地产周刊丨下半年更多城市房地产市场有望企稳
展望下半年楼市
时至年中，下半年楼市走势如何？从国家统计局和相关市场研究机构的统计数据来看，上半年楼市仍处于调整之中，随着一系列利好政策“组合拳”的出台和落地实施，近期楼市成交进一步活跃，整体市场有逐步企稳迹象。本期地产周刊聚焦下半年楼市，展望未来走向。
楼市热点
■中国经济时报记者 周雪松
今年以来，楼市频繁释放重大政策利好。4月30日，中共中央政治局会议为楼市明确政策方向后，多地放松或取消限购政策。5月17日，金融管理部门一揽子新政落地。随后，全国大多数城市跟进落实相关政策，带动购房情绪提升。6月7日，国务院常务会议明确未来政策方向为去库存、稳市场，释放了更加积极有力的信号，助力市场预期进一步修复。
业内专家在接受中国经济时报记者采访时表示，从最近出炉的数据来看，楼市信心正在加速重建，进入下半年，更多城市房地产市场有望企稳。
主要城市市场升温，看房量增长明显
克而瑞集团董事长丁祖昱向中国经济时报记者表示，从5月份数据来看，楼市信心正在加速重建。在“517”新政刺激下，短期内购房者信心已有所提振，整体市场延续弱复苏态势。部分一、二线热点城市无论是到访量、成交量还是市场热度短期内都有明显提升。
建诚智库首席研究员何田在接受中国经济时报记者采访时表示，虽然目前少数核心城市二手房交易略有好转，但房价预期依然低迷。4月30日召开的中共中央政治局会议叠加“517”新政等系列政策出台，主要城市市场升温，看房量增长明显。5月份，北京、深圳、上海、杭州等热点城市仍呈现出明显的“以价换量”态势。
“在北京，五环外放松限购后，热销楼盘仍以特价房为主，如华润、中建等央企在大兴的橡树湾、玖玥府等降幅约15%，较前期政府限价降幅近20%。”何田表示。
5月17日，央行“四箭”齐发之后，5月27日，上海出台“沪九条”优化调整房地产政策。紧随其后，广州、深圳积极跟进，于5月28日发布了楼市新政，对提振市场带来一定积极作用。
中指研究院数据显示，从周度数据来看，“527”新政对上海新房市场的提振效果比较明显，新政后的第一周和第二周，上海商品住宅（不含保障房）共成交了27.7万平方米，相比新政前两周增长了10%。6月1日—16日，上海二手房网签达13381套，环比上月同期增长82%，较5月日均604套的水平有大幅提升。
广州出台了包括优化土地和住房供应、调整优化住房限购政策、优化差别化住房信贷政策、降低公积金贷款缴存年限要求并支持公积金支付首付款、优化限售政策、支持“以旧换新”等政策措施。5月17日—6月16日，广州网签套数达5849套，相比新政前一个月网签5213套增长了12.2%。
5月份以来，深圳楼市迎来限购松绑、房贷首付及利率下降等优化调整政策，对近期楼市有一定提振作用。楼盘来访量、看房量上升，市场活跃度显著增强。5月18日—6月17日，深圳新房住宅成交2286套，二手住宅共成交4136套，均比新政前一个月增长3%左右。
在其他城市中，杭州、武汉等城市在楼市新政刺激下，近期表现也较好。如杭州居民购房热情有所提升，以5月9日到6月9日的时间节点计算，杭州新政后一个月共成交5439套新房，成交套数高于4月份数据。二手房成交也表现亮眼，5月份杭州二手房成交维持在8000套左右的较高水平。5月份，武汉市新建商品住房成交6058套，环比增长21.82%。
中指研究院报告指出，在政策刺激下，多地楼市活跃度明显提升，新房、二手房咨询量增多，成交规模增长，但目前整体市场并没有实现显著提升的状态，且当前新房市场表现弱于二手房市场。
国家统计局数据显示，5月份各线城市商品住宅销售价格继续调整，在70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅略有扩大。1—5月份，新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中，住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，其中，住宅销售额下降30.5%。
丁祖昱指出，近期各地楼市活跃度有不同程度的提升，新房市场成交低位修复，重点城市二手房市场点状复苏，筑底修复是楼市主旋律。
市场能否持续修复，收入预期改善是关键
中指研究院市场研究总监陈文静分析指出，在多项政策举措落地后，房地产市场情绪有所好转，特别是核心城市政策效果正在显现，未来市场能否持续修复，要看接下来政策跟进节奏和力度，以及居民收入预期能否改善。
“若核心城市能继续从供需两端优化楼市政策，或将进一步提振市场预期，并对全国市场形成支撑。同时，随着年中高基数效应的减弱以及房企年中业绩冲刺，全国新建商品房销售规模同比降幅有望继续收窄。”
中指研究院近日发布的《2024年5月居民置业意愿调查报告》显示，重磅政策对居民的购房需求存在一定的提振作用，无购房计划占比环比下降3个百分点。但居民购房观望占比出现增加，环比提升6个百分点。此外，未来房价稳定预期明显增加。
何田对中国经济时报记者表示，当前，房企销售业绩降幅略有收窄，但拿地积极性整体上仍然较弱，拿地金额排名靠前的企业以中建、绿城等央国企为主；销售位居前两位的保利发展、中海地产预期相对保守，在拿地排行榜中分别位居第13位和第9位；销售位居第3位的万科几乎暂停拿地。与此同时，消化存量商品房任重道远，除已建成未出售的库存外，更大压力来自待开发土地和在建未完工项目。
进入下半年，何田预计，更多城市楼市有望企稳，整体市场将会出现量价降幅同时收窄。比如，上海、深圳的楼市供需交易或能基本稳住。
据建诚智库测算，截至2023年底，房企已获得但尚未开工的住宅用地对应建筑面积约25亿平方米，处于开发阶段但尚未售出的住宅约24亿平方米，两者合计近50亿平方米。即使房企不再拿地，按过去3年平均销售面积测算，待售面积还需近5年才能消化完毕。由于期房销售普遍存在，已售待交付的住宅约为27亿平方米，而过去3年平均竣工面积仅7亿平方米，保交房的压力可能还要持续数年。
“本轮房地产行业调整幅度大、周期长、范围广。”何田说，2023年，房地产开发投资、新开工面积已分别回落至2017年和2007年水平，较历史高点分别下降25%和58%。预计2024年全国商品房销售面积同比降幅在10%左右。
对于下一阶段房地产相关工作，何田建议，一是强化理论研究和预期引导，统一房地产行业认识，增强各方对经济和房价的信心；二是全面下调包括存量房贷在内的利率，提升利息抵扣个税额度，促进消费；三是进一步放松核心城市限购、限贷、税费等政策，让龙头城市企稳带动全国市场恢复；四是加强房企与金融机构的联动，加大出险房企重整力度。
厦门大学教授赵燕菁在接受中国经济时报记者采访时表示，楼市能否全面企稳修复还要看应对的速度和资源投入规模，一切政策都应围绕去库存、缩短去化周期而努力。
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主 编丨毛晶慧 编 辑丨蒋 帅