实都是沈阳乃至东北的美食名片，随着时间推移，消费者渐渐形成习惯后，未来，时味极有可能成为沈阳特色美食聚集地。
创新在哪？
商业新模式：餐饮“零售化”+场景“烟火气”
时味的创新在于新内容和新场景。
时味聚集了种类繁多的熟食/副食，多以外带型食品为主，零售化的模式直接提升购买频次，即买即食的产品出产时间短，从而最终提升销售额。同时，也从另一方面验证了上文提到的“市民餐桌的延伸”。
熟食/副食主要聚集在菜场内，时味把它们吸纳到购物中心内，使得购物中心多了一丝烟火气。给消费者带来有新鲜感的同时，引领了当下“老字号创新，市井味流行”的消费趋势。
“神店”聚集
时味甄选了22家小吃/档口，数量虽然不多，但都是精华所在，有不少商户有着“神店”背景。
第一是地域特色明显，几乎都是当地人最爱的美食，很能与消费者产生共鸣，有着东北特有的“情怀”，比如烀苞米、现蒸包子、古法熏酱等等。
第二，每家店的内容极其单纯，但都是深入人心的存在。大部分商户有不少原先是苍蝇馆子或者夫妻老婆店，背后有着创始人的丰富经历，拥有匠人精神，且本身拥有很高人气，可以说是自带流量。
第三是丰富度高，时味的商户品类几乎没有重合，与商场其他小吃轻餐也没有重合。
放到宏观餐饮市场来看，连锁型品牌都会以包装、形式为亮点，讲求品牌效应，但缺少产品内核。时味的商户本身拥有一定的时间沉淀，使得时味具有了经久不衰的发展潜力。
“精细化”、“动态化”运营
通常来讲，小吃/档口区域因为涵盖的商户数量多，招商和运营都会面临不小的难点，也有购物中心采用外包的方式，也许有一定的效率，但始终不够精细化，在坪效方面则差强人意。
项目小组。铁西万象汇对时味倾注了不少时间和人力，还专门成立了一个小型项目组，囊括了招商、营运、推广、会员、物业等多个层面，将几百平方米的面积当成一个小型商业体来运营，如此精耕细作，实属难得。
厚积薄发。从立案到筹备到最终亮相的整个过程中，团队跑遍全国，调研了数十个重点城市购物中心的美食街区，深入研究总结，从装修设计到生意内核，都进行了充分的剖析。
统一设计装修。为了能够使得原本存在于菜市场、副食品商店里的传统业态能够符合购物中心的气质，也为了能够“请来”街边神店，时味团队重金邀请了泰国设计团队RKD，对街区进行整体设计，并且为租户统一装修，实现拎包入住，让租户节省下来更多精力、成本，将注意力回归产品。
动态。时味的负责人向我们坦言，“对我们来说，开业后期运营的动态跟进更为关键，商户的销量、创始人的想法、日常的运营细节等等”。他表示，接下来还会根据实际的运营成果，持续对商户进行调整。
iziRetail逸芮一直以来都在持续观察全国重点城市的商业项目，众多商业项目把小吃/档口集合在一起打造美食区域。为何我们会分享时味？
一方面，时味展现了铁西万象汇在提高购物中心坪效方面的深度探索和创新，用集约型的方式收获最大的效能，用新型模式直接实现高坪效、高产出。
另一方面，情怀是不得不提的。时味的招商团队跑遍沈阳甚至东北，甄选商户的态度值得尊敬，将深入人心且自带流量的神店吸引到购物中心来。这是购物中心与消费者之间产生的“精神共振”。
时味的打造对铁西万象汇来说，仅仅是其探索和创新新商业模式的其中之一，项目开业5年来，已经对铁西乃至沈阳产生了极大的影响，之后我们会分享这个项目更多的亮点，欢迎大家持续关注。