当事人对合同约定理解存在分歧,法院如何认定是否存在房屋交付和物业交割时间的变更?如何认定违约及责任？

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对合同约定理解存在分歧，房屋过户后延期交付和物业交割卖方是否应担责？

——赵某与王某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

【关键词】

房屋买卖  房屋交付  物业交割  宽限期  变更  违约金  实际损失  房屋占有使用   损失赔偿

【要点提示】

房屋买卖合同履行出现一定障碍时，双方为继续履行合同就房屋交付和物业交割时间在进行妥协式变更过程中，致使房屋延期交付的，法院认为，双方就涉案房屋腾退时间存在的争议，是导致卖方未按时办理房屋交付和物业交割手续的根本原因。据此，卖方的违约行为事出有因，并非主观故意拖延履行，因此，买方要求卖方承担完全的违约责任，缺乏依据。

【当事人信息】

原告：王某（买受人、被上诉人）   

被告：赵某（出卖人、上诉人）

【案情简介】

2015年12月6日，经链家公司居间，赵某作为出卖人与王某作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人应当在2016年4月15日将涉案房屋交付给买受人。同日，赵某作为甲方（出卖方）、王某作为（乙方）买受方与链家公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，约定双方应当在2016年4月14日前自行办理物业交割手续，丙方陪同，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，……

 2016年5月25日，王某、赵某完成物业交割手续，王某于当日向赵某支付物业交割保证金1万元。当日，赵某出具《收据》，载明：“今收到王某交来的2万元现金，用于赵某在房屋买卖合同中的违约金。收款人：赵某。证明人：王某。日期：2016年5月25日。”

王某主张赵某未按照合同约定于2016年4月14日进行物业交割存在违约。赵某则主张因链家公司承诺的赔偿款尚未实际给付，故2016年4月14日其未与王某办理物业交割手续。

王某向法院提起诉讼，请求：1、赵某支付未按期交付房屋的违约金75600元；2、赵某支付未按期办理物业交割手续的违约金75600元；3、卖方赵某支付房屋占有使用费5500元。

【法院判决】

一审：1.赵某赔偿王某违约金五万元；2.驳回王某的其他诉讼请求。

二审（反转）：1.撤销一审民事判决第二项；2.变更一审民事判决第一项为：赵某赔偿王某违约金人民币一万元；3.驳回王某的其他诉讼请求。

【案件解析】

一、当事人对合同约定理解存在分歧,法院如何认定是否存在房屋交付和物业交割时间的变更?如何认定违约及责任？

法院认定，对于卖方赵某以双方实际约定房屋交付和物业交割在2016年6月的抗辩意见，根据链家公司员工肖某的证言，应认定赵某在委托链家公司过程中商谈过此事，但在其与王某的房屋买卖合同中并未明确表述。

但因依据买方王某提交的录音、梁某的证言及卖方赵某的自认，可以确定王某给予赵某半个月的宽限期，故王某主张赵某自2016年4月15日至4月30日期间迟延履行的违约金请求，法院不支持。

对于2016年5月1日至25日期间违约金的支付，根据链家公司员工的证言（由链家公司赔付给卖方赵某2万元，我们认为买方王某没有违约行为，我们决定损失公司一部分利益来平息此事）、链家公司支付违约金的事实（链家公司于2016年5月24日将钱打到买方王某账户）、卖方赵某对违约金原因的陈述（租金和提前搬离我们找房的费用）及卖方赵某在4月30日将房屋钥匙交付链家公司，且在收到在链家公司的违约金后即与买方王某办理了物业交割手续等情况综合判断，应认定卖方赵某与链家公司就涉案房屋腾退时间存在的争议，是导致卖方赵某未按时办理房屋交付和物业交割手续的根本原因。据此，卖方赵某的违约行为事出有因，并非主观故意拖延履行。因此，买方王某要求卖方赵某承担完全的违约责任，缺乏依据，法院不支持。

二、卖方能否因买方在合同履行中亦存在违约行为，而获得延期履行自己合同义务的相应履行抗辩权？

 法院认为，现买方王某、链家公司均认可卖方赵某收到的违约金系链家公司给付，故买方王某在合同履行中并无过错，其要求卖方赵某承担逾期履行的违约责任，法院应予支持。

 三、买方一并主张卖方逾期交付房屋和交割物业两项违约金，及自己的实际损失（房屋占有使用费），法院如何审查和裁判？

依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。

本案中，卖方抗辩道：买方王某基于一个事实，主张两项违约金、一项损失赔偿，没有法律依据，亦无合同约定。买方王某承认实际造成的损失为5500元，却主张150000元的违约金，远大于实际损失。一审法院认为，因卖方赵某存在违约行为，买方王某就此向卖方赵某主张违约金于法有据，但双方约定的违约金过高，一审法院酌情予以调整为5万元。关于房屋占有使用费，合同中并无特别约定，且违约金性质包含了损失赔偿，故一审法院不支持。

二审法院认为，因双方当事人在房屋买卖合同及补充协议中就物业交割和房屋交付约定了二项违约金条款，但买方王某的实际损失为5500元，故一审法院判决违约金5万元，明显过高。二审法院根据买方王某的实际损失、合同履行情况、卖方赵某的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金的给付数额，最终改判赵某赔偿王某违约金一万元。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

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