后浪推前浪，公募REITs创新潮涌
4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着备受期待的境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。
在当前经济的下行压力和叠加的新冠疫情冲击下，传统基建和新基建的投资成为宏观政策逆周期调控的重要抓手，公募REITs的出台，将成为赋予中国经济发展的稳定器和助推器，并将有利于进一步深入金融供给侧改革。公募REITs试点政策的推出对于实体经济和资本市场具有非同一般的意义，尤其是国内目前的不动产存量已具有广泛的规模，不动产市场也正由增量的开发市场向存量的运营市场进行转变，公募REITs政策的到来正当其时。
根据本次试点政策，公募REITs将率先在基础设施领域推进，完善制度规则之后，再逐步向其他不动产领域包括租赁住房等推广，拟定实施的公募REITs将坚持市场化原则并实行标准化模式，按照“双公开”推进，包括公开发行和公开交易，产品模式是“公募基金+ABS”，这也是借鉴国内现有投资基金的相关法规制度和穿透性产品结构的基础上设计的，可以最快和有效地实现公募REITs的落地。
作为大力发展公募REITs试点，税务政策也是重要一环。国家税务总局早在2015年就开展了对REITs的税务减免方案的征求意见，但至今尚没有一个完整、配套和系统的针对REITs的税务政策出台。日前，随着公募REITs的试点政策的落地，我们也了解到财政部和国家税务总局已经在积极研究针对公募REITs的有关税务政策。对于公募REITs的税务政策，我们将拭目以待。而接下来我们将结合公募REITs的产品结构和其全生命周期的重点税务问题，在现行税务政策的前提下与大家进行探讨。
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公募REITs简要介绍
公募REITs实质是通过一个资产证券化的方式助力于企业有效盘活资产，通过公开市场交易挖掘和实现企业资产的价值最大化，并有效地降低企业的资产负债率，明显地改善企业的利润水平和资本结构。目前拟定实行的公募REITs产品结构如下：
首先，整个公募REITs的产品架构是由公募基金、ABS资产支持计划、私募基金、项目公司以及项目公司所持有的基础不动产资产五层结构构成。其中对于置入到公募REITs的重点项目，要求权属清晰，没有法律瑕疵和历史问题。根据试点政策，公募REITs要求底层项目资产有高比例的经营现金流，和高比例的收益分配安排。
一般来说，原始权益人将通过重组的方式，把底层不动产资产置入到项目公司里面，私募基金再通过重组的方式，从原始权益人取得项目公司相关的股权。在私募基金上面，会设立资产支持计划，资产支持计划也将通过重组的方式，向原始权益人取得相关私募基金的份额。最后在资产支持计划上面，设立发行公募基金，公募基金投资人属于权益类投资人。
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REITs搭建的重要税务问题
REITs在搭建过程中一般的交易路径涉及四个阶段，首先是进行资产剥离。一般来说，原始权益人首先需要将底层不动产资产通过重组的方式置入到新设的SPV公司，置入的方式一般是通过正向剥离的方式，有一些情况也会通过反向剥离的方式。第二个环节就是原始权益人安排认购设立的私募基金的份额，并且对私募基金的份额进行最低出资的实缴。私募基金接着参照股权的公允价值，向原始权益人取得SPV的股权。接着是设立资产支持计划，专项计划向原始权益人取得私募基金的份额。之后，公募基金认购资产专项计划的份额，募集资金后资产支持计划同步完成对私募基金剩余的认缴出资，以及后续完成对SPV股权对价的支付续完成，REITs搭建重组就完成了。
在资产剥离环节，原始权益人把标的不动产通过资产转让或投资方式注入到新设SPV项目公司。在这个资产重组环节，入池的资产历史成本比较低，而重组这一刻较高的市场溢价将往往导致企业在没有可利用的优惠税务政策的情况下面临较高的企业所得税和土地增值税税负成本等。为了避免正向剥离的方式下所将产生的较高的税务成本，企业也可以选择反向剥离方式，尽量避免入池资产的权属变更，而是把一些不需要入池的资产和业务通过反向剥离方式进行转出。
如果经营的不动产本身已经装入在专门的项目公司运营，而无需进行资产剥离安排的，则直接可由原始权益人将项目公司的股权按照公允价值直接转让给私募基金。同样的，股权的公允价值对比股东的原始投入也会有较大的市场增值，从而需要考虑如何通过合理利用税务优惠政策避免股权转让带来的较重的所得税税务成本。
在重组环节，无论是资产转让还是股权转让，我们需考虑到以下的主要税务成本：
如果是资产的转让相对股权转让的情况会更加复杂，涉及更多资产交易环节的税负包括增值税、土地增值税和契税等，而股权交易则相对仅考虑由于公允价值增值带来的所得税的影响。
鉴于以上税务影响，企业都需要重点考虑如何通过利用现行的税收优惠政策以及个性化的税收筹划安排尽量降低有关税务成本。我们以下归纳总结了在目前的实践中常用的税务筹划方式。
首先重点介绍的是企业所得税，
根据财税【2009】59号文和财税【2014】109号文的有关规定，企业在资产转让或者是资产投资设立SPV的步骤中可考虑适用暂不征税的特殊性税务处理，但需要满足相关的条件。首先，资产重组的比例需要达到50%以上，这个比例一般是参照企业资产的公允价值。其次，需要重点关注重组安排的商业目的，我们需要结合REITs的融资属性，与税务机关重点解释和具体说明重组的合理商业目的。最后，非常关键的一个条件就是12个月的锁定期限。税务文件要求原始权益人不可以在短于十二个月内的期间，把新设的SPV的股权进行再次转让。然而，根据重组安排，企业进行第一步的资产剥离和第二步安排股权转让给私募基金的时间间隔非常短，因此，在这样的局限下，实践中企业将难以适用59号文件的特殊性税务处理的优惠政策，往往只能通过其他的个性化筹划方式来尽量避免重组的所得税税负。
其次，
针对SPV的股权交易，一般按照股权价值评估的价值可能会不同于按不动产资产法评估的市场价值，在此情形下，采用股权评估价值作为转让价格的安排也需要和税务机关提前进行沟通，以期取得其对转让价格的认可。
另外，
相对类REITs，公募REITs安排下，有些情况可能会涉及到资产的出表处理，这也可能在实质上被视同实现了市场化的资产交易，从而进一步导致了原始权益人在股权转让的情况下需要按照公允价值产生的所得纳税。当然，我们理解公募REITs的契约安排也有不进行资产出表财务处理的情况，因此还是需要视同具体情形争取适用所得税的特殊性税务处理。
对于不动产重组，还将涉及的重要的税务成本是土地增值税和契税。日前，根据财税【2018】57号文的规定，符合条件的企业的改制重组、合并分立以及以房地产作价投资等形式，可以享受暂不征收土地增值税的规定。但57号文的土增税的优惠政策不适用于房地产开发企业，而且要求交易的任何一方都不能是房地产开发企业。从契税的角度，根据财税【2018】17号文规定，符合条件的企业整体改制、合并、分立、资产划转都可以享受暂不征收契税的优惠处理。同时，17号文件还规定，母公司以土地、房屋全属，向全资子公司增资的情况视同划转，可享受契税免增的优惠处理。
在增值税方面，根据财税【2016】36号文件，企业在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的资产转让行为不征收增值税。在重组交易中，如果只是单项的不动产资产的重组转让就难以符合36号文件的优惠政策。在REITs重组情况下，往往不动产是同时匹配与该资产相关的债权、债务和劳动力一并转让的，因此可考虑适用作为整体业务转让的情形从而不涉及增值税的征收。
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REITs资金流结构的构建
在资产重组这个阶段，除了资产的重组，还需要同时搭建未来的现金流结构，具体就是未来REITs安排下，通过何种路径将底层资产的现金流向上稳定分配给公募基金。
鉴于底层项目公司的资产通常都是特许经营权或土地不动产，其折旧费用都比较高，周期都比较长。扣除了资产折旧费用之后，项目公司实际可分的利润是非常有限的，远低于项目公司本身的经营现金流。如仅仅依赖于项目公司的分红来取得收益向投资者分配的话，将会导致大量的经营现金只有沉淀在项目公司层面，而无法满足公募基金的收益分配要求。有鉴于此，进行负债构造从而打通现金流分配通道就必不可少了。
一般的情形，原来的项目公司就具有内部负债的安排。
如上图，在REITs重组过程中，私募基金提供资金给SPV，SPV接着向原始权益人进行股权收购，SPV则成为项目公司的股东。同时，私募基金将以募集的资金向项目公司直接提供股东借款。新的股东借款会用于项目公司偿还对原股东的负债。
通过以上负债的构建和置换，项目公司未来则需向私募基金支付股东借款的融资利息。鉴于此，通常考虑的税务问题主要是项目公司未来持续向私募基金支付的关联利息费用能否在其企业所得税前进行扣除。首先要考虑企业所得税法对于企业关联借款费用的有关的资本弱化规定，按照规定，企业实际支付给关联方的利息支出，在其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例不超过2：1的部分准予扣除，超过规定债资比例的相关股东负债的利息费用则会面临不能所得税抵扣的成本。
此外，还需要关注项目公司未来向私募基金支付利息费用的利率水平，私募基金向项目公司收取关联利息的利率水平高于同类同期金融企业贷款利率水平的部分也是不可以所得税扣除的。因此，企业还需要提供相关的借款信息，充分说明股东借款的利息安排符合同期同类贷款利率的相关水平。
当然，除了以上项目公司本身具有负债的情况，也存在负债规模较小而需要在私募架构下另行搭建的情况，同样会涉及较为复杂的重组税务问题，在此就不一一分析了。
除了企业所得税的以上问题，还需要考虑增值税的安排。目前私募基金直接取得利息收入，根据目前的增值税的有关规定，私募基金作为资产管理机构，需就取得的利息收入按照3%简易征收方法计算缴纳增值税。另一方面，融资有关的增值税是不能够用于进项抵扣的，因此3%的增值税负实际上会增加额外的税务成本，也会相应减少公募REITs的收益率。
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REITs存续期间的主要税务问题
首先，项目公司层面收取物业的租金的税务问题就比较简单。首先租金收入按照适用9%或者是5%的税率征收增值税。项目公司取得的租金收入扣除有关的经营费用成本和利息成本计算缴纳企业所得税，其中项目公司承担的关联利息费用需考虑资本弱化的扣除要求，以及关联利息费用的利率水平的要求进行所得税抵扣。此外还要考虑不动产经营有关的房产税，城镇土地使用税，印花税等。
在存续期间，需要重点介绍的是项目公司取得收益后，再通过股息和利息支付的方式，经过层层穿透性架构包括私募基金、资产支持计划最终向公募基金进行分配，分别会涉及什么样的税务影响。
从所得税来看，
对于私募基金和资产支持计划所取得的收益是否需要纳税呢？目前在中国民商事主体的法律框架之下，这里涉及到的契约型的公募基金、私募基金和资产支持计划都不属于实际的法人主体。从企业所得税的相关规定来说，也没有将契约型基金和资产支持计划作为企业所得税的纳税义务人。目前，我们通常参考关于信贷资产证券化的税务处理的财税【2006】5号文件，根据5号文件，信托的层面是暂不征收企业所得税的，而作为信托的机构投资者所取得的信托受益是需要按照权责发生制确定其应税收入。鉴于此，私募基金和资产支持计划所取得的收益都是按照穿透原则，在基金和计划层面可暂不征收企业所得税。
进一步，目前针对公募基金的税务政策还在紧密研究中，公募基金投资人通过公募基金份额取得的收益已经混合了底层资产向上分配的股息分红和利息收益等，投资人通过公募基金份额最终取得的分配收益既不是严格税务意义上的股息收入，也不属于利息收入，而是一种证券投资收益。因此，我们理解可参照财税【2008】年1号文的规定，对于投资者从证券投资基金分配取得的收入暂不征收企业所得税。当然，公募基金收益的税务政策还有待财政部和税务总局出台进一步政策予以明确。
从增值税角度，
股息分红的收入不属于增值税的纳税范围，但针对私募基金向底层项目公司收取相关的利息收入，根据财税【2016】140号文，资管产品管理人通过运营契约型资产计划所取得的利息收入或者利息性质的相关收入，均需按照简易征收方法缴纳征收3%的增值税。
目前，根据增值税的相关条例的规定，保本收益取得的收入是需要作为利息收入或者利息性质的收入缴纳增值税的。对于公募基金投资者，其作为权益类投资人不享受任何保本收益，因此我们理解投资者从公募基金取得的收益应不属于增值税应税范围。
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REITs退出阶段的主要税务问题
我们主要从投资者转让公募REITs份额和公募REITs退出资产支持计划的角度与大家探讨有关的税务问题。
对于投资者来说，
直接转让公募基金份额的投资收益，需要根据企业所得税和个人所得税的有关规定并入企业或者个人的投资所得进行纳税。其中，针对个人投资者，参考证券投资基金的有关税务规定，对个人投资者买卖基金单位获得的差价收入，在对个人买卖股票的差价收入未恢复征收个人所得税以前，是暂不征收个人所得税的。
其次，
公募基金层面可以选择未来增加投资新项目或者退出项目，一般可通过退出资产支持计划份额来实现投资的项目退出。公募基金出售专项计划份额，如上述，公募基金不属于纳税主体，目前在所得税方面采用穿透处理，我们理解参考财税〔2006〕5号文件和财税【2008】1号文的规定，公募基金出售专项计划份额取得的收益在公募基金层面应不需缴纳企业所得税，对于投资人通过公募基金取得的有关基金收益则也可暂免征税。
从增值税的角度，公募基金赎回和转让资产支持计划的份额属于转让金融商品的一个安排，所以根据财税【2016】140号文件，公募基金管理人需就转让资产支持计划份额的转让收入按照简易征收方式缴纳3%的增值税。
综上具体地介绍和探讨了在公募REITs的搭建、存续和退出阶段分别需要重点考虑的税务问题。以上探讨也是基于现有的税务政策，建议企业需要结合项目的安排和基于目前的税务优惠政策尽早规划，避免产生较重的税务成本，提高收益效率，从而实现公募REITs融资的效益最大化。
目前基础设施REITs试点政策刚刚推出，相关的指引（试行）仍在征求意见阶段。随着未来监管和相关规定的不断完善，可能导致交易和产品结构的进一步调整。希望现行税务政策将来可相应作进一步优化，促进公募REITs的健康发展。
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