后叠墅时代，创新“叠”代生活
▵融创领馆壹号院
叠墅，起源于300 多年前的英法。19 世纪，英国城市学家霍华德提出“理想的城市生活空间”概念。100 多年前，中国第一代叠墅来到上海，是西洋文明、生活方式与中国文化交织的产物。当时兴起的花园叠墅，是针对少数阶层的稀缺性住宅产品。而在现代，城市叠墅受到市场的高度热捧，在繁华都市中，叠墅生活代表着内敛和优雅，是国人梦想中的私属领地。
现代叠墅，起初多为四层带阁楼建筑，在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，具有独门独院、独立扶梯、超大露台、私家庭院、多重花园等设施。常规的叠墅产品，除了四层叠墅，还有六层叠墅。但叠墅产品本就是别墅发展过程中的时代产物，因此产品并不循规蹈矩，一些创新形态的变异叠墅产品也逐渐引领了市场潮流，于此，我们可谓迎来了“后叠墅时代”。
随着产品创新溢价的难度越来越大，及中产阶级为主的强改善型客户的壮大，叠墅慢慢变成了高端住宅市场的主力军之一，同时也在不断突破、颠覆自身。叠墅的产品创新最显开发商功底，也是对其产品力的考验，从近年来推出的新品来看，叠墅颠覆了大家早期对于“叠墅= 高级洋房”的刻板印象，在空间感、功能性、居住体验等层面都有了质的飞跃。叠墅持续适应着新时代不断更新的生活需求，引领着市场想象……你所认识的叠墅正在悄悄升级换代！
本文综合产品力较高的全新中高端叠墅项目案例，结合其各自产品理念下演绎的创新力、品质力，探讨近几年叠墅发展的前沿趋势，追踪叠墅产品迭代给城市和生活带来的新影响。
发展背景与市场现状
在别墅发展历程中，叠墅产品逐渐出现，它能从别墅与洋房之间的过渡型产品逐步变身为改善置业市场的主力产品、主流需求之一，与市场和产品需求的时代特征息息相关。
01
供地条件局限，较高容积率下产品求溢价
在人口、各功能用地高度密集的现代城市中，人们更加渴求舒适宜居的生活，对宜居居住空间的塑造面临着更大的考验，土地的规划与居住形态的定位，则是城市设计及地产产品开发需要率先考虑的问题。在1.0 容积率的限制性政策影响下，当前全国范围内少有低容积率地块供应，面对大量较高容积率的地块，产品定位如何兼顾流量和溢价实现突围成为开发商的一大困境。高低配成为标配的行业大势下，对于容积率压力相对较小但又具备较强溢价能力的叠墅产品，逐渐成为时代宠儿。
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“别墅生活热”成就叠墅热，墅居体验感大受追
别墅，对于国人而言，是一种理想的居住形式，传统类型的别墅产品一直是高端住宅市场上的主流。然而，一二线城市“禁墅令”的不断升级，让高端定位的别墅产品体系受到压制，独栋、联排、合院等别墅产品类型逐渐减少。另一方面，随着城市经济结构的优化及进程加快，中产及强改善型客群基数不断扩大，在“有天有地有院落”的居住生活情怀下，此类客群的“别墅梦”不断扩充，高端产品市场供不应求。别墅产品的稀缺性引发了市场的关注，不同于其他别墅产品类型，叠墅产品因为更好获批以及同样拥有墅式生活，而脱颖而出。
虽然不能够做到同时见天见地，但户内不同层的存在还是会让城市新贵客户享受到独特的墅居体验，这也是叠墅溢价能力优于洋房的最主要原因。
03
高房价背景下，需要把握产品的总价控制力
近年房价涨势明显，过大的别墅面积带来的过高总价使得大部分更纯粹的别墅产品让人望而却步。但叠墅的常规面积可控制在120-160 ㎡，总价可控，性价比高。
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产品形态本身带来高附加值，提升吸引力
叠墅产品因为有了错层的概念，因此在产品附加空间方式上也非常多样化：阳台、露台、阁楼、入户花园、地下室、飘窗、凸窗、夹层等，这对于住宅市场的客户有着很强的吸引力。
叠墅痛点，设计突破
叠墅客户有一大痛点就是私密性，这也是叠墅同联排、合院等“见天见地”式产品最大的差距。除了下叠入户之外，上叠、中叠都面临着如何私密入户的痛点问题。设计的突破有以下形式，一是利用庭院、楼梯、电梯分别入户，形成全分离的入户方式，私密性高。
▵图例1：大宁金茂府入户方式
如上海大宁金茂府（如图例1 所示）上中下叠每一户都配备入户花园及私家电梯，且电梯通往地下室，不管从地上还是地下回家，都不需要爬楼梯，且私密性很强。二是利用庭院、电梯以及公共庭院进行入户，私密性次之。三是以楼梯和公共电梯为住户回家的主要交通动线，私密性相对较差。
▵图例2：广州南沙保利YUE 墅入户方式
另外，从空间分割的形式上，入户设计突破性的案例如广州南沙保利YUE 墅（如图例2 所示），通过创新型户型分割布局，上、中、下叠各个户型都有各自的1F 入户花园和地下空间。
上叠有阁楼，下叠有独立花园，缺乏亮点的中叠成为了叠墅设计中最大的难点。
▵图例3：中叠的设计突破方式
对此，设计的突破有四种方式：
一、做4F 叠墅，直接摒弃难以找寻亮点的中叠产品。问题在于，4F叠墅容积率趋近于3F 联排或合院了，但溢价能力和总货值却面临不足，产品类型的选择变成考验。
二、做6F 叠墅，但3F 和4F 单独做成平层，主动降低产品溢价率，用增加产品多样性的方式来保证去化。
三、做退台式6F 叠墅，保证中叠拥有巨大露台空间。
四、北花园独立入户或创新二层入户。（如图例3 所示）
早期的叠墅，通常是简单地进行上下叠加的组合，这样的设计容易造成下叠套“有院无天”、上叠套“有天无院”的尴尬。近年来，一些房企在叠墅的建筑设计上进行了创新，采用“叠院式”设计，通过错落相叠的上下空间组合，实现上层空间的亲地功能和下层空间的开敞功能。（如图例4 所示）
▵图例4：“叠院式”设计（图源：明源地产研究院）
通过使用“架空手法”，这类叠墅产品巧妙利用了地形高差，使土地使用效率以及垂直空间的复合功能得到极大的提高，并几乎在每一层都形成了“空中庭院”的概念。这种“叠院式”设计，释放了户型上下垂直空间的独立功能，最终实现了较低的总面积和大量的阳台、露台、空中庭园等附加值空间，使产品提高了总体性价比。但劣势在于：内庭园一部分需计入公摊面积，压缩了户型套内空间。
虽然叠墅产品更大的产品价值在于纵向空间的丰富性，对于朝南开间数的敏感度不如平层，如何更好地提升采光，也成为叠墅产品设计的一大重点。
▵图例5：重庆保利堂悦增大面宽设计
叠墅初始阶段的形态类似于长进深的联排产品，虽有纵向空间，但单层1.5 开间的设置给室内非常强烈的压抑感和闭塞感，并且户型的采光效果和通透性也存在很大问题。越多的朝南房间，自然会带来越好的采光格局。因此市场上出现了升级产品，即当前市场主流的单层2 开间叠墅户型，基本保证客餐厅和两个卧室的南向采光，舒适度较好，劣势在于个别北向房间，单个空间的利用率和价值不高。经过进一步的升级，目前市场上最极致的叠墅产品，是单层3 开间朝南户型，上下两层可以保证5-6 个开间朝南，在完全享有洋房大面宽优势的同时，还拥有纵向的墅居体验。
▵图例6：杭州联发藏珑大境叠墅空间结构
▵图例7：龙湖舜山府180 ㎡下叠
除了南开间的设计，增大面宽也是提升采光的重要途径。设计的突破之一是首层采用横厅设计，增大面宽。以重庆保利堂悦为例（如图例5 所示），采用横厅设计，面宽8 米，中上叠南北通透，同时享有双向景观，景观面大，舒适度较高。二是通过巧妙布局增加面宽。杭州联发藏珑大境叠墅（如图例6 所示）上叠和中叠采用的是“L”型和“7”字型结构，这种规划可以让户型做到大面宽短进深。重庆龙湖舜山府（如图例7 所示）4 种叠墅户型中，都做到了大面宽，下叠180平的户型面宽达到了10.4 米，有花园有露台，各个空间的尺度感比较强，整体舒适度有了大幅度提升。
创新叠墅，领导潮流
纵向构成：常规的叠墅产品纵向构成方式有两种，分别是四层叠墅和六层叠墅（如图例8 所示）。四层叠墅的上下套都可以有露台阳台、庭院等墅居元素或夹层、阁楼等增值灰空间空间，但六层叠墅对整个项目的容积率压力相对较小。
▵图例8：叠墅纵向构成（图源：克而瑞研究）
横向构成：不管是上叠、中叠还是下叠，上下层的功能关系明确，即下层“动”区，上层“静”区。因项目而异的是，相对面积较小的叠墅，上下层是完全动静分区的；而面积有余地的叠墅，会考虑到老人的健康和生活习惯，在下层设置一个老人房，如果是下叠，老人还可以更好地享受庭院空间。
作为别墅发展过程中的时代产物，叠墅产品自身也经历了发展演变，叠墅产品本身的产品特性就注定了其形态的多元化，市场上出现了3 叠、4 叠、5 叠、6 叠等的产品。
▵图例9：咬合式
▵图例10：融创领馆壹号院叠墅“品字型”叠加方式（图源：明源地产研究院）
主要是采用了创新的非对称式的拼接方式，比如咬合式（如图例9 所示）、组合式、错层叠加式（叠院式）、品字型叠加（如图例10 所示）等，一方面提升了容积率，另一方面也丰富了产品类型。如杭州金地玖峯汇采用的就是咬合式；上海融创领馆壹号院，采用的是品字型的叠加模式，上叠做成大平层，下叠仍然是上下两层一跃，这样的组合方式，上叠的开间和露台都有很大提升。
叠加别墅：指多套房子连在一起，同时各分为楼上楼下两户人家，楼下一户一般为1-2 楼，可附带地下室，楼上3-4 楼或3-4附带5 楼（阁楼）（如图例11 所示）。
▵图例11：叠加别墅概念
上一代叠加式别墅往往是小间距、排排坐的格局，居住空间局促而压抑。而新一代叠加式别墅一般间距比较大，并且将别墅巧妙穿插于花园中，注重房子和花园、景观的关系，强调整体的美感与和谐度。下叠户型一般有南向独立花园，上层户型一般有北向入户花园及屋顶独立露台。传统叠加别墅通过入户方式的优化，可以做到别墅真正意义上的“有天有地”。
叠排别墅的联排化升级：实质为叠排别墅在入户方式、附加值层面的产品优化。别墅的产品本质优化：在保证低层建筑形态、高舒适度的要求下，缩小单户面积，将产品瘦身，同时，加大户数，保证一定容积率要求下的利用效益。
升级后的形式包括：
复合二叠墅：介于传统叠加产品的升级优化，以入户方式实现“上有天下有地”。
复合三叠墅：在纵向上升级三叠墅，进一步分割纵向面积。
复合五叠墅：推展为两个建筑模块，打造五重叠墅户型，拓展三叠基层面积。
叠拼别墅：由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼，层次分明，立体性强。
洋房产品的叠墅化升级：实质上通过建筑结构、产品附加值等“墅级”价值的赋予，变异升级为“5+1”叠拼别墅。
洋房产品本质升级：将叠墅的户型结构优势，应用到洋房产品中，即结合每层的空间布局价值，将不同错层、跃式、复式等结构，应用到每个产品中。
升级后的形式包括：
复合四叠墅：在三叠墅基础上，叠加屋顶叠四户，增加建面。
复合六叠墅：更大程度上为洋房与叠墅的综合产品，以叠墅的建筑结构，实现洋房的总建面，实属二者的融合产品。优势在于，通过开间的水平空间差异，给居住者不同的观景视角，提升产品品质。劣势为，建筑结构设计要求高；多户公用电梯私密性差。
当然，产品形态创新在带来一定市场创新机遇的同时，也不可避免地产生一些结构上的难度或弊端。也正因为此，一些创新形态别墅仅作为个案存在，并没有得到很好的市场推广。但不可否认的是，产品形态的不断创新，不仅是开发商对自身产品力的提升，也丰富叠墅产品线，满足多元化的市场需求，也引领了“墅式生活热”下别样的生活潮流。
“叠”代生活，案例分析
品牌开发商的经典叠墅产品体系
保利叠墅
晋升多重景观、丰富立体的院落别墅
叠墅承载的是改善型客群所渴望的理想墅式生活，与见天见地相呼应的，除了院落露台的立体化布局还有是社区的景观体系，另外，延展空间，让功能更丰富也是提升叠墅品质感居住体验的一大方向。
豪宅型别墅的打造上，如保利在广州打造的“七和院”小楼大院。约145-214 ㎡叠拼别墅，保利首创“七和院”建筑理念，纯中式别墅精品，配合七重景观，舒适阔绰户型设计，回归古朴的院落生活。每个户型均拥有地面和空中花园，从地面庭院入户，从空中花园观景，以高墙围合打造回归自己的内向型院落。
▵保利小楼大院叠墅
保利小楼大院约156 ㎡下叠墅，约25 ㎡入户庭院设计，与室内连通，保证室内同样能够欣赏园林景观；采用横厅设计，最大程度加大了客餐厅采光及视野；三房三卫三露台设计，功能性强舒适性高；主人房高达约53 ㎡，4.6 米大开间，生活尺度感强。约195 ㎡上叠墅，入户庭院设计避免与下叠进出重叠，保证了住户的私密性；同样采用横厅设计，增强室内采光，连接露台开间达8.4 米；六露台设计，满足客户各种功能需求；二楼主人房高达约122 ㎡，双露台设计，突显主人家尊贵感。
▵保利叠墅透视剖面图
▵保利小楼大院叠墅轴测图
而经济型别墅，保利也以品质感的产品设计，将舒居体验最大化。在诗意的栖居环境之上，保利的山水院落别墅——保利九江院子主力建面约138-160 ㎡的叠墅产品，注重尺度感，再加上全都是“楼上楼下+ 超大开间”的设计，采光通风性能甚好。下叠一层双厅开间长达到7.9 米；上叠顶楼露台可达45 ㎡，上叠也有花园，面积达25 ㎡，还有45 ㎡地下室可作多功能空间。
泰禾叠墅
每叠套都可有创新点，中式院落是独家记忆点
泰禾在新中式院落别墅的打造上领跑市场、独树一帜，其中叠墅产品也塑造得极具记忆点。
独门独院、私家电梯配置、中式院落、精装化：泰禾昌平拾景园，铸造210-480 ㎡精工叠墅，四层空间布局、中式院落、大面宽短进深、居住层全套间设计，实现别墅式居住感受；户型设计上，中叠和下叠配备私家电梯，能够全情满足居者的生活需求；且众多科技元素的注入，带来智能化生活。值得一提的是中叠的创新，有地上二层，地下二层设计，享有专属私家电梯带来的私密与尊贵感，同时还附加精装庭院；在具备别墅完整院落空间功能的条件下，中叠产品还引入了大平层的舒适尺度。
▵泰禾华发·姑苏院子
爆款跃层、独特采光：泰禾华发·姑苏院子的叠院分下叠、上叠和中叠三种。下叠是与院子一样的设计概念，入户庭院有大“明”堂；中叠似乎很契合“中庸之道”，即便是三代同堂也能达到理想的平衡状态。最值得一提的是上叠，上叠更有三层设计，一层大面宽开间、大飘窗设计，敞阔明朗，二层主卧衔接阔绰露台，顶层阁楼则安设全景天窗，阳光倾泻而入。如约130 ㎡的顶层阁楼叠院户型，从二人世界到三代同堂，都能找到归属。
山水院墅、上下院、立体化空间：泰禾南昌院子打造创新立体院墅，倚山造院，呈现层层院落，每一层都有专属的院子。“上下院”在传统院墅独立私密生活形态基础上，进行立体化空间创新。“上院”“下院”“宽院”三重院墅依山而建，双层大四房空间堪称“全能”，全面采光，让宴客、起居等功能互不干扰。
旭辉叠墅
花样采光，精装化、科技智能化是制胜法宝
叠墅产品迭代的方向上，除了采光、功能、尺度等，精装系统的升级也是提升叠墅居住舒适度，让产品更具优势的关键。
▵苏州旭辉铂悦府
旭辉深谙此理，同时深研市场需求，打造科技奢装大宅——苏州旭辉铂悦府，其叠墅产品是高端豪宅配置，采用五大精装八大科技系统，营造安静舒适的居住氛围。而到了绿地旭辉吴门府，旭辉引领吴江高端改善，1.8 容积率打造出来的低密叠墅，每户都得到了更多的阳光、风景和新鲜空气。在户型创新上，趋向面宽，以约7m 超大横厅、多开间朝南设计、高利用率户型空间等创新户型设计。吴门府延续了铂悦品牌精工标准，升级铂悦科技精装3.0，铺陈出质感细腻的生活，居住尺度和品质都得到了全面升级。叠加户型，灵动空间，南向采光最大化，横厅、卧室全南向六面宽，双面宽观景阳台，独门独院。户型细节上纳入人性化设计的精细考量。
绿城叠墅
立面美学自成一派，强化别墅元素
自西溪雲庐、桂语江南开始，绿城陆续形成“雲庐”“桂语”“民国风”三大立面风格序列，“雲庐”系的轻盈、通透，“桂语”系由内而外强化别墅元素，沉淀形成了绿城叠墅产品的特质。
▵绿城西溪雲庐
绿城西溪雲庐打造了现代城市院落叠墅——雲逸（TreesVilla），极简禅意的玻璃建筑，禅意静谧的院落、流动通透的客厅与卧室、可变的中西厨房，营造出独特的居住体验。2019 年的新作湖畔雲庐，打造180-230 ㎡叠拼别墅，通过空间创新延展和多重设计升级，营造舒适空间体验。“桂语”系列叠墅产品则成功地将经典设计与现代生活气息融为一体，适应性广，满足现代人对理想化居住场所的极致追求。以桂语江南、桂语朝阳、桂语兰庭等为代表的“桂语”系叠墅产品的起源与进化，在户型设计时强调单独入户、空间拓展、“全龄段”关爱，采用私家庭院、屋顶露台、超长阳台等手法，保留别墅特点，增强产品价值感。
金地叠墅
三叠墅的升级
在2014 年，作为以创新叠墅的形式，为上海带来超越墅居生活的范本——上海金地天境，可谓金地早期的经典之作。项目规划容积率1.0，通过对城市新贵家庭结构、居住需求的再界定，在平衡总价、面积与居住舒适性的基础上，打造创新叠墅。120 ㎡-142 ㎡面积段三叠小别墅，下叠为一梯一户，独占一层140 ㎡+ 附加60 ㎡地下室；中叠、上叠均为两户；中叠是二层跃三层+ 附加40 ㎡地下室，上叠是四层跃五层+顶层露台。
▵金地西溪风华
而后，金地“风华”系列下的金地·西溪风华，在杭州诞生，容积率为1.5，在新东方美学的建筑内涵基础上，打造三叠三墅。底层赠送私家花园、双地下室，顶层私享超大星光露台。
▵杭州金地玖峯汇- 效果图
金地结合以往经验做了全方位升级，打造叠墅3.0——杭州金地·玖峯汇，6+1 层设计，分为上、中、下三叠。项目是杭州首个采用“咬合式”设计的叠墅。最大的南向面宽可以做到约17 米，同一单元的左右两户能够分享南向的五开间，在不同楼层分别享有双开间及三开间的设计。通过全新的产品设计，金地玖峯汇的上、中、下三叠都能够做到“4+1”户型。另外，在精装系统上也做了升级。
结语
近年来，上有政策及供地条件的限制，让夹缝中求生存中的叠墅脱颖而出，下有高房价市场背景伴随着“别墅生活热”让叠墅成为市场主流，叠墅自身的迭代演变，也让这款产品类型充满多变和“励志”的色彩。叠墅实现了逆袭。尽管叠墅产品本身存在局限，但是通过设计的创新变异，它逐渐走向多元化，各式各样的创新形态，丰富了叠墅产品线的同时，也以更高的性价比满足中产人士的“别墅梦”。一方面，品牌开发商拼产品力，拼创新力，拼居住体验，一方面，“墅式生活”热情未散，“后叠墅时代”的叠墅将创造怎样的居住体验和新生活方式，让前沿的产品与设计为未来做出解答。
END
本文刊登于《地产线》杂志033期「叠墅·索」
撰稿：地产线编辑部
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