市说新语 | 探索商品房“以旧换新”释放改善性需求
■ 中国经济时报记者 夏金彪
近期，江苏太仓探索商品房“以旧换新”政策。与此前其他城市通过二手房中介及房企之间联手、以打通换房通道的“以旧换新”模式不同，太仓当前试点的“以旧换新”，是将消费者本人名下符合条件的普通商品房，按照相应规则出售给指定的国资企业，并购买国资企业指定的新建商品房。
太仓市住建局相关人士表示，探索商品房“以旧换新”，一方面，可支持改善性购房需求；另一方面，国资企业购回的旧房将会改造成人才公寓或者保障房，也可以丰富人才公寓和保障房供给种类。
今年以来，多地针对住房改善性需求出台了多方面支持政策，涉及二手房交易落实“带押过户”、下调存量房贷利率、执行“认房不认贷”和“卖旧买新”税费减免优惠等。不过，目前，一些城市仍面临新房去化率下降、二手房挂牌量攀升、新房与二手房之间循环不畅等问题。多地探索商品房“以旧换新”，希望畅通住房置换环节，进一步激活楼市。
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据不完全统计，今年以来已有淄博、济南、济宁、南京、宁波、连云港、海宁、扬州、太仓、徐州、南通、丽水等10多个地方开始探索商品房“以旧换新”。
目前，商品房“以旧换新”存在两种模式。第一种是帮卖模式。即购房者、开发商、中介三方签订协议，购房者交纳定金锁定新房房源，中介挂牌二手房并限期出售，若期限内二手房卖出则合同生效进入新房交易流程，若二手房未卖出开发商则返还购房者交纳的定金。第二种是收购模式。房企先收购购房者手里的二手房，购房者再通过补差价的方式购入新房。
业内认为，第一种帮卖模式属于轻资产，主要在于购房者借助房企和中介的资源对旧房进行销售，以期加速卖出。不过，在当前新房去化难，二手房挂牌数量高、成交量未见起色等情况下，多数城市探索这一模式取得的效果有限。而第二种收购模式属于重资产，对房企实力有一定的要求，在当前房企资金承压、库存去化难的情况下，较少企业选择该模式，局限性较大。另外，在实际操作过程中老房价格如何评估等问题也比较棘手。
此次太仓探索商品房“以旧换新”被业内认为是第二种收购模式的升级版，相对其他城市的实践更具有可操作性。由国资企业来收二手房，此后所换新房也由国资企业开发，后期的交付相对而言更有保障。目前，国资企业收购的二手房主要用途为人才公寓和保障性住房，地方上将会有相关资金进行支持，一方面可快速完成保障性住房的供应目标，另一方面还可盘活当地房地产市场，有利于楼市的复苏。
据了解，此次太仓商品房“以旧换新”有一定门槛，被纳入“以旧换新”的二手房，要求为太仓市市域范围之内建筑面积小于144平方米的存量普通商品住房；一套存量商品房只能置换一套新建商品房；存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%；换购的新房为地方国企所开发项目等。
市场认为，太仓探索商品房“以旧换新”对旧房的出售有“兜底机制”，这使得换房的确定性增加，对住房改善性需求释放有积极作用。不过，太仓商品房“以旧换新”的重要平台为地方国资企业，对主体要求较高；此外，太仓商品房“以旧换新”，对房源面积、换购的新房选择范围等都有限制，能否在全国范围内得到推广，还有待进一步观察。
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