精装房，想说爱你不容易｜海辉不动产

“买房前，看样板房怎么看怎么漂亮；买房后，看自家房怎么看怎么不对劲”，这是购房者购买精装房前后普遍的心态反映。

多数买家心中暗自嘀咕： 1.为什么自家房跟开发商样板房不一样？2.自家房装修标准有约定（宣传）的5000元/㎡吗？

以上这两个问题，是精装房纠纷最常见的两大问题，也是我们海辉律师被咨询最多的两大问题。海辉律师基于相关法律规定和司法裁判标准，结合参与处理的大量精装房纠纷的实务经验，就此两大问题作如下解析，供朋友们参考。

//第一个问题，合同约定的装修标准问题。//

（一）有约，则从约。

如果你的商品房买卖合同（含补充协议）明确约定了房屋装修的标准，明确了各种主材辅材品牌、规格、型号等等，那么“有约从约”，那么你实际拿到的房屋，跟样板房装修比就毫无意义，样板房毕竟是开发商展示的样品，精心打造的示范工程，从设计到施工，从硬装到软装，从主材到辅材，花了心思、耗资不菲。你拿到的房子只要符合合同约定，大可心安理得，不必计较，一分价钱一分货。

（二）无约或约定不明，按样板房标准。

《民法典》第六百三十五条规定，“凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。”鉴于样板房在精装修商品房交易中的重要作用，精装修商品房预售可以同比样品买卖，开发商具有按样板房质量向购房者实际交付装修成果的法定义务。

此外，《商品房买卖合同司法解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”在精装修商品房预售阶段，销售的精装修商品房尚未建成，精装修样板房对于精装修商品房预售合同的订立和商品房总价确定有重大影响，根据《商品房买卖合同司法解释》第3条的规定，精装修样板房应视为开发商的要约，从而成为精装修商品房预售合同的内容。

开发商能以补充协议中约定“双方的权利义务以正式签订的书面协议为准，其他内容不是买卖双方合同的组成部分，不作为双方确定权利义务的依据”，或者在样板房展示时提示“样板房仅供参考”、“实际交付以书面约定为准”而不按样板房实际交付吗？

《商品房销售管理办法》第31条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”我们认为，根据法律规定样板房应作为合同约定内容，即开发商具有按样板房质量标准向购房者实际交付装修成果的义务，开发商在合同中约定不将样板房作为合同内容旨在免除义务，根据民法典第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利”的规定，该条款无效。

司法实践已有相关判例，颇具争议的富力南京公司系列案中，法院最后认定以样板房作为质量标准的依据，在相关法律文书明确阐明，“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”为格式条款，不合理免除了富力南京公司的卖方责任而无效。样板间展示时“样板房仅供参考”、“实际交付以书面约定为准”等店堂告示亦因免除责任而无效。

（三）样板房被拆，也没有像现在住建部门要求对样板房进行公证备案，怎么办？

现实中，如果开发商没有在合同上明确装修标准，只是口头上宣传，甚至房屋交付前已将样板房“毁尸灭迹”，怎么确定这个装修标准呢？《商品房预售方案》装修备案价格是否会认定为合同约定装修价值？

向政府相关部门备案装修价格是开发商取得精装修商品房预售许可证的条件之一，是履行行政许可的程序。按照申请要求，开发商申请备案时需将装修价格向社会张贴公示，该价格在备案过程中也被政府相关部门网站进行公示。因此，我们认为，备案的装修价格具有明确具体且因政府部门网站公示而具有一定公信力的特征，被认定为销售价格依据的可能性较高。在富力南京公司系列案中，富力南京公司在有关部门备案的精装修4500元/平方米价格即被法院作为认定为销售价格的依据。

当然开发商可提出抗辩，装修备案价格不能作为计算差价的依据，因该价格形成原因在于当前房地产市场处于严格调控政策管束之中，开发商为规避政府严格调控商品房价格的要求而将本应计入毛坯房销售价格部分转移至装修销售价格。而且精装标准包括了人工成本、企业税费、研发成本、合理利润等。对此司法裁判标准不一，但把控逐渐趋严。各地住建部门也陆续出台了各项政策进行应对。

//第二个问题，有没有达到开发商约定或宣传的装修标准问题。//

对于非建筑领域专家的法官而言，司法实践中司法鉴定报告是法官判定的主要依据。如你不认可开发商提交的各种证明已达到5000元/㎡装修标准的书面材料（含单方鉴定报告），那么你可主张司法鉴定。装修赔偿能否获得支持，依据鉴定结果，愿赌服输。在此不予赘述。

基于以上，海辉律师认为：

对购房者而言，对于购房者以装修质量瑕疵为由提起诉讼的，尤为需要关注的便是实际装修价值与合同约定装修价值差价问题，购房过程中，注意搜集、保留相关证据，以证明开发商承诺的装修标准。

对开发商而言，法院对于该点的处理结果，将直接决定后期是否会引发群诉或群体性事件。在目前的裁判实践中，“实际装修价值与合同约定装修价值差价问题”存在着不同的司法审判。我们认为，在精装房质量问题不断增多的当前形势下，在开发商、法院及政府具有防止产生交易秩序不确定性和防止引发群体性诉讼等共同目的下，站在开发商角度，应当积极与法院沟通，引导法院采纳选择修理、更换、赔偿一定的租金损失等违约责任方式。同时积极做好举证工作，开发商应当举证证明其对房屋的设计、装修已达到了合同约定的标准，或者证明装修款中包含部分房价。开发商应当提供《室内装修设计合同》《建筑装饰工程施工合同》《精装工程结算书》、支付工程款的凭证和发票等相关证据。

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