潘石屹陷内忧外困：房价还能坚挺吗？
本报记者 董映颉 北京报道
刚刚陷入上半年业绩大幅滑落窘境的SOHO中国董事长()，如今又遇上高管离职难题。
近期，SOHO中国有限公司宣布，林战先生因寻求其他商机而辞任公司执行董事及首席财务官(CFO)的职务，自2015年9月11日起生效。
SOHO中国称，董事会现正物色适当人选接任首席财务官的职责。在觅得适当人选之前，首席财务官的职务将由公司执行董事兼总裁阎岩女士兼任。此前，SOHO中国刚刚发布2015年度中期业绩，上半年实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元，同比下降约94%。
财务风险重压
按照林战的履历，他的业务能力与财务经验完全能胜任SOHO中国CFO的职位。
在2014年加盟SOHO中国有限公司之前，林战曾担任集团有限公司的首席财务官兼执行董事，以及控股有限公司的首席财务官。而在此之前，他还曾在一家国际审计师事务所及多家国际投资工作。
“林战具有超过二十年的审计、股票研究、投资及财务管理工作经验。2014年潘石屹邀请林战加盟SOHO中国时，主要是看中林战在投资方面的独到眼光及资源。”北京一位与潘石屹有过多次合作的开发商告诉记者。
对于上半年营业收入与核心纯利出现的双降，SOHO中国公告称，期内营业额大幅下降的主要原因是集团业务由“开发－销售”转型为“开发－持有”，从而导致物业销售收入下降所致。
但“转型”的理由显然不够。早在3年前，SOHO中国就宣布进行转型。但3年来，SOHO中国的净利润逐年下降。
“潘石屹请林战加盟SOHO中国的目的，实际就是希望其能改善SOHO中国的财务数据，理顺企业转型后的投资关系。”上述开发商表示。
显然，对于林战来说，这并不容易。
就在SOHO中国公布2015年半年报之后，标准普尔宣布，将SOHO中国有限公司的长期企业信用评级由“BB+”下调至“BB”，展望负面。
标准普尔信用分析师廖美珊表示，由于SOHO中国向“建设并持有”业务模式的过渡进程慢于此前的预期，因此该公司财务杠杆将在2015-2016年维持在高位。
“在品牌房企任职到执行总裁、CFO这一级别的高管，离职大多是公司与个人双方原因，尤其是SOHO中国今年业绩下滑幅度那么大，一方面作为林战个人在今年下半年的压力会更大，而在公司层面估计也有更换CFO人选的想法。”上述开发商对记者分析。
潘石屹如何攘外安内？
不过，林战并不是潘石屹麾下离任的第一个CFO，他只是从SOHO中国出走的众多高管中的一员。
上市以来，SOHO中国首席财务官更换频繁。在林战之前，阎岩、王少剑、唐正茂三人都曾担任过首席财务官。其中，林战的前任唐正茂2014年辞职离去，任职4年，是SOHO中国几任首席财务官中任期最长的一位。
“作为一个的首席财务官，他不但掌握公司的财务数据，负责财务管理，还需要跳出财务视野把握公司的投资方向和长远发展战略，因此这一职位的稳定对公司而言非常重要。”独立经济学家陈剑波指出。
而在潘石屹的战队中，除了CFO变动频繁，公司的高管团队此前也经历多番震动。
2009年，SOHO中国的销售团队曾出现大规模人事变动，其中主管销售的运营总裁苏鑫()、公司秘书魏伟峰、销售副总监张祖邦、主管工程的高级副总裁李虹、执行董事兼财务总裁王少剑与高级副总裁许洋在这一年相继离职。
到2013年，SOHO中国推广部总监王春蕾，负责销售、租务工作的副总裁王胜江以及首席法务官赖楚珊亦先后离职。
“对于正谋求战略扩张的企业来说，更需要一个相对稳定的管理团队，SOHO中国的高管团队频繁离职，这说明公司在内部管理体系上存在一些问题。”陈剑波表示。
实际上，这两次人事震荡实际都处在潘石屹提出SOHO中国转型的时间点。2009年潘石屹提出要改变SOHO中国原有的散售模式，变为整售或持有。而到2012年，潘石屹再次提出转型，SOHO中国的业务模式全面转入“开发-持有”模式。
“近两年，商业物业的持有模式整体都受到了较大冲击，一方面行业中写字楼、商办物业项目都趋于饱和，另一方面，在的带动下，原有的持有租赁模式也已开始寻求改变。” 全联商会写字楼分会副会长兼秘书长刘凯在“第九届全国写字楼联合代理推介会”上表示。
目前，SOHO中国现有6个正在市场进行租赁的项目，总可租面积约52.21万平方米，期内出租率达到约73%，其中绝大部分在最近一年内进入市场。北京光华路SOHOII项目以及上海凌空SOHO项目均于2014年11月竣工，期内出租率分别达到48%和41%。
“从北京来看，商办物业、写字楼已趋于饱和，在这类物业相对集中的区域，部分项目已经出现了招商难、销售难的问题。单从北京几个区域来看，目前南城几个区域反而比原有的传统商区更有竞争力。”相关人士在京南北京航空城项目推介会上表示。
(华夏时报)
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