地产周刊丨“还钱”比“借钱”难 提前还贷利弊几何
专家表示，对于有多余空闲资金且房贷利率较高的购房者，可以提前还贷，以降低购房利息支出成本。
有条件的银行可适当主动进行存量房贷利息成本的阶段性减免或提供一定的优惠，让贷款者观望一下再做决定。
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“还钱”比“借钱”难
提前还贷利弊几何
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■ 中国经济时报记者 李晓红
“提前还房贷还得排队？”
春节后，天津的张斌想提前还一部分住房贷款。2月初，他给贷款银行打电话说“想提前还房贷”，但银行工作人员回复，银行每月有额度，目前还款排队已排到6月初。“没想到提前还贷这么难。”他对中国经济时报记者说。
“曾经批贷难，如今还贷难”贯穿了2022年的提前还贷潮，2023年春节后，其热度依然不减。购房者为何急于提前还贷？银行明明可以提早回款，为何却并不欢迎？提前还贷潮对楼市影响几何？
“提前还钱就是在赚钱”
春节后，郑州、天津、福州、沈阳、厦门等城市调整了首套住房房贷利率下限。目前，多地首套住房贷款利率已降至4%以下，进入“3”阶段。
新增房贷利率下降是很多人提前还贷的重要因素。1月份，天津多家银行将首套房贷利率下调至3.9%，张斌的房贷利率还在5.1%左右。“我准备先还30万元贷款，还款期限不变，降低月供压力，大概可以节省将近20万元的利息。”张斌调侃道，提前还钱其实就是在赚钱。
除了新增房贷利率下行因素外，记者采访的多位购房者表示，现在缺少好的投资理财机会，银行存款利率下行，使得提前还贷变成了一种较好的“理财”方式。“资金收益比不上贷款利息，自然会选择提前还款，降低成本。”
杨英购买的房子在河北廊坊，“当时贷款130万元，20年还清，加上利息一共要还200万元左右。我不炒股，也没有好的理财渠道，银行存款利息、余额宝等收益非常低，现在手里有一笔富余资金，想着提前还贷还能省下一大笔利息，这对我是合适的选择。”
对北京的侯丽来说，提前还房贷能减轻对未来不确定性带来的精神压力。在当前经济形势下，不少贷款者对失业或收入下降的风险意识放大，存在对未来收入及家庭风险不确定性的焦虑感，追求无债一身轻的资产安全感成为很多人的选择。“房贷带来的精神压力要远远大于经济压力，很怕有一天会断供，所以房贷多还一点，压力就减轻一点。”她说。
对于春节后全国各地涌现的提前还贷潮，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，对于部分购房者而言，提前还贷是基于其主客观条件而采取的自认为理性的行为。不过，部分提前还贷购房者是真实具有提前还贷能力的，但也有相当一部分是转贷，通过第二次抵押贷款或转为信用贷、消费贷，不一定是具有支付意义上的提前还贷能力。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对本报记者表示，对于有多余空闲资金且房贷利率较高的购房者，可以提前还贷，以降低购房利息支出成本。
提前还贷变难了
“此前，提前还贷流程颇为简便，大多通过手机银行APP即可办理，但目前线上根本约不到，线下还款最早也排到了5月份。”杨英面临的还贷难问题，其他提前还贷购房者也都遇到了。
一位银行工作人员告诉本报记者，对银行来说，提前还房贷并不划算。个人房贷业务是风险较低、收益稳定的优质资产，在经济增长放缓的大环境下，尤显珍贵。提前还贷潮使得银行贷款增量和增速的考核承压，因此，银行提升了还贷的“门槛”。
陈文静表示，住房贷款作为银行的重要资产，现金流和利润稳定性高，大量提前还贷将对银行收入造成不利影响。同时，现阶段房地产市场调整态势未改，新房、二手房成交规模尚未实质好转，叠加居民超额储蓄，银行获取优质投资渠道的难度增加，提前还款或打乱银行的资产配置节奏。因此，银行将大量提前还款按月拆分，部分延期处理或将缓和提前还款对银行收入及资产配置的影响。
中国社科院金融所金融科技研究室主任尹振涛认为，购房者如果希望提前还贷，银行应按照贷款合同约定执行，人为设置“门槛”的做法，属于侵害消费者权益的一种行为。
在陈文静看来，当前，存量住房贷款面临银行维持收入与购房者希望减少支出之间的矛盾，银行缺乏足够动力降低存量房贷利率，但在购房者大量提前还贷的情况下，不同地区根据当地实际情况灵活调整存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，或有利于缓和提前还贷现象。
陈杰建议，一方面，有条件的银行可适当主动进行存量房贷利息成本的阶段性减免或提供一定的优惠，让贷款者观望一下再做决定。另一方面，在银行业内，统筹考虑增加存量房贷利率基于LPR机制的调整次数、缩短调整周期，部分消除贷款者因为新旧房贷利差长期存在而产生的提前还贷动机。
提前还贷潮对楼市直接影响较小
“购房者提前还贷直接影响着银行的收益和资产配置，对楼市的直接影响相对较小。”陈文静表示。
当前，随着各地楼市政策的进一步优化调整，部分城市市场情绪有所修复，市场活跃度回升。“从短期来看，基本面较好的城市，特别是核心一二线城市的市场有望率先企稳恢复，楼市‘小阳春’或在部分城市出现，从而带动信贷端好转，新增信贷可对提前还款额度进行补充，房地产销售市场回暖或在一定程度上改善银行延迟购房者提前还贷的意愿。”陈文静表示。
陈杰认为，提前还贷潮不会直接影响到楼市复苏。在房价上升时，购房者进行按揭贷款，表面是用房子进行抵押，实际上是用未来预期收入流的贴现进行抵押，这大大增加了银行可发放贷款的能力，银行体系资产负债表为此扩表，引发连环系列的资金扩张，带来充足的资金流动性，房地产此时起到了金融“加速器”的作用。但如果购房者大规模提前还贷，相当于提前提取储蓄的另一面，带来银行体系资产负债表缩表，产生连锁反应，带来社会流动性下降，起到了金融“减速器”的效应，这对恢复楼市乃至恢复经济都可能产生一定的抑制作用。
陈杰建议，当前，一方面要稳定楼市，并彻底消除烂尾楼可能出现的风险；另一方面要从宏观经济基本面着手，稳定经济，股市和理财产品收益率回升，收入预期看好，同时做好社会保障体系建设，才能让人们敢买房、敢改善住房，提前还贷潮就会消减不少。
楼市半月谈
推进商品房现售势在必行
■ 中国经济时报记者 夏金彪
商品房现售试点正向更大范围铺开。2023年以来，继四川、山东、安徽等多个省份提出试点现房销售之后，近日，中部大省河南也表示，2023年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。
1月份召开的全国住房和城乡建设工作会议就明确提出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”
近几年，随着房地产市场的深度调整，一些房企出现“爆雷”、项目烂尾，商品房预售成为众矢之的，要求取消预售制、实行现售制的呼声越来越高。
商品房预售制是1994年由香港引入内地的，该制度解决了早期房企开发资金不足的问题，推动了我国房地产行业发展以及城镇商品房建设。不过，随着房地产行业迈向高质量发展阶段，商品房预售制的不足逐渐凸显。
预售制虽然实现了资金的快速周转，减轻了房企的资金压力，但也助长了房企“高负债、高杠杆、高周转”的野蛮增长，容易引发资金链断裂、项目搁置等风险。此外，预售制不利于保障购房人的权益，一旦房企资金紧张甚至资金链断裂，购房者既不能按时收房，预交的购房款也难以追回。
事实上，此前，一些地方曾进行过商品房现售的探索工作。不过，那时现房销售是针对房地产市场过热，一些地方通过在土地出让时设置现房销售的条件，促进房企理性拿地，以抑制土地市场热度。
此次提出的现房销售试点，主要是从保护购房者的权益出发，以实现“保交楼、稳民生”为目标，释放出政府推动房地产行业向新发展模式平稳过渡的信号。
目前，随着我国人口增速放缓和城镇化水平的不断提高，住房总需求空间逐渐缩小，我国商品房总体短缺时代已基本结束，传统的“高负债、高杠杆、高周转”模式已不可持续，改革商品房预售制、向现售制过渡势在必行。
当前，在“房住不炒”的政策背景下，我国正积极构建完善房地产市场长效机制。在新形势下，改革商品房预售制、推进商品房现售制，将有助于房企摆脱“高负债、高杠杆、高周转”的模式。资金雄厚、技术过硬的优质房企将成为市场的竞争主力，房企只有打造高品质的楼盘，才能真正占据市场，这将加快房地产行业的优胜劣汰，促进行业的高质量发展。
与此同时，推进商品房现售制，也将有力保护购房业主的合法权益。购房业主不用承担楼盘烂尾的重大风险，商品房现售制保障了购买的房屋看得见、摸得着，有助于确保房屋质量，减少购房纠纷。
需要指出的是，实行现房销售对商品房存量、房企资金、地方财政等均有较高的要求。当前，房地产市场正处于企稳阶段，现房销售可能会进一步加大房企的资金压力。因此，推进商品房预售制向现售制过渡，应因城施策、因地制宜，还需与土地端、金融端等政策同步跟进，确保商品房现售制能够顺利推进。
专家建言 房地产放开限购和限贷
房地产市场可回归保障房商品房“双轨”并行，分步满足中低收入居民的保障房需要，改革土地制度等。政府征地应仅限于公益和基础设施用地，商业性土地需求通过市场来满足，允许农村集体建设用地直接入市。
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■ 中国经济时报记者 周雪松
近来房地产市场持续低迷，购房需求不足，从防风险和稳增长的角度看，稳楼市十分重要。接受中国经济时报记者采访的专家和业内人士建议，回归保障房商品房“双轨”并行。未来，也许房地产不再是经济增长的“发动机”，但却是经济的支柱产业。建议政府减少供地，放开各类限购、限贷。
房地产主要需求是提升品质等
从事房地产开发的业内人士郝柏林见证了房地产市场化的全过程。“房地产的社会贡献度巨大，老百姓住房得到改善的同时，土地红利也推动着城市化快速发展。”郝柏林对中国经济时报记者说，虽然目前市场销售疲软，但未来会逐步改观，房地产政策、金融政策也要稳定。
国民经济研究所副所长王小鲁告诉中国经济时报记者，按照早期设计，住房改革实行“双轨制”，为中低收入居民提供保障房，为高收入居民提供商品房。但在实行过程中，商品房的比重越来越大，保障房受到了一定的挤压。
王小鲁曾公开算过一笔账。据全国人口普查数据，2020年全国城镇居民人均住房建筑面积37.6平方米，加上空置房和房地产企业正在施工的住房和待售住房，全部完工销售后，全国城镇住宅存量估计超过490亿平方米，城镇人均住房建筑面积近54平方米，折合居住面积近38平方米，已接近发达国家水平，城镇住房接近饱和。
东北财经大学国民经济工程实验室主任、中央党校国际战略研究院原副院长周天勇在接受中国经济时报记者采访时表示，现在房地产依然是支柱产业，但仅靠房地产已经很难支撑经济快速持续发展，其主要理由是：第一，人口收缩，呈现少子化、老龄化趋势。第二，现在已建成的房子和在建的房子够14亿人住，不仅城里有空置的房子，农村空置的房子更多，总体上房子已经供大于求。第三，房地产经济数量型增长已经结束，已从增量时代转入存量时代，主要是提升品质、存量交换以及调换地址等改善型需求。
促楼市持续健康发展
对于当前的房地产市场，王小鲁认为，中青年中等收入群体面临着沉重的房债，房贷房租压缩了他们的消费能力。居民大量借债买房，金融风险也会增加。周天勇表示，房地产还能成为支柱产业，但在发生变化。从刚需角度来看，量的扩张时代已经过去。
周天勇认为，房地产要从数量型增长转为高质量发展，建议放开交易、鼓励置换、提升品质、推进老旧小区改造以及贯彻落实中央提出的“租购并举”政策，让农民变成新市民，改革土地制度，建立城乡统一的房地产市场。
王小鲁提出了一揽子建议，包括回归保障房商品房“双轨”并行，分步满足中低收入居民的保障房需要，改革土地制度等内容。“政府征地应仅限于公益和基础设施用地，参照市价补偿。商业性土地需求通过市场来满足，允许农村集体建设用地直接入市，允许农户闲置的宅基地在不违反土地规划条件下进行使用权的有偿转让。”王小鲁说。
厦门大学教授赵燕菁在接受中国经济时报记者采访时认为，地方政府不能把房地产当作弥补财政缺口的“钱袋子”，要将本地的库存作为能否新增供地的前提条件，用去化周期代替房价增速作为是否恢复新增供地的条件。未来，也许房地产不再是经济增长的“发动机”，但却是经济发展的支柱产业。建议政府减少供地，放开各类限购、限贷。必要时，国家开发银行可以发行特别国债收购超量供地城市的土地，帮助土地市场从供大于求恢复到供不应求。
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