地产周刊丨完善“市场+保障”住房供应体系 让“居者优其屋”
聚焦房地产领域改革
编者按 党的二十届三中全会提出了300多项重要改革举措，其中，直接或间接与房地产相关的改革内容丰富、信息量大。《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》专门用一个段落阐述了房地产领域改革。本期地产周刊聚焦房地产领域改革，重点关注改革热点。
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■中国经济时报记者 李晓红
党的二十届三中全会提出了就业、收入和社会保障等相关领域的改革。这将对房地产市场以及购房者有何影响？
“党的二十届三中全会提出大力推进就业、收入和社会保障等相关领域的改革，目的是为了促进老百姓增收并享有基本的社会保障，这些虽然与房地产市场没有直接的关联性，但可以改变购房者对于未来收入和生活质量的预期。”上海交通大学中国城市治理研究院、国际与公共事务学院研究员张传勇告诉中国经济时报记者。
市场经济是信心经济，房地产市场是信心的重要载体。在国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民看来，党的二十届三中全会提出“构建高水平社会主义市场经济体制”，并着力推动与高水平社会主义市场经济体制相匹配的就业、收入和社会保障改革，这些都有望从中长期提振经济和增加居民收入，从而从根本上提振房地产市场信心。但改革的落地需要时间，信心的传导需要时间，核心是看居民收入增速和持续性。
对外经济贸易大学国家（北京）对外开放研究院日本研究中心研究员吴英杰告诉中国经济时报记者，改革将通过提高居民收入水平和改善社会保障体系，直接增强个人和家庭的购买力，从而增加对房产的购买能力和意愿。改革将通过促进就业、提高居民收入和改善社会保障体系，对房地产市场产生积极的推动作用，并从改革房地产开发融资方式和商品房预售制度方面，让购房者购买商品房放心安心。政府和市场将从多方面共同发力，推动房地产市场健康发展，并满足人民群众对“好房子”的期待。
在58安居客研究院院长张波看来，当前，房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，进入“品质时代”。
如何从需求侧发力建设满足人民群众期待的“好房子”，张传勇认为，一方面要提升居住品质，不仅包括房子硬件的品质，还包括房子所在社区的生活品质和公共服务等。尤其像一些“老破小”社区，总体品质比新建小区要差不少，这还要与城市更新等政策衔接起来。另一方面要助力住房的刚需和改善型需求，同时引导梯度消费，在住房可负担的前提下，动态改善住房条件、获得更好的服务。
吴英杰认为，发力建设满足人民群众期待的“好房子”，首先，要创新住房产品与服务。在满足住房质量要求的同时，开发商要提供更加多样化的住房产品，如智能家居、绿色建筑等。同时，提供个性化的服务，如物业管理、社区服务等，提升“好房子”的吸引力。其次，要优化城市规划与基础设施建设。优化城市规划和基础设施建设，如交通、教育、医疗等公共服务设施的提升，增加房产的便利性与舒适度，提升房产附加值，满足购房者的需求。
张波表示，要加大保障性住房建设和供给，完善“市场+保障”的住房供应体系。在“好房子”建设方面，要按照绿色、低碳、智能、安全的标准，做好户型设计、配套设施建设、公共服务供给，把保障性住房建设成“好房子”，让群众能够住得健康，用得安全方便。
党的二十届三中全会提出，“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。”
在供求关系发生重大变化的背景下，满足工薪群体刚性住房需求，提高其购买意愿，就必须提高房屋供应效率，一方面，供应的区位要相对优质；另一方面建设和配套的品质要跟商品房一样，即建设“好房子”。
吴英杰认为，当前，工薪群体在购房方面存在以下几个主要问题。一是房价高企，尤其是一、二线城市的购房压力非常大。二是住房供需与职住不平衡。在一些城市，普通商品房供不应求，而高端商品房库存较多，职住分布不合理，导致供需失衡。三是保障性住房供给不足。尽管政府加大了保障性住房的建设力度，但供应量仍难以满足需求。四是租赁市场不规范。租房市场存在租金上涨过快、租期不稳定、中介机构不规范等问题，导致租房者的居住体验不佳，缺乏安全感和稳定性。五是贷款政策限制。工薪群体中部分人群因收入不稳定、信用记录不足等原因，难以获得银行贷款的支持，影响了其购房能力。
在王瑞民看来，工薪群体的住房追求的是“价廉为美”，无论是租还是买，重要的都是在能够达到基本体面的居住条件的前提下价格可承受，不至于“望房兴叹”，也就是说，对于房子的性价比，工薪群体更看重“价格”这一端。
如何改善工薪群体的住房条件，张传勇认为，主要有两个途径，一是从需求端入手，想办法提高他们的收入，并提供住房支持政策；二是从供给端入手，提供满足他们住房需求的租赁型保障性住房和配售型保障性住房等。
吴英杰建议，一是增加保障性住房供应。尤其是在大城市和热点城市，确保工薪群体能够买得起、租得起。同时，提高保障性住房的质量和管理水平，提升居住体验。
二是优化住房信贷政策。在保证金融风险可控的前提下，适度放宽首付比例、降低贷款利率，增强工薪群体的购房能力。
三是规范租赁市场。政府应加强对租赁市场的监管，制定租赁合同标准，保护租房者权益。鼓励长租公寓的发展，提供更稳定的租赁选择。
四是健全多渠道住房保障体系。除保障性住房外，还可以通过共有产权房、人才公寓等多种形式，满足不同收入群体的住房需求。
五是改善配套设施和服务。在规划新建住宅区时，应考虑同步建设交通、教育、医疗等公共服务设施，提升居住区的整体宜居性，并让工薪群体能就近工作。
“对于工薪群体而言，住房问题是一个经济问题；但对于全社会而言，工薪群体的住房本质上是一个需要认真对待的社会问题，即民生优先，适当兼顾经济增长，而非仅仅把房地产作为拉动经济增长的工具。”王瑞民表示，从民生优先这样的住房政策目标出发，通过供给侧要素价格的必要调整和重新组合，更好地、更快地、更大规模地落实好当前已经出台的配租、配售政策，工薪群体住房“价廉为美”不是梦。
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