地产周刊丨如何破解城市更新难题
聚焦城市更新提速
当前，城市更新正在各地如火如荼地全面展开。近期湖北多地成立“住房和城市更新局”也引发关注，政府工作部门职能的专门设置意味着城市更新工作的重要性进一步提升。本期地产周刊聚焦城市更新提速，为城市更新建言献策。
■中国经济时报记者 周雪松
经过40年快速城镇化过程，我国城市普遍面临亟待更新问题。专家在接受中国经济时报记者采访时表示，城市更新面临着资产盘活困难、资金回收较慢、融资渠道受限等一系列问题。针对这些问题，如何破解？
清华大学建筑学院院长助理、教授唐燕在接受中国经济时报记者采访时表示，城市更新的需求和市场潜力巨大，因此，被多次写入《政府工作报告》和“十四五”规划纲要，各级政府对其重视程度日益提升。
住房和城乡建设部统计数据显示，全国目前已实施城市更新项目超过6.6万个，完成投资2.6万亿元。唐燕认为，城市更新是提升人居环境，拉动投资和扩大内需，促进居民消费的重要抓手。但是目前城市更新还面临着资产盘活困难、资金回收较慢、融资渠道受限等一系列问题。
中国城市规划设计研究院城市更新研究分院主任规划师、高级城市规划师缪杨兵在接受中国经济时报记者采访时表示，推进城市更新工作，必须坚持城市体检先行，发现和识别城市更新的现实需求，把需求作为城市更新的重点。城市体检强调两个导向：一是问题导向，从住房到小区、社区、街区、城区，查找群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题；二是目标导向，以产城融合、职住平衡、生态宜居等为目标，查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项。
“经过40年快速城镇化过程，我国城市普遍面临基础设施破损、房屋建筑老旧、公共服务不足、环境品质不佳等问题。”缪杨兵指出，城市更新的市场潜力虽然巨大，但目前来看，尚未得到充分挖掘和转化，其核心问题是城市更新成本高、收益低，难以达到具有市场竞争力的盈利水平。
中国城商联城市更新工作委员会主任、中城沃土（北京）城市更新科技有限公司董事长黄玺庆对中国经济时报记者表示，主导城市更新的主体有两大类：一类是政府，主要集中在城市基础设施的改造和老旧小区片区的改造更新；另一类是市场主体，主要集中在能够有收益的商业街区、产业社区和文旅项目上。
从目前看，哪里的政府认知到位且又有钱，哪里的城市更新就好一些。城市更新最大的困难是资金和后期的盈利。旧城改造、商业焕新成功的关键是要有有效的流量，能够通过后期的运营回收资金，可持续发展。
谈到如何破解城市更新难的问题，唐燕表示，当下有一些探索性的做法和经验值得剖析。一是形成国企、民企“持有+运营”合作机制。这需要我们以更加市场化的方式在城市更新中引入民营资本。二是健全与存量时代相适应的金融支持体系。自2022年起，我国试点不动产私募股权基金管理人制度，为城市更新的股权投资提供了支持。国家正引导资本向国计民生重点领域和经济社会发展的薄弱环节倾斜。此外，我国的城市更新应当加快形成受益者付费的制度。
缪杨兵认为，经过3年试点，各地在城市更新过程中积极探索形成了一些经验，在某些领域实现了局部突破。一方面通过资源统筹、增存并举，提高城市更新项目的收益能力。另一方面通过运营前置，提高更新项目的市场竞争能力。此外，协同多元主体，推动共同缔造，提升群众的参与度、支持率和获得感也很重要，在更新中，要做好“项目谋划、项目推介、企业合作、卡点协调、政策创新”等五项服务，着力解决信息不对称、资源离散、合作渠道不畅等社会企业参与城市更新“最后一公里”问题。
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主 编丨毛晶慧 编 辑丨蒋 帅