探?虹桥CBD商务区标杆项目——瑞安虹桥天地
微信号:识居
ID:ShiJuer
原作者:夯土
本文已获得授权
瑞安又出新作品了!
先来看看这是什么?
机场?非也,这是商场里的远程值机
作为瑞安粉,夯土的“识居虹桥”系列就从虹桥天地开始。瑞安是夯土非常尊敬的房产公司,它在上海的深耕细作与取得的巨大成就,也许在很长一段时间内都无法被其他同行所超越。新天地、创智天地、瑞虹新城几个项目的运作堪称点石成金。这次,瑞安再次把他擅长的“天地模式”的魔杖点向了这里,并信心满满地全部自持。展示办公与演艺中心惊艳亮相,赚足了眼球。
总体而言,虹桥天地整个项目是成功的,有理念、有情怀、用心打造、不急功近利。现在初步运营后,北区的办公氛围很好,天地业态(餐饮)受到大家的喜爱,既满足了商务配套的需求,又吸引了周边的消费者。而且由于瑞安全部自持,后期的经营管理得到保障,不会出现很多同行所干的挣完就跑、后期随缘的状况。政府选择了有情怀的瑞安,应该是个上上之选。
然而,瑞安寄以厚望的、重金打造的南区,原本最能盛产金子的商场金矿,目前看来却好像不容乐观。设计师在大型商业综合体面前依然采用小家碧玉的“天地模式”,也许已经把项目带到了沟里。
虹桥CBD商务区,这块承载着上海“再造一个浦东”的宏大愿景的热土,正吸引着来自全国乃至全世界的目光。虹桥商务核心区占地4.7平方公里,25个项目差不多同时启动,干劲冲天、标语飘扬、泥头车飞奔,时至今日,500万方的地上建筑面积接近建设完成。
瑞安凭借在上海的强大号召力,当年以32亿拿下了核心区一期的首幅地块,就是现在建成运营的虹桥天地。
虹桥天地被绿化带分为南北地块
这块地占尽了所有优势:
位于核心区中轴线、唯一直接与枢纽地面地下双层连通、位于中央城市绿化带两侧、整个CBD范围内仅有的两块大型配套商业用地之一,本项目是当之无愧的虹桥CBD魁首项目。
那么,识居在南区商场究竟看到了什么?
如下图所示,虹桥天地南区分为三大功能块:商场、演艺中心、办公楼。北侧隔城市绿化带与北区相望;东侧跨越交通干道与枢纽连接;南面是纯办公用地;西面是另一个大型商业地块----龙湖天街。
总结下基地四周特点:
北侧--绿化带、地铁站,主要人流方向
东侧--消极界面,枢纽展示面,人流少
南侧--纯办公,无商业氛围,人流稀少
西侧--CBD主要街道,主要人流方向
效果图中看起来美好的愿景,最后却呈现了这样尴尬的局面:总计11万平方的大商场,居然成为了“困笼之兽”。本应积极的北界面,被演艺中心与办公楼截断,仅剩一个单调的小通道;本应积极的西界面被设计师无情漠视,尤其西南、西北两个主要人流方向,居然没有入口。
下面是一层平面示意
绿色是人流主要方向
黄色为商铺
蓝色为中庭
那么商场是怎么进去的呢?
看到那三个红色三角形了吗,
对,就是从那里进去的。
本无太大关联的南面与北面被一条生硬的通道联系起来,为了呼应西面过来的人流,又增加了一条通道,于是,一个完整的商场,在最为黄金的一层被切为了四块蛋糕。商业综合体设计的大忌:混乱动线、隐蔽入口、首层空间零碎,在这里居然被照单全收。
我们来看看几个入口的实景
11万方的综合体,地面三个主要入口,
隐藏得够深,够低调。
顾客走到这里是种什么样的体验呢?
只有两个字:混乱
上面谈到,面向CBD最主要街道的西南角与西北角,居然没有商场入口,实景是这样的:
这是热闹的西南角,人流汇聚之地,
没有入口,没有商业广场,
街对面就是龙湖天地,看看龙湖怎么做
这是热闹的西北角,面临城市绿带,
没有入口,没有商业广场。
我们再来看看一层平面图,
发现这两个转角并不孤单。
图中紫色的部分,几乎全部都是:
顾客几乎无法亲近的封闭消极界面。
首层最为黄金的对外经营、展示面被舍弃
还有这样的(南面):
再来看看南北向的主通道:
原本就足够冷峻的建筑,在一层采用的又是深色高反射玻璃,完全无法营造足够有吸引力的商业氛围,人看人的互动关系无法形成,即使设置了最容易有人气的轻餐饮又徒叹奈何。
这里要是改成通透玻璃会怎么样?
接着看看内院:
本可以成为最具活力区域的内院,呈现的却是如此冷峻景象,尽管跟招商还未完全结束有关,但是有几个硬伤是客观的:
演艺中心不能在氛围上形成呼应关系。
内院GF层设计太单调消极。
临内院界面业态应以餐饮为主。
我们来看看港汇广场的内街:
要是我建议的话:
内院GF层应全面重新设计;演艺中心尽管承载了瑞安的情怀,但鉴于其撕裂了整体商业氛围,其GF与1F都可局部改为商业。
再来看看外围界面:
商场北侧,面对城市绿带无动于衷
(其实各个面以及内院都是如此)
看看环贸是怎么做的:
对城市体现出足够的热情、开放与欢迎
如果面向城市绿带再设置这么个入口
其实项目就很乐观了
从城市转角、到街道、内院、材质做法、立体层次,体会到的最大的感受就是:冷漠
设计师,这不是办公楼,这是商业,
你这样理解商业,真的好吗?
商业综合体的外场也是非常重要的一部分,良好的外场设计能起到引导人流、增加趣味性、举办商业活动等多重功效。那作为主打“娱乐”、“体验”、“演艺”等牌的虹桥天地,这方面应该会有特长吧?
这是沿CBD主街道的界面与退界尺寸
这是沿城市绿带的退界尺寸
也是退界最大的一边,含人行道12.5米
于是,举办商业活动的时候是这样的:
占领人行道后,勉强安排二三十个位置。
再看看那几条贯穿一层的通道
要想激活这里,还需动动脑筋补救
这种好去处,只能是奢望了(静安嘉里)
虹桥天地的内部空间是用心打造了的,瑞安真切的投入了真金白银,看几个细节便明白:
设计细节统一,休息厅人性化
这可能是上海做得最好的、
最花钱的常开式防火门
然而在人气最旺、商业价值最高的中庭,
遗憾又来了:
尺度、功能、价值......
中庭的能量完全没有被激活,
下面这些景象,很难在虹桥天地出现
所谓爱之深恨之切,其实,虹桥天地并不是只有缺点。正如本文开篇所说,其实从整个项目来看,算是成功的。本文前面所谈之问题,很多集中于地面层,但其实整个项目南北区地下两层是紧密联系的,并与枢纽进行无缝对接。从地下流线来说,目前可以算是比较成功。
同时,除了展示办公、演艺中心这两个亮点之外,正如开篇所说,虹桥天地还针对旅客引入了大陆首个“远程值机”概念。这是一个非常前卫且极难实现的决策,可以想象,瑞安做了多少工作才能最终解决行旅安检、保管、转运对接等等难题。尽管目前来说接受度还不广(识居调查,现在日均使用此服务人数在10人左右),但是不能说不是一个颇有魄力的好决策。
在业态规划方面,尽管目前以休闲娱乐为主的定位基本准确,但是虹桥CBD区域目前最大的问题是人口导入过慢以及周边居住人口不足。CBD核心区500万方的地上建筑面积,仅有不到20万是住宅,其余全是商办;而且目前周边5KM内12个居住区,人口仅有约6万人,这是无法支撑起几十万方的商业综合体的体量的(虹桥天地13万方+龙湖天街20万方)。
商务人群与旅客人群仅能作为补充客源锦上添花,主要客源还得靠周边居住人口与市区周末休闲人群;所以尽管业态大的范畴是休闲娱乐,但应更加主题化、体验化、差异化,把市区休闲人群吸引过来。
聊了这么多,是因为笔者离虹桥天地并不远,夯土君比谁都更加希望它变得更好玩、更有趣。(完)
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