卖房时9000元/㎡，过户时17000元/㎡，房屋卖家这个毁约理由你给几分？

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 9000元/平方米卖的房

过户时房价翻番

市场价达17000元/平方米

总价飞涨72万元

对于房屋卖家来说

这无疑是晴天霹雳

为了弥补损失

有些卖家便会动起歪脑筋

明明签约出售了房屋

却以其他共有人不同意为由

出尔反尔不愿过户

要求确认合同无效

下面请看洪山区司法局提供的案例：

★房价飞涨72万元，卖家反悔不过户

2015年，从重庆来汉打拼多年的小程，决定在汉买房安家。小程得知一个重庆老乡正在卖房，是位于珞狮南路某社区一90平方米的房子。小程看到这里交通便利、配套齐全，便果断出手。

经双方约定，以9000元/平方米的价格全款买了该房，双方签订了《房屋买卖合同》，约定卖方应当协助买方办理房产过户手续，小程当即把全部购房款支付给卖方。从卖方处拿到钥匙后，小程花了十几万装修房屋，半年后一家人高高兴兴地搬进了新家。

2017年初，到了双方办理过户手续时，该房屋市场价已达17000元/平方米，当小程找到卖主过户时，卖主却说不想卖了。

当初在签订合同时，卖方只有我签字，老伴的名字也是我代签的。但是该房产是夫妻共同财产，妻子没有亲自签字的卖房合同应当无效。

老郭

听到这个理由，小程如遭晴天霹雳。今年5月，不知所措的他找到洪山区社区法律顾问、北京盈科（武汉）律师事务所律师项中楠。

项中楠了解后，得知卖主所卖房屋跟自住房屋在同一个小区，当初所卖房屋钥匙需老郭妻子本人领取后，才能转交给买主小程，因此老郭妻子应该对卖房事情知情。项中楠找到卖主试图调解此事，老郭妻子一再强调自己没有签字的合同不作数，要么可以卖房子，但需再补偿十几万元。

★买主为善意第三人，卖房夫妻1人签字都有效

项中楠律师表示，这种说法是没有法律依据的。

1、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）中第17条：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中该房屋房产证登记为卖方夫妻两人，确为夫妻共有财产。买主小程在买卖过程中不存在恶意串通欺骗，为善意第三人。

因此，卖方不能以夫妻另一方未在买卖合同签字为由对抗善意第三人，此房屋买卖合同依然有效。

2、根据《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

项中楠介绍，房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，违约方不享有合同法定解除权；如果一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，双方应继续履行合同。因此小程有权要求继续履行房屋买卖合同，必要时可向法院起诉。

 “开始还真被唬住了，以为房子白买了。”小程说，当初房价是双方约定的，他已按合同支付了全部房款，不会再补偿多余的钱。如果卖主仍不配合过户，他将起诉至法院。

那么什么情况下

双方签订合同无效呢？

遭遇一房二卖又该怎么办？

为此，律师团邀请到陈亮律师

为大家伙解答疑惑

本次特邀律师：陈亮

陈亮律师

湖北典恒律师事务所副主任

长江日报人民调解中心核心调解员

长江日报公益律师团成员

Q：如果平时确实存在夫妻一方，刻意隐瞒对方变卖共同财产的情况怎么办？

陈律师：只有1种情况能认定合同无效，那就是这个第三人非善意。例如买房的第三人，刻意和夫妻一方串通好，隐瞒另一方变卖房产，这就是非善意的，如证据确凿可认定合同无效。

其他情况，即便夫妻一方的确不知情，也不可以此为由否认合同或找善意第三人索赔。如果被隐瞒的一方认为变卖共同财产带来经济损失，也只能是夫妻此时要离婚，需分割共同财产，才可找丈夫（妻子）索赔。

对于夫妻共同拥有的房产，目前武汉市办理房屋过户需夫妻双方同时到场才可，这也在一定程度上避免了房子被卖另一方还不知晓的情况。

Q：市民遇到二手房纠纷如何处理？一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理？

陈律师：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

（1）已经办理房屋所有权转移登记的；

（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；

（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。

Q：房屋质量有问题怎么办?

陈律师：这个问题主要有三种情况。

第一，如果签订房屋买卖合同时，卖家已经明确如实告知买家房子的质量情况，买家据此得到优惠价格，房子过户后，买家又以此对卖家主张赔偿责任的，卖家可不承担责任；

第二，如果是卖家故意隐瞒房屋的真实情况，那么买家可以向卖家主张违约责任或者赔偿责任；

第三，卖家已经把房屋真实情况告知中介，但中介基于促成交易的考虑而没有如实告知买家的，那么买家可以向房屋中介公司主张赔偿责任。

Q：房价突然大涨，卖家宁可毁约不要定金怎么办？

陈律师：在签订正式合同之前，买家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。遇见这种情况，如果只是要求卖家双倍返还定金是无法弥补买家的损失的，这个时候买家可以向法院请求继续履行房屋过户，或者请求卖家赔偿房屋上涨的差额赔偿。

在生活中

你见过哪些毁约“手段”呢？

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供稿 | 洪山区司法局

记者 | 舒翔宇

通讯员 | 吴学红 郭俊峰

编辑 | 朱丽兰 容盈盈