99%的人不知道！天津市区有个神秘楼盘“偷摸卖”！
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如果你正打算买房，想必你对天津的新房项目已“了如指掌”。但你可能有所不知，还有一些楼盘“很神秘”、“很低调”，也许都已经动工了，但99%的天津人或许都不知道。
最近，族妹就“挖”到了一个楼体已出地面，而且正打算“偷摸卖”的新房项目，坐标南开区！
众所周知，在天津各区不断有新房“补仓”的环境下，南开区闹房荒可不是一天两天了。
没了，就这些了，哪还有新房项目？有！在这儿——
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深 藏 不 露
近日，天津市规划局官网公布了一则规划信息，项目名为“芳庭雅苑”，从规划信息来看，位于临潼路与津河交界处。
族妹根据这个地址找到了这个项目，大致来看，这个“神秘项目”位于人民医院南侧，紧邻津河，周边有地铁6号线和2号线，而且还有不少中小学。
从规划来看，整体占地面积不大，约4万平米。分为A、B地块，A地块主要规划为沿河绿化，B地块规划为住宅。
族妹到现场后发现这个项目的楼体已经出地面了，而且目前施工仍在进行当中。
售楼处在一个写字楼的底商，奇怪的是外面连个名字都没有，怪不得一直都没有听说过这个项目，有点“秘而不宣”啊。
2
秘 而 不 宣
通过售楼处销售人员的介绍得知，这个项目案名叫南开悦玺（400-8181-365转153671），开发商是城投置地，未来的物业也是城投自己的物业。
之所以不对外宣传，是因为打算将这些住宅作为福利给员工内部认购，而其中的一部分也适量的对外销售，所以这个项目的信息在市场上几乎为零。
目前还没有开盘，预计6月底或7月初正式开盘，高层价格预计40000元/平米；洋房、小高层预计42000元/平米，毛坯交房，交房时间暂定2020年6月。
首开高层3、4号楼，小高层5号楼、洋房6、7号楼。
90平米的两室户型设计比较中规中矩，就是典型的H户型，厨房、餐厅、客厅在一趟动线上，卫生间在两个卧室之间，同在一条静线上。
121平米的三室户型仅设计了一个卫生间，同样也是南北通透，但是有两间卧室都不朝阳，不过倒是有双露台。
据售楼处销售人员表示，如果“诚意”想买房，可以试着走内部认购的路径，价格也会比现在预计的要低一些。
绕着项目施工现场，族妹溜了两圈，有几个感受：
2、刚才说的景观好是指临近津河的一侧，但项目的南侧区域周边的环境可有点“不尽人意”。旁边的雅云里、雅美里都是90年代建成的老房子，整体环境不太理想。
最关键的一点，项目南侧就是“钢材一条街”，族妹这一路走来，各种电焊切割声不绝于耳啊，未来“噪音污染”会是个问题。
3、项目东侧临河一带目前是一片老旧平房，倒是很安静，因为住户已经不多了，但是居住环境很差。
不过根据2018年南开区的棚改计划来看，红旗北桥这部分区域已开始启动征收，未来改造后，环境应该会改善很多。
3、刨除周边环境，就项目本身来说，其实规划还是不错的。楼栋数量不多，楼间距也比较大，而且中心地带还有个社区公园，北侧和西侧都有绿化景观带。
所以，目前在南开区要想找到一个有90平米户型的新房，还真不容易，这个项目在这一方面倒是有点优势。
至于价格方面，咱们需要来比较一下。
周边二手房非常多，90年代建成的住宅均价在2.5-3万元/平米左右；2000年以后建成的二手房均价都在3.5万元/平米左右。
这么来看，这个项目高层预计4万元/平米，大家觉得这个价格怎么样？
3
还有几个项目“又低调、又神秘”
该项目体量也不大，共5个楼栋，整体容积率仅为0.79，从绿海收购海报的信息上来看，未来应该会打造低密高端洋房产品。
南开区比较“盛产”“低调”新房项目，除了要“偷摸卖”的南开悦玺和一年都没动静的绿海小客车厂地块，在王顶堤还有一个迎顺大厦项目。
迎顺大厦（400-8181-365转100056）位于地铁3号线王顶堤站“上盖”，对过就站着两个地王：保利迎水道地块和天房迎水道地块。
2015年5月，天津中隆丰泰置业有限公司以底价4.5亿摘得该地块，当时楼面价为9000元/平米。
这个价格在2015年的天津楼市算是比较高了，当然了，如果放到现在来看，也就是“毛毛雨”啦。
根据公布的地块规划信息可以看出，迎顺大厦是以商服为主的小型地块，总规划建筑面积仅有5万平米。
其中商业金融业规划面积为3.55万平米，占比71％，而居住用地仅为1.45万平米，占比不足3成。就算100平米一套房子，那也就不过150套房源。
时隔两年多，这个项目才有动静，目前已经开始施工了，售楼处还没有。不过这个项目有点“着急”，据周边居民反映，夜晚也在施工。
未来这个项目入市时一定会“自己宠着自己”的，族妹都能脑补出销售说话的画面“你看对过就是两个地王啊，你知道它们楼面价都多高了吗？吧啦吧啦……”
像这种不着急的开发商还有一个——西青区张家窝的香锦园。
天津市规划局官网曾将公布过该地块的建筑方案，仅能得知项目暂定名为香锦园（400-8181-365转117032）。其位置紧邻社会山北苑，在香海道与知景道之间，目前已经建成封顶了。
从地图上来看，面积规模还要比社会山北苑稍大一些，但是一直都没有对外公布任何实质性的消息，搞得很“神秘”。
2015年2月，庆达地丰以总价25310万元，楼面价约2728元/平米竟得该地块，直到现在都没有对外销售。
即使算上每年的资金成本，楼面价也就每平米3千多，现在张家窝的新房最低也得2万元/平米，怪不得开发商不着急，有的网友吐槽说开发商真的是赚翻了。
今天的“楼市不知道”就给大家扒到这里，欢迎大家给我们提供“神秘线索”，族妹一定去“扒到底”。
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