地产周刊丨城市更新打开房地产存量时代市场空间
聚焦城市更新提速
当前，城市更新正在各地如火如荼地全面展开。近期湖北多地成立“住房和城市更新局”也引发关注，政府工作部门职能的专门设置意味着城市更新工作的重要性进一步提升。本期地产周刊聚焦城市更新提速，为城市更新建言献策。
楼市半月谈
■中国经济时报记者 夏金彪
近期，湖北17个市（州）的住房和城乡建设局更名为住房和城市更新局（以下简称“住更局”），并相继挂牌。此外，深圳、广州、济南等地则是另设了专门的城市更新机构。多地成立“住更局”反映出政府职能转变和城市发展的新趋势，标志着我国城市建设方式正从增量扩张转向存量提升的新时期。
目前，我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，从总量短缺转为结构性供给不足，城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期。城市更新是一项系统性工程，它涉及的范围广泛，包括城市基础设施的更新改造、老旧小区的改造、城中村的改造等，以实现城市的高质量发展。
有序推进城市更新，是当前和今后一个时期的重要工作。党的二十大报告提出，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，建设宜居、韧性、智慧城市。党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》明确要求，建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动。
住房和城乡建设部相关部门负责人介绍，全国已有400多个城市成立了城市更新工作领导小组，84个城市出台了管理办法，300多个城市编制了城市更新专项规划，城市更新工作的组织机制和制度政策框架日益完善。来自住房和城乡建设部的最新数据显示，当前全国已实施城市更新项目超6.6万个，累计完成投资2.6万亿元。
目前，我国正不断完善金融、财税、土地等相关支持政策，鼓励社会资本参与，创新城市更新的投融资模式。据了解，围绕城市更新投融资机制，各地创新市场化投融资模式，努力打通实施城市更新的“源头活水”。今年5月，财政部、住房和城乡建设部联合印发《关于开展城市更新示范工作的通知》明确，自2024年起，中央财政创新方式方法，支持部分城市开展城市更新示范工作，重点支持城市基础设施更新改造，促进城市基础设施建设由“有没有”向“好不好”转变。
据相关机构预测，到2029年，城市更新的投资规模将超过9万亿元。城市更新正打开房地产存量时代的市场空间。从国际经验来看，政府在城市更新中的政策法规制定、规划管理、吸引和鼓励私人部门参与等方面发挥着积极作用。比如，1974年成立的新加坡重建局通过合理政策、规划和市场机制的结合，推动新加坡的城市更新，使新加坡重新焕发生机，成为高度宜居之城。同时，新加坡的房企通过与政府建立更深层次的合作关系，参与到城市更新的政策制定和项目实施中去，不仅实现了商业利益，还承担了社会责任，促进了社区发展和居民福祉的提升。
面对我国城市更新的不断推进，我国房企应积极做好准备。首先，房企应从开发商转型为运营商，加快培养城市综合运营能力，以适应城市更新的到来。其次，针对城市更新项目的长周期，房企还需要具有长周期运营思路及相关的开发能力，如项目融资能力，以应对城市更新资金回报和周期较长的特点。再次，房企还要加强与政府、业主等各方面的协调，实现多方共赢，在追求商业利益的同时，承担好社会责任。
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