超详讲解：房产证上加减名字，没有你想得那么简单！

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普通普通人的生活中

房子直接关系到房产归属

所以房子的事

就是大事！

为了5岁的女儿读书，邓某夫妇花了123万元买了一套二手房，没有多想便把女儿名字登记在房产证上，登记的份额为40%，夫妻二人各占30%。

然而，在邓某去办理公积金贷款时，却被告知因未成年人是房屋的共有人，不能办理公积金贷款。

经多方周折，房管中心同意经公证处公证并办理房屋抵押后，给邓某办理了公积金贷款，但是只能贷款46万元，邓某女儿40%的份额部分仍旧不能办理公积金贷款。

生活中还有很多这样的情况

房产证加减名的门道很多

一不小心就会带来许多麻烦

想要改动房产证上的名字有几种不同的方法

会涉及到产权、债权、税费等各种问题

而且房产证改名字对于婚前、婚后

是否有贷款未偿清有不同解释

不同情况的办理费用也不相同

为了让大家更加了解熟悉对自己房产的管理

小编收集了些资料给大家科普下

关于房产证加减名字的一些知识

理清概念

在改动名称之前

你得搞清楚这几个名字

☑ 购房合同

写几个人的名字都可以，但是注意购房合同上填写的购买人是谁，房产证就登记给谁。

☑ 按揭贷款合同

只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。

☑房地产权证（也就是房产证）

上面只有一个人名字，要求是一人一证，第一业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。

☑ 房地产权共有（用）证

房产其他共权人持有，同样在占有房屋份额那栏填的是共有，这个证在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额。

房产证上加名字

在房产证上加上别人的名字，也就是增加这个房子的共有权人，共有三种方式：析产登记、买卖或赠与。

关于析产登记：很多人不是很清楚，一般是指原本为一个人所有的房产，后平均分割变为两人或多人所有，就需要进行析产登记。较多适用于夫妻配偶的增加房屋的共有权人的方式。

从我们日常所收集的关于房产证加减名字问题来看，大家平常涉及比较多的主要是房产证上加配偶或者父母子女的名字。

一、夫妻加名

第一种情况：有房无贷

（1）带好三证(结婚证、身份证、不动产权证)正本及复印件。

（2）去房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜的，窗口工作人员会审核提交的材料， 如果材料齐全就凭号码去相关窗口办理。

第二种情况：有房有贷

（1）先去银行办理抵押变更手续(具体事宜请咨询各银行)【征得银行同意加名】。

由于贷款房都被银行设定了债务抵押，且这种抵押权是整体抵押、不可分解，所以如果是婚前取得的房产及由此承担的债务，新增加的产权人也得相应承担还债责任，也就是说，加了名，分一半房产，也分一半债务。

虽说婚前房产加名的办理手续不复杂，但如果是贷款买房且银行抵押尚未解除，加名双方就要先向银行申请，要求变更借款合同上的名字；银行同意后，三方一起到房产抵押窗口，要求变更债务人，并重新办理房产的他项权证，然后才能对房产证上的名字进行变更。

变更抵押登记可与产权变更登记同时递件进办证窗口，由房产部门内部先办理抵押变更，再办理产权变更。

（2）其他步骤同“有房无贷”。

二、父母、子女加名

房产证上加直系亲属的名字即将房屋的部分产权（具体比例双方可约定）转移给直系亲属，双方可约定具体的转移方式：赠与或买卖。

①房屋赠与：直系亲属之间无偿赠与房产，免征增值税和个税，只需交3%契税。

②房屋买卖：按照正常的房屋买卖税费标准。

三、兄弟姐妹加名

虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时限购未取消之前也要考虑购房资格，一般买卖方式比较合适。

买卖流程：双方或三方(中介)协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续;需携带双方身份证明、婚姻状况证明、不动产权证等资料。

①房屋赠与：非直系亲属直接赠与房产，契税为计税价格*3%，个税为计税价格*20%，增值税同买卖过户标准。

②房屋买卖：按照二手房买卖流程进行，并交纳相关的个人所得税、增值税和契税等。

房产证上减名字

原理同加名一致，如果是夫妻之间除名免征契税，其他直系亲属（孩子和父母）除名时按产权份额缴纳税费，接受产权的一方要交纳对方所占有产权比例的税费。而非直系亲属除名还需缴纳营业税和个税等。

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来源 | 链家网

编辑 | 朱丽兰  实习生陈宏江