【以案说法】全款买的商品房怎么成了抵押物？

本期“以案说法”

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本期以案说法特别邀请了陕西金镝律师事务所秦媛律师，针对“实际购房人遇到房子变成抵押物”的法律问题进行讲解。

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【案情回放】

王某与甲公司签订《商品房买卖合同》后依约支付了全部购房款。后甲公司向乙公司借款，为了保证甲公司按期足额偿还借款，甲公司、乙公司签订《抵押借款合同》约定用涉案房屋作为抵押物，由甲公司将涉案房屋网签《商品房买卖合同》备案至乙公司名下，且《抵押借款合同》中明确约定乙公司无购买涉案房屋的意思表示。以上事项直接导致王某无法办理网签登记手续，王某诉请甲公司、乙公司履行网签备案注销手续。

法院判决：

一、判决维持甲公司与第三人乙公司于本判决10日内履行网签备案注销手续；

二、甲公司办理完成网签备案注销手续之后30日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

判决理由：

法院认为，甲、乙公司之间签订的《抵押借款合同》内容表明甲、乙公司之间的真实意思表示是将涉案房屋作为抵押以担保借款的偿还，而非买卖房屋，双方之间为借款关系及房屋抵押担保合同关系，并非房屋买卖合同关系，故甲公司与乙公司网签的《商品房买卖合同》中约定乙公司购买甲公司的涉案房屋，明显是虚假的意思表示，根据《民法典》之相关规定，甲公司与乙公司签订的《商品房买卖合同》无效。

【法理分析】

对于以商品房进行担保的案件，首先应分析其是否属于《九民纪要》第71条规定的让与担保，即商品房的所有权是否已经在形式上转移到债权人名下（具体指的是办理了过户）。只有符合该规定的条件，债权人在债务人到期不能清偿债务的情况下，才可以请求参照法律关于担保物权的规定对商品房进行拍卖、变卖或折价优先偿还债权，但不能请求确认商品房归其所有。

回归到本案中，目前房屋并未过户，乙公司虽为债权人，网签登记仅仅属于“后让与担保”的情况，根据相关法律规定，我们认为其即使依据借款关系申请执行案涉房屋，最终也无法得到支持，更无法请求房屋归其所有。

【律师建议】

1.大多数二手房可能都存在抵押状况。虽然《民法典》第406条规定抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，且目前各地（包含西安市）开始试行“带押过户”的政策。但作为买方一定要提前去不动产登记中心了解清楚商品房是否存在非按揭贷款抵押登记，查看卖方是否存在其他对外负债问题，防止在房屋买卖过程中发生被司法查封的情况。‍

2.对于上述类似案例，最终判决生效，应尽快联系人民法院及有关行政部门办理商品房过户或者办理网签登记手续，以保障个人合法权益。

西安市人民检察院新媒体中心出品

来源丨高新检察

编辑丨李嫣

校对丨王媛

审核丨惠芳

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