物业管理催费技巧
在日常物业费缴纳过程中，业主常常会因为工作繁忙、人在外地、返修整改、久未出租……等各种原因迟交、甚至拒缴物业费！为了维持物业的正常运作，保障公司的合法权益，“催费”便成为必不可少的工作。
重点说明
本文所言的“催费”一定是基于所有物业服务均达标的前提下进行的，切不可只“催费”无“服务”。所以我们的日常服务工作才是重中之重，是收费的依据。
收费依据
物业费的收费标准？
XX元/建筑平米/月
物业费的计算方法？
单价*建筑面积*12个月
物业费的构成？
1、物业共用部位共用设施的日常运行维护费用；
2、管理人员（含操作人员、秩序维护人员）的工资，社会保险和按规定提取的福利费等；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、物业管理企业固定资产折旧；
7、行政办公费（社区文化活动，园区布置）；
8、税金。
物业费收取的法律依据？
国家相关的法规《物业管理条例》，临时管理公约，前期管理服务协议，物价局审批单，房屋合同等。
物业费催费记录的保存？
催费记录的存档，快递的签收单，包括上门贴通知单等。
催费招数
适时提醒
对象：未缴费的全体业主
招数说明： 由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物管费一事，更有甚者觉得迟交1、2个月也没什么。故我们应根据业主家的背景，客户类型进行分类，通过短信、电话等形式不断提醒业主，给业主紧迫感，让其明白是否按时缴纳物管费是有人管控的， 打消客户“迟交无所谓”的念头。
注意事项：高瞻远瞩，步步为营。在第一次与客户接触时，是建立良好关系的开始，切忌态度强硬，应给客户留下更多人性化服务感受。如客户提出无理要求，宜用缓兵之计，即使明知最终结果也不能妥协，第二次接触再拒绝，客户也大多可以接受。
断其后路
对象：满口答应，却总不出现的业主
招数说明：很多业主认为物管费能拖就拖，接到电话之后含糊其词“过两天来”“有空的时间就来”“我知道了”等等，往往业主最后都不会来交，而此时，我们的催费就做了无用工。对于这种业主“断其后路”就成了我们将无用工变有用工的有效手段。
注意事项：
1、如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间。
2、如果业主一直含糊其辞说”最近” “这两天会来交”则要和业主约定一个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主，这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。
3、确定时间后一定要按着时间持续跟进。
4、在谈话中要向其透露，如果他没得按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息。
“断其后路”案例：业主何老师之前有几个月的历史欠费。电话打过去一直说”没空“、”知道了“或“有时间就交”。在沟通过程中，小X建议业主通过转账方式支付，”老师，像你这样比较忙的话可以考虑转账的，本来您在外地回来一次也都不方便。我把公司账号发到你手机上“，发送账户后，过半小时，再次联系业主。”何老师，帐号您收到了吧，你看您哪天有空转呢，我好让财务帮您注意着，及时入账“。何老师同意了两天后转账。两天过后小X继续打电话给何老师说：老师，您已经转账了哈，我跟您确认一下转账的时间和金额。（一定要非常诚恳坚定地认为他已经转账了，哪怕你已确定没有）如果他说还没有转，好，继续说：”那你看这个周末之前可不可以啊，到时候我再跟您确认……就这样，他第一次说不好意思还没有转账，第二次是还说没转，到第四次就不好意思再说了。几次下来，何老师也就“不想再被烦”直接转了。
苦肉计
对象：欠费较短，平日联系多，有交情，心软有同情心的业主。
招数说明：业主并非恶因欠费，多次催费中能感觉到对方有耐心，且答应快，却一直以工作忙忘记交费为由，不及时缴纳物管费，当然也没有明确表示拒缴。
注意事项：
1、了解掌握对方性格，善于区分类型，避免表现过度引起业主反感，此招不建议在性格暴躁，没有耐心的业主前使用。
2、面对此类业主，可以把自己的难处、尴尬、责任、时限等情况告知业主，以获得理解。
3、与业主建立良好关系，使其信任你。
4、利用业主与个人关系套近乎，态度诚恳，表现出为难，甚至引人怜悯的样子，让对方知道催费对你、对你的工作绩效影响何其重要。
苦肉计的说话技巧：
“我知道您不是有意欠费，只是前几天上司当着部门所有同事的面， 提到我负责 的片区收费率是部门最低的，个人考核也受到了较大影响。连我也开始怀疑自己的工作能力了……”
“说实话，我也知道您很忙，我也不希望天天给您电话打扰您工 作、生活。每次 给您电话通知缴费，打多了，我自己都不好意思了（实际上真正觉得不好意思的是欠费不交的业主），真的让我很为难……”
“今天我们部门开会，我还挨批来着……”
“苦肉计”案例：4-120X的A先生人在外地，工作人员小O多次电话通知其交费，A先生总以满怀歉意的口吻说自己工作太忙，没时间交，并保证在一定时间内汇款，却一直都未及时兑现。年底，小O再次联系业主，电话里十分委屈地提到，在部门年终总结时被点名指出片区收费率很低，工作考核因此受到影响，绩效工资减了不少；同时也在审视自己，自查哪里做得不到位，给业主带来了不好的感受，以至于不缴费。业主连称理解理解，表示人员工作认真负责，认同其工作态度，并于当日及时汇款。
地毯搜索
对象：无法取得联系的业主
招数说明：业主在买房、接房时留下了个人信息，但出现欠费时，却无法通过当初软件、资料留下的电话号 码及其他途径（通过户内门机呼叫、上门催收、业主朋友转达等）及时联系业主缴费，这时就可以想尽办法，挖掘资源，利用其他途径查询到业主的联系方式通知其缴费。
注意事项：
1、与开发商联系，获得业主初期买房时在地产公司留下的电话号码，或获得购房时身份证复印件上的地址；
2、利用日常工作的信息积累，如：来电显示的电话登记，装修押金退还的登记，即使更新在红苹果系统。
3、通过业主亲朋好友、工作单位等渠道通知业主交费、获得联系方式。
询问业主联系方式说话技巧：
1、语气急切，“逼迫”对方告诉你，如：“现在有关于房屋的重要事宜需要直接与业主取得联系，打电话一直打不通，您看您那儿有业主其他的联系方式吗？ ”
2、“利诱”对方告诉你，如：“我们寄给业主寄优惠券被退回来了，业主现在联系不上，想看您那儿有没有其他的联系方式，或者其他的地址？”
统一战线
对象：因房屋问题拒交物管费的客户（整改户）
招数说明：房屋质量存在问题，业主对地产或施工方不满，可借以充当业主与第三方润滑剂，加强感情联络，博得业主信任。
注意事项：
1、因整改拒交物管费的客户，首先应通过服务让业主感受到物业的服务，进而获得认可和信任。
2、对于谈费色变的客户，可从其它角度切入。如通知业主收取邮件、通知参加社区活动、或提供其他增值服务等方式联系3、业主，注意在与业主的联络中一定要让业主记住并认识你，这是培养信任的基础条件。
涉及到赔付的客户，可请开发公司给予一定支持，将结清物管费作为赔付协议的处理项之一，以此促进业主缴费。对于整改过程已建立客情关系的客户，必要时可表达难处，获得业主同情。
说话技巧：
XX（各种称呼），关于XX整改问题，我们会从整改进度及整改质量方面做好管控，这方面请您放心。同 时，对于您提及的赔付事宜，我们建议您先做整改，待整改事宜完毕后， 物业会协助您解决这类问题。对于整改过程，我们将随时与您保持沟通。
XX，这个事情，小X肯定会尽全力去帮你和地产/施工方协商，但是相对的，也希望XX老师你也能配合我们……
“统一战线”催费案例：业主家入住时候，多处存在整改问题，整改时业主情 绪比较激动并表示拒交物管费。整改过程中物业负责人有条不紊跟进整改进度，稳定业主情绪，初步建立与业主的信任。在业主提出赔付需求时，物业负责人明确了物业的立场，表示会竭尽全力帮助业主减少损失。同时还要不失时机的说道：物业与业主就象鱼水之情，双方需互相信任，只有这样物业才能更好的帮业主解决问题，且物业就象业主的娘家，以后是几十年的交情而不是一时一日。逐渐业主信任了物业，虽然整改过程令业主恼火但业主仍也不忘对物业工作的感谢。后来经物业多次与业主协商，拉拢关系，必要时表达难处获得同情，业主最终交纳了物管费。
糖衣炮弹
对象：曾经对物业有所误会，发生过不愉快的业主
招数说明：某些业主对物业服务有过不好的感受，从而拒交物管费，对于这种客户，一味的催费，只会加大负面影响，而不催的话，只会使欠费金额越来越大。这时“糖衣炮弹” 法就是一个不错的选择。
注意事项：
1、如果业主对于我们服务的不满是 出于我方责任且是可改正的，一定要先将业主不满意的地方更正，并及时将我们的处理结果反馈给业主。
2、对于此类业主的报事等要特别的敏感，客服负责人可上门访谈或者电话访谈，看看业主的报事是不是处理好了，是不是还有其他需要，让其感到我们工作地细致。
3、当园区里有什么活动的时候可以短信或者电话的方式特别通知此类业主，让其感到自己是备受关注的。 •当园区里举办节日送礼等活动的时候，可以优先考虑此类业主，让其重新感到茂诚大家庭的温暖。
4、使用此招时，一定要注意适度，避免业主“恃宠而骄”。
话术：
1、XX（亲近的称呼），我今天看到您的报事，咱家里的下水道堵塞了啊。现在我们工程部同事帮您修好了吗？……；，以后家里有什么事的话直接找我就行，我带着人过去
2、现在我们园区里准备举行XX活动，我看您家里有老人（小孩），有时间可以过来参加一下嘛，应该挺有意思的。
3、现在我们正在调查业主对物业的意见或建议，您也给我们反馈反馈意见，您见多识广肯定比我们想得周到。
“糖衣炮弹”案例：XX业主因与楼上邻居发生冲突，一直没有协调下来，导致长期欠费。某天小X看到该户业主的报事记录，便上门询问报事是不是已经处理好，对其中的服务有什么不满意的。过后，小X又以相同的方式向业主间接向业主传递了物业服务的舒心与周到，每次社区有活动小X总是第一时间通知该业主。期间，小X与业主的关系也拉进了，在与业主聊天的过程中，再次谈到与楼上的协调问题，业主也不再强硬。协调问题解决了，业主也主动来交了物管费。
全民总动员
对象：能联系上业主，但业主一直以工作忙、不在家、无时间来前台等为 原因拖欠费用，且迟迟不露面，不交费的客户
招数说明：业主非恶意欠费，却迟迟不主动缴纳所欠费用。因电话沟通力度小，故充分利用各部门资源，利用一切“眼线”，关注业主动向，凡遇到业主均当面提醒，以达到收回欠费目的。
注意事项：
1、凡客户来访，均确认是否欠费，根据欠费情况判断是否特殊客户,如不是应当面提醒其缴纳,如是，及时提醒客服管理人，是否需要当面沟通，以确认收费。
2、对于始终不露面的客户，可将户位及相关信息传递保洁员、门岗，遇业主回家时先与业主当面提醒，再及时联系客服中心，由客服中心人员侍机上门沟通收费律师函
3、通过日常交流，软件，开发信息等可以查到与业主有关联人员的相关信息，可通过告知业主朋友或亲人其欠费的信息，进而使其代为传递信息。（此招术的具体使用可参考地毯搜索）
话术：
1、XX，很久没见你回来了。工作很忙吧！对了提醒您一下。物业费到期了，别忘了哟！ （保洁员、门岗）
2、XX，我们这个办公软件都是联网的，一直显示您家物业费暂未结清，是不是比较忙，把这事忘了啊？（前台）
3、上门收费：XX，因为您最近比较忙，没时间去客服中心，所以我们今天特意将收据（或发票）给您送上来。（潜台词是让他拿钱出来）
案例：XX业主一直欠费，多次电话沟通中，业主态度较好表示要交但却一直以工作忙、不在家为由拖欠物管费，因业主经常出差外地，无法预计其何时在家。客服管理员发现业主有一车位，随即通知车管员，一旦发现该车位业主回来时，立即通知客服。2月的一天，客户中心突然收到车管员的通知，该车位业主已回来了。客户 中心随即拨打业主电话，再次提及欠费事宜，并表示因业主较忙，就由客户中心上门收费。当客户中心赶到业主家中时，业主很不好意思的交了所欠物管费，并表示日后一定按时缴费。
公司行为——催费函
对象：部分业主针对某一个自身认为不公平或不合理的问题拒缴物管费（如房屋久未出租、公摊水电不合理等等），在已经过多次解释沟通（我方无责任时），或已解决该问题（我方有责时），但对方仍不肯缴纳物管费想借机得到进一步好处或实惠的业主。
招数说明：此招将员工与业主间的个人行沟通行为转换为公司层面的正式行为，使客户产生逼迫感，打消其“讨价还价”“你们拿我没办法”“能拖一时是一时”的念头。
注意事项：
1、随催费函一定要附上该业主的缴费明细、欠费明细及缴纳方式的说明，以免业主答应缴纳后再询问查询，耽误缴纳时间。
2、催费函寄出1周内，请勿主动联系业主，要知道你找他还是他找你，决定了最终的主动权在谁手上。1周后，如业主未主动联系，应及时与其取得联系，探听情况。
话术：
1、XX，小X和你沟通这么久，也是想解决这个问题，我一直认为能通过沟通解决的，那是最好的，小X也不希望你和公司闹僵呀，那对双方都没好处，是吧。但是 话又说回来公司作为一个企业而言，它肯定有它的制度和利益在，毕竟它要养活好几千人不是，你觉得呢……（用意：和业主统一战线，减轻业主对经办人的敌意以保证说服力）
2、XX，我觉得你还是来交了好，你想，难道你交了我就不为您服务了吗，肯定不可能嘛。相反的你不交，我也没办法向公司交代嘛，人家认认真真缴费的业主都没帮，却帮没缴费的，你说这说得过去吗。而且，你这么拖着，最后公司没有办法还不是只有采取正常法律手段来维权，何必呢（用意：潜台词告诉他，不要以为拿他没办法，在法律上他是站不住脚的）
3、要不这样，XX，我帮你想想办法，看能不能向公司申请滞纳金的减免，在我能力范围内的，我肯定会帮你争取（用意：对于处在交与不交边缘的客户，给予小利推动其缴纳）
法律途径——律师函
对象：所有关怀、催缴均无效，恶意欠费费用3个月上，发2封以上催费函无效的客户
招数说明：此招能震慑恶意欠费客户，消除某些客户认为物业是弱势方拿其没办法的观点。
法律诉讼有效的文件：
1、催缴记录，有效期2年以内，需要书面本人签收，或邮局、快递发送记录。
2、邮寄地址不准确或退信，与业主联系不上，以业主在物业联系表上登记为准。如空置可将通知贴户门照相，如出租通过租户与业主联系。
我们的目标
团队协作，共同努力，向着95%前进！！！加油！