房地产最害怕的事来了
7月11日，光大信托发布紧急通知叫停所有房地产类项目募集的消息迅速传播，引起了广泛关注。作为房地产重要融资来源的信托渠道被叫停，究竟代表了什么？为什么会进行窗口指导？房地产市场又会迎来怎样的变化？
根据7月11日新浪财经的报道，光大信托发布紧急通知，通知称截止今日12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销），12点后已募集的此类项目全部退款。根据相关统计，截止到2019年7月10日，投向房地产领域的信托产品共计3313款，总资金量达5359.27亿元，信托成为今年资金流向房地产开发的主要来源。
景晖智库首席经济学家胡景晖认为：本次紧急叫停，应该是有关方面对信托进行了窗口指导，一共涉及10家信托公司。指导内容包括“2019年房地产信托规模不得超过6月30日的规模；已备案项目不影响发行及成立，但未备案项目一律暂停；符合“432”通道类业务、地产公司并购类业务均受窗口指导影响，全部暂停”等。
实际上，6月13日在陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清已经明确表示，“必须正视一些地方房地产金融化的问题”，“历史证明凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价，凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算”。
类似的观点，这几年我也表述过。不管是亚洲金融风暴，还是美国次贷危机，人类有史以来重大的金融危机和金融风险，无一不有房地产的身影，而人类有史以来最大的金融危机、波及全球的是美国次贷危机，其背后的直接原因就是房地产。没有任何一个国家是靠房地产成为经济强国的，但几乎所有经济强国都在房地产上吃过苦头。
香港就是因为过度依赖房地产发展，房价房租高企，导致城市竞争力不断下降，从1997年回归以来，无论是广州、上海，还是深圳，大陆很多城市的GDP超过香港，经济活跃度超过香港，国际化程度超过香港，所以我们可以看到，房地产的过度依赖，不但会给经济带来巨大的危机，而且会严重影响到一个城市的综合创新能力和实体经济的发展能力。所以，有关方面的急刹车还是非常准确的。
关于房地产金融的问题，胡景晖认为，这是从两个方面不断的挤水：一是从购房人端通过利率、通过金融手段调控回款渠道。很多城市进一步落实和明确了针对购房按揭贷款的利率上浮。现在首次置业贷款上浮10%，改善、二次上浮20%，是严格落实的。二是从开发商端紧缩开发融资源头。5000亿规模的房地产信托融资渠道被暂停。即，一方面上游的开发渠道越来越紧缩，另一方面，下游靠按揭贷款回款的渠道被紧缩。这样开发商未来所面临的局面就会非常严峻。而这也表明，国家对于“房住不炒”是不会改变的，调控依然坚决。
为什么会有如此操作？
胡景晖认为：有关方面的管理思路还是很清晰，之所以此次信托按暂停键，主要反映了我们综合国内外的发展形势，综合上半年经济数据之后，接下来很可能会进一步释放流动性。而有关方面希望流动性流向该流向的地方，不让其进入房地产，所以提前做了驱隔和防火墙，这很有可能是此次信托叫停的动机。在流动性释放之前，先关掉流向房地产的闸门，进行精准、滴灌式的引导。
首先，7月份美联储降息将是大概率事件。其次，中国很可能跟进，以降息或降存准的方式进一步释放流动性。整体经济增长数据可能不是太乐观，但CPI是完全处于可控范围内，通货膨胀不严重，甚至有可能会出现通缩，而在投资、出口之后，未来经济增长的动力将转向消费，通过消费能力来带动中国经济的新一轮增长，但拉动经济增长的消费数据可能差强人意，经济增长的内在动力较为缺乏。
如何有效刺激经济增长？如果通过释放流动性来刺激经济，带动经济增长，那么流动性会流到哪去？这是摆在管理层面前的重要问题。5000亿的融资对开发商关闭，对开发商可能不是好信息，但对中国经济是好信息。
信托渠道被关闭之后，房地产会面临什么样的局面呢？
胡景晖认为，对于开发商来讲，有几个方面的可能性：一是降价卖房，快速消化现有的库存，实现资金的回笼。二是迎来兼并浪潮。一些资金实力比较薄弱的中小开发商，会进一步把项目甚至公司通过并购形式卖给大的开发商，行业集中度会进一步提高。三是有些项目可能会停滞甚至烂尾。
没有一个产业是一定要赚钱的，没有一个行业是不会出现问题的。此前北海、海南的项目也出现过烂尾，事实上某些项目的烂尾也会给企业提供一个教训和参照，但希望这样的事情不要大面积爆发。
对于购房人来讲，很可能会迎来房价适度回调以后的一个进场购房、获得比较好的性价比的购房机会。此外，由于销售回款的需求，开发商的营销费用很可能会提升，这对代理公司、中介公司、分销渠道来说是一个好消息，很可能会获取一个不错的收益。
对中国经济又会有什么影响？
胡景晖认为：一系列的信号，显示有关方面对于下半年的中国经济提前做出预判，并开始为流动性的释放预设一些管道，从而让水通过更有规则、更有指向性的渠道流向实体经济、流向中小微企业，流向科创企业等。
相信5000亿的信托渠道关闭对股市、对中小企业等都是好消息。因为，近期出现的一系列爆仓、踩雷事件，恰恰是由于我们的金融投资机构将一些产品投向风险管控能力偏弱的渠道。有关方面意识到房地产本身存在的风险性，尽早预防，预设好闸门和防火墙，实际也是避免通过信托、或者其他渠道流向房地产而引发进一步的爆仓，这也为下半年刺激经济增长、刺激消费增长，拉动实体经济、促进中小微企业发展、促进科创企业发展等已经预设好了融资管道。
希望，在下半年经济数据披露之后，具有充分回旋余地、具有充分政策储备的宏观经济能够出台一些更针对当下经济形势的有效政策。
面对国内实体经济的发展，面对重重难题，如何破局，需要有更积极的货币政策、扩张性的财政政策和更有弹性的汇率政策。而这一切的手段，都要吸取2008和2009年的教训，大水漫灌，一次次靠房地产拉动经济，最终堰塞湖会越来越大，水位越来越高，危机和泡沫会越来越严重！