地产周刊丨一线城市楼市有望持续松绑
聚焦房地产领域改革
编者按 党的二十届三中全会提出了300多项重要改革举措，其中，直接或间接与房地产相关的改革内容丰富、信息量大。《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》专门用一个段落阐述了房地产领域改革。本期地产周刊聚焦房地产领域改革，重点关注改革热点。
■中国经济时报记者 周雪松
专家在接受中国经济时报记者采访时表示，通过进一步全面深化改革，房地产有望更好地做到低端有保障、中端有支持、高端有市场，实现房地产业良性循环和宏观经济健康增长，推动经济社会高质量发展。
戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东对中国经济时报记者表示，纵观历史，我国曾经面临极其复杂的国内外现实问题，每一次都是通过改革破解了各种阻碍我国经济发展的障碍，从而不断开创中国式现代化建设新局面。她认为，党的二十届三中全会对商业地产行业未来的发展产生深刻影响。主要表现在以下五个方面。
一是科技类企业在政策的倾斜下将继续飞速发展，有望带动写字楼、产业园区需求的增长。二是财税体制改革将有望进一步提振消费，促进零售物业的发展。三是进一步高水平对外开放有助于提升外资企业投资中国的信心，全面提升外资企业在商业地产各领域的需求。四是商业用地使用权延期和到期后续政策的落地将极大推动城市更新的发展。五是ESG（环境、社会和公司治理）发展将进入快车道。
虽然近期部分城市房地产市场呈现逐步回暖迹象，但整体市场依然处于深度调整之中。中指研究院数据显示，今年1—7月份，TOP100房企销售总额为23909.4亿元，同比下降40.1%，降幅较上月继续收窄1.5个百分点，降幅连续五个月收窄。房企拿地方面，TOP100企业拿地总额4307.1亿元，同比下降38.0%，相较1—6月份降幅继续扩大2.2个百分点。国家统计局公布的数据显示，1—6月份，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资39883亿元，下降10.4%。房地产开发企业到位资金53538亿元，同比下降22.6%，跌幅连续三个月收窄；新建商品房销售额47133亿元，同比下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。尽快促进楼市企稳复苏是消除风险隐患的关键。
无论是党的二十届三中全会还是近日召开的中共中央政治局会议，都强调了防风险的重要性。党的二十届三中全会指出，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。中共中央政治局会议也强调，要持续防范化解重点领域风险。
在专家看来，防风险不仅要求加速房地产行业出清，加快构建房地产发展新模式，促进市场平稳健康发展，而且从根本上要正确认识和处理房地产和经济发展之间的关系。
经济学家、原国务院参事陈全生在接受中国经济时报记者采访时表示，实际上，是经济发展带动了房地产需求，而不是房地产拉动经济发展。如果想要依靠房地产拉动经济发展，就陷入了误区，这样不仅不可持续，而且会带来很多风险。
联合资信工商评级三部资深分析师罗星驰认为，党的二十届三中全会将房地产列入需要防范化解风险的重要领域之一，为加快构建房地产发展新模式、推动“土地财政”改革及城乡融合发展等方面的改革方向作出指引。
《决定》中有较大篇幅的内容涉及“土地财政”改革，中央和地方的收入支出比例将进行一定的划分调整，拓展地方的收入来源，减轻地方的支付压力，从而对冲土地出让金大幅削减导致的不利影响。
从构建房地产发展新模式的改革任务来看，未来房地产市场有望强化“保障房+商品房”双轨运行机制，一线城市房地产调控政策有望持续松绑，房地产开发融资方式有待进一步改革，商品房预售制度改革仍需等待时机，房地产税试点预计将在长期内陆续推开。
在罗星驰看来，基于不同能级城市的房地产市场表现分化加剧，《决定》肯定了因城施策的必要性，但考虑到一线城市的虹吸效应以及维护市场平稳的需要，预计后续一线城市房地产利好政策仍将逐步释放，但一次性打开的可能性不大。
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟在接受中国经济时报记者采访时表示，《决定》充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策。他认为，在需求端，预计各级政府将继续结合本地实际，适时优化调整政策措施，促进房地产市场平稳运行，更好地满足居民合理的购房需求。
庞溟强调，各地特别是一线和部分强二线城市，原有的限购、限售、限贷和限价等限制性措施有望逐步放松，可能的方向包括：分区、定向甚至全面松绑限购政策，调整限价政策，调整交易税费征免年限等财税政策，等等。
不过，他指出，在一线城市和高能级城市，虽然短期内全面取消住房限购政策的概率相对不大，但预计将根据房地产市场的具体表现，考虑从地段范围上、从住宅等级上、从相关税费上进一步调减住房限购政策的力度，而且取消限购和取消限价、限贷、限售将作为“组合拳”来有序使用。
他强调，房地产市场调控的因城施策、一城一策、分类指导是一个灵活的、动态的、不断优化的过程。各地应按照自身实际情况，有步骤、有秩序、有弹性、有差别地调整和优化当地房地产政策和各项措施，用足用好政策工具箱，跟进中央政府政策推出相关配套措施并确保落地生效，落实好房地产市场长效机制，以实现房地产市场的企稳复苏和长期、健康、可持续发展。
谈到防风险的问题，陈全生表示，要注意一、二线城市限购放开后，对三、四线城市房地产市场产生虹吸效应，使后者出现负增长、地方债务和中小金融机构风险增加。对此，应予以重视并积极应对。
对于房地产宏观调控政策，他提出“允许买房、限制炒房、奖励租房、闲置罚款”的政策建议。此外，他还建议，应大力发展房屋租赁市场，把那些买不起、或暂时买不起、或暂时买不起大房好房的居民，从销售市场引导到租赁市场上来。基于楼市供大于求的状况，商品房应该减量发展。
庞溟认为，加快构建房地产发展新模式，使供需平衡、市场稳定，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。预计未来会努力完善“人、房、地、钱”四个要素联动机制，实现“以人定房，以房定地、以房定钱”，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。
现在不少房子因为价格太高而难以卖掉，对房地产企业来说，如何适应市场供求关系的重大变化、转变发展模式、提升产品与服务质量、打造普通百姓买得起的好房子至关重要，房企要做好降本增效、提升人均产值和风险防控。此外，有的城市已经取消商品房指导价，这为进一步“以价换量”、刺激需求创造了条件。
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