富豪的财富来源，基本都是一个底层模式：借到很便宜的钱，拿到有价值的资源，联结有分量的圈子，获得足够高的溢价。
作者：良叔，来源：良大师（ID：liang_da_shi），经授授权发布
我想王健林应该会选择鲁豫的那期采访，而许家印会选择在天安门广场奔跑的照片。2016年5月27日，鲁豫来到万达总部，对王健林进行贴身采访。王总的开放程度史无前例，不仅展示自己多幅价值连城的藏画，还请鲁豫坐了私人专机湾流（Gulfstream）G550，更说出那句著名的“一个亿的小目标”。说1个亿是小目标，还真不是故弄玄虚，就在采访的前三个月，福布斯公布王健林家族以1700亿的资产成为华人首富，超过了长期霸占此位的李嘉诚。
而彼时的万达，高歌猛进，多点开花，不断扩大自己的版图：商业地产、酒店、院线、体育产业、电商......王健林曾多次在内部会议上说：“我们不要盯着一棵树，我们要建造一片森林。”多年来，万达也一直想打造一个以文化为纽带的全球商业生态。其中最大的动作就是在2012年，以26亿美元收购美国院线AMC，整个好莱坞都为此打了个冷颤，很多美国人也由此知道东方有一家叫做万达的公司。其中一个重要的原因是，Wanda（万达）和Panda（熊猫）只差了一个字母。也是在2012年，欧洲的不少球迷才知道，中国有一支叫做恒大的足球队，那一年的马尔切洛·里皮，炙手可热，是多家豪门俱乐部争抢的主教练。谁也没想到，里皮竟然被许家印收入麾下，待遇是：1000万欧元的年薪，外加珠江畔的一栋望江别墅，还有一艘私人游艇。而在这一年，广大国人也认识了许家印，导火索是一张参加两会时奔跑的照片。那个爱马仕腰扣被吃瓜群众津津乐道，被归为炫富的标签。其实一条爱马仕对许老板算个啥啊，一位熟悉恒大的朋友曾对我说，许老板之所以喜欢爱马仕，是因为那个大大的“H”，是“恒大”的首字母。看来许老板对“恒大”二字所爱至深，无论是矿泉水，还是人寿保险，甚至是新能源车，都还是沿用“恒大”的名字。在营销学中，不同品类，用不同的品牌其实是更为常见的操作。许家印并不在乎什么理论，他似乎更想让“恒大”成为一种永恒的烙印。然而，志存高远的许老板却因为一条皮带有了点小烦恼，因为中国素有“富不露相”的传统，而主流背景音也会给予“思想抛锚”的评价。因此，当许家印2013年参加两会时，记者们惊奇地发现，皮带已经换成国产品牌“七匹狼”。王健林面临同样的烦恼，在鲁豫之约后，再也没约，从此没有接受过媒体近距离的采访。作为富豪圈之窗的王思聪，也关闭了微博通道，只剩下叠加层层水印的微博截图，在自媒体圈流传，往往还会伴随一句毒鸡汤：有钱人的快乐，你想象不到。1954年10月24日，王健林出生于四川广元苍溪县，母亲秦嘉兰为他起名“王建林”，之所以起“建林”二字，还真是“建设森林”的意思。那时王健林的父亲王义全正在四川大金县森林工业局工作，只不过这位参加过长征的老红军，并不像坊间传言位居高位。王健林4岁那年，随母亲移迁到大金县（已更名金川县），这个紧邻着藏区的地方，荒山遍布，森林葱郁，环境看起来很艰苦，但在那个年代，却满足了一家人的最基本需求：不挨饿。王健林的家对面有一架铁索桥，过去便是一座荒山，母亲在上面种甜菜、养兔子，竟让一家人免于饥饿之苦。王健林是家里的老大，下面还有4个弟弟，父亲长期忙于工作，小小的王健林便成为了半个一家之主，弟弟们都言听计从。其实中国第一代的创业者，很多都是家中长子，不得不说，领导力也要从娃娃抓起。而王健林的领导力，在小小的年纪就已经锋芒毕露，成为片区小孩子们的头目，四川话叫“匪头子”。至于瓜娃子们为啥这么服从自己，王健林曾说过自己的心得：当瓜娃子们看到一棵很高的树，唏嘘感慨，谁要能爬上去就太牛掰了。一转眼，王健林已经爬了上去，正当小伙伴惊呼时，小王同学却不小心掉了下来，左臂骨折。伤好了没多久，和小伙伴玩耍时，看到几个大孩子在爬一个很高的铁架，小伙伴们纷纷艳羡，小王同学再次挺身而出，去挑战那个铁架，结果又摔了下来，受伤部位：左臂......历史总是押着相似的韵脚，若干年后，万达进行世纪大甩卖时，媒体不约而同地用了同一词“壮士断臂”。事实上，“舍得”确实是王健林一个主要的性格标签，无论是止损，还是招揽人才，王健林都有一种常人不具备的魄力。2015年，万达电商CEO需要物色新的人选，本来定的年薪是400万，王总觉得太少，吸引不了人才，直接翻了一倍，800万，同时再拿出100万给猎头做提成。一时间，几乎所有的互联网精英都收到了邀请函，包括美团创始人王兴，他为此还发了一个朋友圈：“万达的薪水这么高，想想还有一点儿小激动呢......”
2017年，美国AMC院线的CEO亚当·亚伦来到合肥参加万达年会，王健林对他的工作很满意，便说：“我个人要给你一笔奖金。”外籍人士亚当·亚伦对这种合同外的随机奖励很不适应，愣了老半天说：“奖金支票，公司已经给过我了啊。”且不说他对恒大足球队员的天价奖励，单就2017年邀请任泽平加盟，就引起了媒体的强烈轰动。这位靠笔杆子吃饭的分析师，竟然拿到了1500万的年薪，这让所有的媒体创作者，一边咽口水，一边叫嚷着“这不科学”。许家印却很通透，还有什么能比这更能引起媒体的注意，传递自己千金求才的信号？1958年，王健林随父母迁徙到大金县，而许家印出生在河南周口的太康县。同样是10月，同样是一个老红军的家中，不同的是，许家印的出身更为贫寒一些。父亲许贤高16岁参军，后来负伤复员回乡，当了村里的仓库保管员。太康县是一个传统贫困县，只到2019年才摘了帽子，许家印家庭自然也强不到哪里。更为悲催的是，许家印1岁3个月时，母亲便得了败血病离开了人世，日子雪上加霜。贫穷是一把双刃剑，有人甘当咸鱼，有人穷则思变，许家很明显是属于后者，经商对于这个家族似乎是一种基因。许家印和哥哥许家钦也没闲着，小小年纪，就会帮着奶奶扛着一罐子醋沿街叫卖。在一家人的努力下，生活虽然艰苦，但最起码许家印有饭吃，有学上。儿时许家印，眉清目秀，很是洋气，当时有位算命先生看了他的面相说到：事实上，许家印确实和身边的农村孩子不太一样，他很爱干净，会自己包书皮，并保持清洁，一旦书皮有磨损，便会换一个新的。而且许家印动手能力极强，上小学时，他给自己做了一个便携式小火炉，烤馍取暧两相宜。与此同时，小许同学还是个爱画画的baby，虽然没学过什么“透视、布局”，但他通过画方格的方式，把物品按比例临摹到本上，竟然惟妙惟肖。除此之外，少年时的许家印也是一个胆子比较大的人，与王健林勇于冒险的方式不同，许家印的大胆是一种限制的突破。那时他家有个邻居，那邻居的舅舅在周口市公安局工作，许家印便要到了对方舅舅的地址，洋洋洒洒写了一封信，希望能帮忙安排一份临时工。信中写道：“工资不用太高 ，每月15元就行......”这八杆子打不着的关系当然没了下文，不过，这足以佐证许家印的性格。地产界某朋友说，许老板是一个“抓根稻草就能造艘船”的人。这也是他和普通人的一个分水岭，多数人压根不会这么想，就算有了念头，也会被“怎么可能”的假设瞬间掐灭。一提起万达，大家公认的一个特点就是“军事化管理”。“万达”有着一套精细的运作体系，高效、统一、强调执行、等级分明......万达新加盟的高管，在报道的第一天，一般都会收到一份《万达生存法则》，近百页的PPT事无巨细的规范每一个动作。脑补一下，画面其实蛮诡异，全电梯的人，都围绕着董事长，默默地凝视......但现实中，这种事情几乎从没发生过，一位新来的管培生，曾在电梯偶遇王总，还没来得及兴奋，便被保安请出了电梯。9点的会，9:01到不叫迟到，只要领导比你早到，你就是迟到......
2013年4月，王健林做客央视的《开讲啦》，在演讲一开始，就讲了一个自己当兵时的故事。那时他参加的野营训练，每天训练强度很大，定量伙食不够吃，几乎每天都吃不饱。一天，老班长把他拉到一旁说：“小王，我能教你一招，包你能吃饱饭，但你一定要保密啊。”“一开始打饭时，先装半缸，这样就能比别人吃的快些，然后赶紧去打第二缸，这次一定要打满......”
从时间线来看，这事大概发生在1970年，王健林当了一年的营林处职工后，回到苍溪老家参军，也是在此时，王健林改掉了原先的名字。二是小王同志还是挺讨领导喜欢，不然谁会把恰饭这么大的秘密告诉你呢？事实上，那些创业成功的人，多数在体系内都混得不错，这一点贯穿于王健林的军旅生涯。1971年起，王健林在鸭绿江当了一阵子侦察兵，1978年晋升为排长，并被推荐进入大连陆军学院，学习军事指挥专业。那时中央正准备把大连陆军学院打造成一所中国的军事名校，所以收的学员都是沈阳军区基层最优秀的战士，由此可见组织上对王健林的信任。王健林也没有辜负这种信任，在陆军学院表现极为出色，时任王健林老师的吴乃燕说：“作战指挥这个事儿比较宏观和抽象，多数学员都感觉比较吃力，但是王健林却能很快制定出作战方案，并向大家展示自己排兵布阵的思路，说完之后，所有学员都热烈地鼓掌。”
“先不管他说的对不对，但那自信劲，让人感觉他一定是对的......”1979年8月，王健林从大连陆军学院毕业，当时全院近4000学员，多数人都想留校，但最终留下来的学员只有区区几个，而王健林就是其中一个。当时学院领导们的共识是：像王健林这种有理论知识，又办事灵活的人，太难得，不能放他走。此时的王健林也仿佛开了外挂，各种优点喷涌而出，不久众领导蓦然发现，这哥们竟然文笔一流。那时沈阳军区办了一个《前进报》，其中陆军学院中90%的稿件都是王健林写的，甚至在《解放军报》这种大报上，也时常有他发表的文章。多年以后，有记者问他，是否准备找写手帮着写自传时。王总很不屑地说：“我的文笔很好，写文章能被我看上的人也不多......”由于文笔出众，在陆军学院留任的王同学，很快便被调入党政专修班当宣传干事，级别也由连职晋升到营职。这个职务需要协调很多单位，也要频繁接触学院领导，大家对王健林的工作都颇为满意，尤其是学院院长也很认可。最后，王健林又被调到了管理处，这可不是收物业费的那种，而是仅次于军需处的核心管理部门，王健林的级别也到达军旅生涯的最高点：副团职。那是1986年，王健林年仅32岁，日后功成名就时，他对当年这个级别挺自豪：“和我同一年龄的，能到连职都不错了，极少人可以到营职，而我可是团职。”
那些卖写作课的经常说“写作改变命运”，这句话像是鸡汤，但也是实情。圈内曾有人说过一个八卦，当时大连西岗区体委有项工作需要陆军学院协助，指名要派一位文笔好的人，王健林自然是不二选择。而负责和王健林接洽的是一位姓林的漂亮女士，之后故事便沿着常规桥段发展，后来就有了王思聪......这个说法，应该有一定的可信度，陆军学院的张昌军曾提起过王健林的转业：二是，“他当时已经结婚，爱人在大连上班，那时很多人转业就是为了照顾家庭......”无论怎样，1986年都是王健林的人生岔路口，他脱下了军装，来到大连市西岗区人民政府，任办公室主任。
王健林与朋友合影
在王健林参军的年龄，许家印在饥饿和贫困中念完了高中。“恰饭”仍然是许家印的头等大事，他先在一个水泥小作坊谋生，又回到村里给生产大队干农活。第一件，为许老板日后陪郑裕彤“锄大地”奠定了启蒙教育；第二件，狠狠地磨练了一下许家印的意志，要知道一个有洁癖的人，天天和粪便过招，不崩溃都是万幸，怎知许家印还兢兢业业，赢得了生产队领导的赞许。他也因此获得更为高级的工作：大队治安员，也就是村里的保安。所以，不要随便去DISS一个保安，哪怕你是个网红，搞不好人家就是若干年后的首富。不过那时的许家印全然没有太大的胸怀，他的念想只有一个：离开农村，让自己过得好点。那是1977年，时代的红利不期而遇，中国开放了关闭已久的大学通道。许家印连考两次，1978年以周口第三名的成绩，考入武汉钢铁学院，俊朗的外表，干净的打扮，让他马上被指定为卫生委员。一边上着大学任着班委，另一边许同学并没忘记自己生意人的本色，课业之余，他总是陷入到深思的状态：最终他决定和几名同学一起卖苹果，因为老家在周口，很多农民都种苹果。卖苹果这事儿，能够看出许家印颇有经商天赋，他没有收购完全成熟的苹果，而是选择“早熟”的，他计算了从周口到武汉的路途时间，要确保到达后苹果不能烂掉。那时还没有次日达服务，几天的舟车劳顿之后，货终于运到了，伙伴们兴奋的打开袋子，发现苹果有一大半都烂掉了，这么有想象力的业务，竟然让大家都亏了钱。黑石集团的创始人苏世民曾说：“大事小事一样难，所以我只做大事。”1982年，许家印毕业，被分配到舞阳钢铁公司工作，坐标：平顶山。许家印在舞阳钢铁的10年，伴随着两种声音，一是能力极强，二是爱自做主张。当时他是舞钢“热处理”领域的重点培养对象，被派到鞍钢学习。等他学成归来，还拿了一个小本本给领导看，上面是鞍钢全套的热处理技术和规程，字体秀美，图文并茂。按文艺的说法就是：“抄都抄得那么的smart......”在技术领域，许家印绝对是当年舞钢的扛把子，舞钢当年技术领域获得了23个奖，其中有6项都是属于许家印的，其实多数奖项都有许家印的参与，但那时不是讲“谦让”么，风头不能太劲。然而，许家印还是风头太劲了，他负责的热处理车间，经过几年，竟搞成全厂待遇最好的车间。许家印用废弃的钢板给大伙焊了一个冲凉房，那种钢板10cm，是用来制造坦克的，所以被称为“防弹澡房”，据说在里面冲澡的人，能找到一种莫名的安全感。许家印喜欢打篮球，为了丰富员工生活，他还组织了篮球队，后来队里还有几个篮球打得好的，跟他一起南下深圳，最后都成为了他的左膀右臂。那时许家印利用厂里的特殊设备，额外帮客户切割钢材，挣了一些劳务费，他便给员工每人发了一笔大大的福利：200斤大米。总之，许家印的领导才能和经商特质完美结合，被大家称为“小皇帝”。体系内的人应该都懂，当一个中层干部，被手下尊称为“小皇帝”时，真不是一件好事。不久，厂里就成立了调查组，开始调查许家印，虽然没查出太大的问题，但是也让许家印下定了离开的决心。那时正值1992年，老人在南方转了一圈后，深圳成为冒险者的天堂，许家印也是在那一年只身来到了大鹏之城，“小皇帝”的称号则被永远的留在了舞钢。康熙临死前曾向雍正传授八个大字：“雷霆雨露，俱是皇恩”你不得不承认，有些人很早便深得其中的精髓，王健林如此，许家印也如此。许家印日后在恒大同样拥有不可挑战的权威，他能给副总们高达9位数的待遇，也能当众把他们骂哭。他规定，自己的电话，三声之内下属必须接听，以至于某副总裁洗澡都洗得很没安全感，让老婆拿着手机候在外面。
河南舞阳钢铁厂，后排右二为许家印
1988年，王健林辞去办公室主任的位置，接手濒临破产的西岗住宅开发公司。这是一步险招，因为至少需要100万来注资，虽然只是1%的“小目标”，可是对那时的王总还真不容易。无奈他找了一家国企借了这笔钱，年利25%，还款期限5年。那一年，国民老公刚刚出生，老王的孤注一掷让家人紧张地追问：王健林的处女秀是一个旧城改造项目，他粗略计算了一下，改造成本是每平米1200元，这也意味着，建造后的新房，如果卖不到1200元/米，就会亏本，而当时大连的房价仅为1100元/米左右。初入地产界的王总很聪明地采取了高端路线，给新房配了洗手间、铝合金窗、防盗门......在那个年代这种玩法实属罕见，档次上来了，价格自然可以订高一点：1580元/米。令人想不到的是，1000多套房子，只用了2个月就销售完毕，王总一算账，足足赚了2000万。只不过这点钱在房地产行业就是毛毛雨，老王很快发现要想在房地产业突飞猛进，就必须低成本拿到贷款。于是他开始频繁周璇于各个银行之间，一向霸气的王健林有时也不得不亲自出面去求一些行长。其中一位让王健林印象深刻，因为堵了他55次，办公室、小区里，王总甚至在他家楼下蹲了一宿，可那行长每次都是绕着走，最终还是没把款批下来。日后，王首富曾多次在公开演讲时说起这事儿，往往还会补充一句：语气中带着一丝强烈的不甘，其实怨恨有时是一种比希望还强大的力量。赚了第一桶金的王健林带同事去香港游玩，站在维多利亚港的码头，海风微醺 ，王老板望着对面的君悦酒店，有感而发：“人这一辈子就是应该有这么一栋楼，否则白混了......”那时内地房地产业和香港基本还没什么联通，此时王老板大概也不知道君悦酒店就是郑裕彤的，就是这位香港富豪日后拯救了许家印。这件陈年往事足以印证王首富日后的一句话：心和舞台是个逐渐放大的过程。王健林刚创业，开会说3年后要做1个亿，手下们面面相觑，其中一位斗胆说到：“如果能做100万，就很不错了。”实际上连王老板自己也低估了中国房地产的潜力，3年后一盘家底，竟然发现已经完成了5个小目标。2000年，万达跻身全国房地产百强企业，总资产近百亿元。舞台大了，心也大了，王老板这时发现赚钱不是个问题，如何持续赚钱才是个问题，如果一定要给“持续”加个期限的话，他觉得至少应该是100年。在王健林的观念中，住宅房地产是不可持续的，因为土地是不可再生资源，住宅用地会越来越少，而大家的需求也是有限的，这都导致这个行业的风光不能持续太多年。当时这样的眼光是很超前的：中国城市人口的收入提升，必然会带来消费升级。不久的将来，大家一定想逛好的商场，想住好的酒店，想去好的游乐园，想去看好的电影，想像欧洲人一样去现场支持自己的球队......现在看来，这好像是一个必然的趋势，可那是2000年啊，我还在吃5块钱的盒饭，搞不清楚麦当劳和麦当娜的关系。所以，当王健林表示要把主要方向聚焦在商业地产时，万达众开疆元老们少有地表达了异议，总裁丁本溪说：“何必啊，做住宅，只要能搞到地，钱轻轻松松挣到手了，何必搞商业地产那么麻烦的事儿呢？”
2002年，万达开了一场“遵义会议”，决定万达将以商业地产作为今后主要的发展方向。会议开了三天三夜，争议很大，很多人仍然觉得转型风险太大，别到时没法回头。最后王总拍着桌子说：“人家说，不到黄河不死心，我是到了黄河心也不死。”心不死的老王，带着万达来了场硬着陆，历经三年，当了222次被告后，终于奠定在商业地产的江湖地位。除此还收获了一个副产品，据说万达的法务如此强大，大概都是那时打下的基础。1992年，当王老板已经实现了5个小目标时，许家印也在舞阳钢铁赚到了人生的第一桶金：2万元。拿着这些积蓄，许老板便来深圳闯荡，在一朋友家住了三个月的走廊。能说会道的许家印，不仅很快为公司搞来了10万元的生意，还深得中达老板的常识，3个月便被晋升为办公室主任。可不要小瞧这个位置，迎来送往，许家印也由此接触到了很多有能量的人物。无论何时，许家印一提起中达的经历，总会表达对老板的敬佩之情。然而，他从未提及过老板的名字，总是以“老领导”和“老板”来代替，其实他说的是两个人。“老领导”应该是当时中达的总裁黎志强，现在是深圳益田集团的总裁，房地产界的老前辈，只是为人低调，很少出头露面。许家印所说的“老板”是指当时中达的董事长，一位客家籍企业家，更低调，不过却相当相当的厉害。许家印即使成为首富后，一次过年，请前老板来看自己的项目，许家印携夫人着正装，早早地便在楼下恭候。说这些，不仅是想表达许家印的为人之道，更想让你知道，当时中达并非是一个皮包公司，而是一家很有实力的企业。许家印也蛮会运用这种实力，他向老板建议，和舞阳钢铁合作，从事钢材贸易，毕竟这条线对于许家印来说轻车熟路。老板马上同意，于是中达出资60%，舞钢出资40%，一家名叫“全达”的公司，在深南中路的电子科技大厦成立，许家印成为主要负责人。不得不说，牵线搭桥这种能力，许老板一直拿捏得死死的。由于经营有道，许家印的能力得到老板进一步认可，又派他到广州开发房地产，那是1994年，许家印选在国庆节期间前往广州。一台车挤了5个人，还有司机、出纳、业务员、勤杂工，那一天是10月9日，恰逢许家印36岁生日，都说本命年时来运转，对于许家印貌似还确实如此。这应该算是他人生最重要的时刻，恒大的未来，也是基于这次决定。广州公司的名字叫做“鹏达”，他们接的第一个项目叫做“珠岛花园”，当时开立项会，工程师汇报项目情况，许家印很耐心地听完，然后问了一句话：“容积率是什么意思？”他确实是个门外汉，不过许老板却能很敏锐地察觉到房地产生意的核心：“快点，快点，再快点.....”快，才能迅速收回资金，再去圈更多的地，然后才能贷来更多的钱......如此循环往复。当时地产项目审批手续很麻烦，要盖108个公章，许老板想尽了各种办法，没多久就搞定了。而且他还创造了当时房地产界的一个小奇迹：八个当年。当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年收益。这种效率，虽然没有现在碧桂园的“456”那么牛逼，但在90年代初的地产圈，这项目绝对值8张S卡。“珠岛花园”一战成名，2年里给公司赚了2个亿，也成为广州著名楼盘。许家印优秀的表现，也让中达的管理层很满意，决定给他涨薪，每月工资涨3000元。虽然比许家印刚刚进中达时涨了6倍，可许家印觉得这与自己的贡献不成正比，于是找老板谈：他简述了自己对公司的贡献，并申明了难处，自己拖家带口的，这点工资，连生活都有点困难。老板耐心听完了他的心里话，十分感动，然后拒绝了他。事已至此，许家印只能和老板友好地分手，他接下老板原来一家叫做“广州天帝“的公司，独自发展，第二年更名为：恒大。后来，许家印说：“如果当时老板能给10万、20万的年薪，我就不会去创业了。人是有价值的，什么样的贡献，一定要有什么样的待遇，否则留不住人。”当然这是站在管理者的角度说的话，对于个人，其实过低的待遇，有时反而会降低你的决策成本，当你有新的机会，你会大胆选择，不会纠缠。想起王朔小说里一位成功的北京地产老板，他也说过类似的话：“但凡领导给我每月多加200块的补贴，我就不出来折腾了，当然我也不会有现在这十个亿的资产。”
许家印携妻迎接前老板
王健林在坚持走商业地产路线时，也发现“快”是房地产发展的核心竞争力，他在内部会议上多次说：“快半拍，就是赢家。”一开始万达做商业地产，是不进行土地储备的，从拿地到开工，一般都不会超过4个月。但是，快也是有副作用的，尤其是商业地产，因为人家买的物业，要么用来出租，要么用来自己做生意，如果没有人流，一切都是白搭。2003年，万达在沈阳开发了一个商业地产项目，300多个商户入驻，很快大家发现这是块鸟不拉屎的地方，根本没啥回报率。于是商户联合起来，把万达告上法庭，最后虽然万达赢了官司，但王老板觉得有损商誉，于是让负责人务必彻底解决这个问题。给商场加了个顶盖、建通道改扶梯、重新招商......几个大招下去，小几个亿的银子没了，然而，球用没有。后来开会，有人说，要不把商场炸掉吧，这样就彻底了......“可业主怎么赔偿呢？”另一个人提出一个房地产业的终极问题。“你们去谈，只要别太离谱就行！”王总已经烦得不得了了。后来，每个业主得到了1.5倍的赔偿，距他们入驻已有3年，这么算，每年15%的回报率。而王总一算账，从赔偿到重建，总共多花了16个小目标，在断臂这件事儿上，王总向来是认真的。当然，这16个亿不是白花的，王总也悟出一个道理：商业地产不是植树，而是造林。你只把鱼塘卖给别人怎么行？里面要有鱼苗啊......当王健林顿悟这一点后，万达的商业地产开启了疯长模式，也创造了“订单地产”这个概念。所谓“订单地产”，简单来讲，就是“招商在前，建设在后”。假设你是一名商业地产商，你的思路大概是选一个好地段，把商场建得有逼格一点，然后利用各种手段做营销，想办法把商铺都租出去。而万达的方法是，在建设前，先找几家特牛逼的合作商，比如沃尔玛、苏宁之类的，行话叫做“主力店”。主力店和万达共同选址、谈好租金、装修风格等一系列细节。与此同时启动招商，说要在这个地方建设一个购物广场，还告诉大家这里是沃尔玛、麦当劳、苏宁准备战斗的地方。如果你是一家茶饮连锁店，你大概率会选择这里，因为你知道，这些牛逼商家的入驻，一定会吸引大量的客流，而你也知道，生意的本质就是流量。开发费用的60%都来自当地银行的贷款，还有20%来自那些主力店，加减乘除之后，你也知道了，万达直接投资比例仅为20%。
万达靠着“订单地产”模式，一路高奏凯歌，并在2013年把王总送上首富的宝座。正如我一篇文章写道的，富豪的财富来源基本都是一个底层模式：借到很便宜的钱，拿到有价值的资源，联结有分量的圈子，获得足够高的溢价。相比较王健林“订单地产”的模式，许家印的打法更为简单朴实。1997年，许家印看中广州郊区的一块地，在珠海工业大道边，位置偏僻，没有配套。通过一番谈判，他接收了这块本属于工商银行的地段，并说服对方分期收取出让金，然后又找银行申请出600万的贷款，500万支付首期，100万自用。就这样，在6月8日金碧花园破土动工，8月8日便开始发售（预售），一个上午，323套房被一扫而空，资金轻轻松松回笼8000万。一直紧崩着弦的许老板，此时此刻感受到了像风一样的自由。一年之后的6月6日，恒大又推出了金碧花园二期，虽然3500元/平米的价格比一期贵了700元，可仍然只用了不到一天的时间，252套房子，一下卖完。当时恒大的一位高管感慨到：“大城市的人，真的是有钱......”但是，许老板很清醒，他知道大城市的人再有钱，可地方也就那么大了，不但要面对万科、碧桂园、保利这样巨型的对手，本土的地产商水也很深，这场仗不好打啊......分析形势后中，许家印做出一个现在看来非常正确的决定：向二、三线城市进军。不得不说，恒大的设计和营销人员也很给力，他们特别懂得二、三线城市人群的心理，每次推出的楼盘都带有一丝尊荣华贵，要不搞几个雕塑，要不整几个柱子，或者搞个喷泉。正如当年内地中年男对梦特娇T恤的痴迷，这种乌托邦式的奢华感对他们有种莫大的诱惑。我一位发小，在三线城市买了一套恒大的房子，他说，最吸引他的就是小区有个“天鹅湖”。因为真的有天鹅，而且是两只黑天鹅，他从没有见过黑天鹅，恍悟间，竟然有种身在欧洲的感觉（其实黑天鹅在澳洲更常见）。只是当他入住时，发现那两只黑天鹅已经不见了，不久，他无意中发现另一个恒大新开盘的小区中，出现了两只黑天鹅。他略有伤感的说：“那两只黑天鹅，大概是演员吧......”不管怎样，恒大进军二、三线城市的策略是非常成功的，那个年代正逢土地价格飙涨，而恒大囤积了大量的土地储备，2008年总量达4578万平方米，成为中国房地产业的一哥。当然，这么大的手笔，代价就是需要钱，需要许多许多的钱......2006年，恒大接受了三家著名投资机构4亿美元的出资，代价是8亿可换优先股，还签了一个阶梯协议，简单意思就是，恒大上市越晚，给出的“利息”就越多。之后，恒大又分别找瑞信和美林贷了5.8亿的款，而此时恒大有41多亿的到期账款，除此还有大批需要支付的土地出让金。另外全国37个项目，有33个在建，每天都能听到烧钱的声音，资金缺口高达120个亿。只有上市，才能彻底解决问题，2008年初，恒大首次启动赴港上市计划，却遭遇金融风暴，投资报价和期望值差太远，上市只能搁浅。无奈之下，许家印只好找地产前辈王石求助，希望万科能出手相助。王石看着这个比自己小7岁，比自己晚入行13年的后辈，拍了拍他的肩，鼓励他要挺住，然后十分干脆地拒绝了他。多年后，万科面临被宝能系恶意收购，焦灼之时，许家印斥资300多亿入股万科，成为主导这场战役的决定性力量，据说当时王石很紧张，分不清对方到底是敌军还是友军。这是8年后的事情了，彼时的许家印，已经羽翼颇丰，恒大也已经全面超越万科。只是2008年对许家印是一个天沟，要不说成大事之人，必有过人之处，许老板长袖善舞的能力得到了淋漓尽致的发挥。恒大地产因为需要经常邀请香港明星助阵，许老板也因此认识了英皇老板杨受成，在他的牵线下，许家印也认识了不少香港资本大鳄，其中就有新世界集团的郑裕彤。许家印想和郑老疏通关系，可是遗憾地发现，语言不通，许家印胡辣汤味的普通话虽也正宗，但是郑裕彤的叉烧粤语更地道，对于普通话，郑老完全“唔识听，唔识讲”。郑裕彤酷爱“锄大地”，于是许家印便天天陪着郑老“锄大地”，过程中发现郑老的儿子郑家纯喜欢“斗地主”，于是许老板白班陪郑老，晚班陪郑少。会玩，也是一种生产力，没多久，郑裕彤便联手科威特投资局、德意志银行和美林银行等投资机构，总共斥资5.06亿美元入股恒大。再加上恒大连续开工18个项目，并75折销售，迅速回笼资金50亿，2008年的坎，就这么过去了。当然郑裕彤对许家印的帮助并不只是给钱，2009年11月恒大香港成功上市，郑老公开表示支持，并宣布出资5000万美元进行认购。与此同时，刘銮雄、李嘉诚、杨受成等香港大佬也都纷纷宣布认购恒大股份，恒大炙手可热，而许家印也一飞冲天，身价达422亿。那一年富豪榜的官方排名中，比亚迪的王传福是第一名，身价是350亿，那时许家印已是无冕之王，直到8年后，才实至名归。但是，许老板非常排斥首富的称号，他曾发出过灵魂质问：“为啥要做首富，做了首富有啥好处啊？”同样的，王健林对富豪榜也一直是死亡凝视，他对采访他的杨澜说：“大家都说中国富豪榜就是个杀猪榜啊......”呃......大大方方承认自己很富有，就真的这么难吗？
在许家印完成上市目标时，万达正在完成自己的第三次转型：按照王健林的判断，“只有文化产业才是没有天花板的行业”，那时万达已经在国内建设经营多个院线、儿童游乐园、主题公园、酒店，每逢黄金周，每个项目的客流量都以百万计算。然而，王健林却意识到，万达在这条路上还有一个巨大的缺陷，那就是没有优质的IP。如果万达有米老鼠、唐老鸭、钢铁侠、绿巨人这些IP，万达才能拿到文化产业的长期饭票，甚至干掉迪士尼也不是没有可能。但是“IP打造”是中国文化产业的一个软肋，比较好的办法当然就是去国外买IP，更好的办法是把制造IP的公司也一同买下来。而那时万达也正在准备全球布局，因此他们瞄准了美国的第二大院线。2012年5月，万达以26亿美元的价格收购了AMC（美国多厅影院公司），这一步棋，其实走得蛮有章法。收购后，万达不仅让AMC扭亏为赢，还在第二年把AMC弄到纽交所上了市，融了4亿美元。美国人搞不成的事儿，中国人搞成了，这也让王健林在美国电影圈出了些小名。更重要的是，所有的电影公司都要和院线打交道，你拍的又不是FBI警告的小电影，总要公映吧。所以，万达希望通过AMC院线好去接触美国的影业公司，最后能收购美国六大影业公司其中的一个。迪士尼、华纳兄弟、福克斯、环球影业、派拉蒙、索尼，这六大影业，万达每家都挨个谈了一遍，由于各种原因最终都黄了。王健林亲自参与了三个，2015年9月，他去拜见华纳的CEO杰夫·比克斯，这哥们是个老江湖，旗下有HBO、CNN，是美国最大传媒娱乐集团的掌门人。王总快人快语，刚刚寒暄完“吃了么”，第二句就是：“我有兴趣投资你们。”杰夫·比克斯短暂的错愕后，面无表情地回道：“咱俩有一个共同的特点，就是都不需要钱。”不到1个月，王健林又开始接触福克斯影业的控制人默多克，这老爷子因为娶了邓文迪，而被广大国人知晓。那时默多克正好访华，于是王健林便把默老安排在万达索菲特酒店，给予最高规格的接待。当晚谈得很愉快，只是默多克表示并不想卖掉福克斯，王总想说服他，可是谈着谈着，默多克突然没了声音，王总定睛一看，原来老爷子在椅子上睡着了。王总把默多克送上车时，和手下嘟囔了一句：“我才不要干到那把年纪。”1年后，王健林终于找到机会拜访迪士尼的董事长罗伯特·艾格，这哥们是“好莱坞最有权力人物”排行榜上NO.1，默多克那么牛逼也才排老二。两人相见的时间是2016年10月23日，就在5个月前，王健林在《对话》栏目中怼了迪士尼一把：“迪士尼不该来中国，只要有万达，迪士尼十年到二十年之内盈不了利”。当王健林来到罗伯特·艾格的办公室后，艾格没有说话，而是拿出一沓报纸放在了桌上，那正是王健林抨击迪士尼的报道。整个房间都弥漫着尴尬的气息，收购当然是没有谈成，不过两人也算是冰释前嫌，几天后，王健林还去上海迪士尼参观了一下，此后王总再也没挤兑过迪士尼。总之，6大影业万达一家也没收购成功，却成功收购了新秀“传奇影业”，也算是弥补了一些遗憾。2016年7月，9.21亿英镑并购欧典院线。
2016年9月，与美国MPG院线达成战略合作。
2017年1月，又以9.3亿美元并购北欧院线（NCG院线）。
一系列并购后，万达在北美和欧洲15个国家拥有超过千家电影院，12000多块银幕，成为全球最大的电影院线。北美市场每4张电影票，就有1张是万达AMC院线的，院线是电影的变现通道，万达相当于扼住了美国电影市场的咽喉，这实在具有杀伤力。当时，万达在美国举办了一场“中美电影高峰论坛”，王健林出席，好莱坞六大影业公司的董事长全部前来捧场，这在历史上绝无仅有，即使美国总统来访，这6个大佬也没一同现身过。可以想见万达当时在好莱坞已经举足轻重，这也引起了美国民粹人士的反对，曾有16个议员写信给奥巴马政府，要求限制万达的发展。当时好莱坞的落日大道上，还出现了一个巨大的广告牌，鲜红的背景色，上面写着“中国拥有AMC”，下边列着一个网站，专门收集反对者的意见。那段时间是万达最为辉煌的岁月，除了影业，万达还布局文旅产业，收购英国游艇俱乐部、美国铁人三项赛公司、入股马德里竞技......还在全球拿下很多不动产。而王健林也一时风头无两，甚至成为哈佛大学的坐上宾，这也为万达日后的走向埋下了伏笔。在王健林入股马德里竞技足球队不久，他当嘉宾，参与一栏节目。主持人问：“当得知万达入股马德里竞技后，许家印公开表示，在欧洲买一个一流俱乐部是没有意义的，真正有意义的是把自己的球队打造成世界一流的俱乐部，您对此如何回应？”随后又有些不快地说：“我俩这么熟，他这么说，对我不太友好，我们以后怎么相处啊..... ”我还专门去查了一下，发现许家印是说过类似的话，但是是在恒大足球队内部动员会上，大概意思是:你们都是最优秀的，我宁可花钱在你们身上，把你们打造成一流强队，也不会去欧洲买支球队......人家这么说就是给球员打打气，根本没有指向王健林的意思，结果到了节目上，变成了对“万达入股马德里的回应”。想起另一次撒贝宁在节目上问王健林：“你曾说，只顾爬山的董事长，是带不好企业的，是不是说王石啊？”老王赶紧说：“我可没说过这话，我只讲过如果自己爱好太多，就做不好企业”。然后他斜眼瞅着撒贝宁说：“你在挑拨我们，你不厚道.....”你看，媒体就是这么爱挖坑，商界一半的爱恨情仇就是被媒体人挑起来的，突然理解为什么现在王健林要远离媒体了。许家印一开始就很明白，从来不接受媒体一对一的采访，更没参加过什么节目。但是许家印却很懂得利用媒体传递自己想要传递的消息，比如传递“内向发展”的策略。2010年3月，恒大大手笔收购广州足球队，并把恒大足球队打造得如日中天，许老板也因此被媒体奉为英雄。与多年前王健林炮轰足坛，愤而离去的形象，形成鲜明的反差。而这种反差，恰恰也是许家印与王健林扩张路线的分野。虽然许老板也提倡“房地产、金融、旅游、健康”多元发展，虽然许老板早期也曾协资本走出国门，但是恒大的扩张版图最终几乎都还是限定在国内。而且，作为一家在香港上市的中国企业，吸收资本，在境内发展，无疑会被喜闻乐见。2012年，美国做空机构“香橼”发报告，称恒大股本为负360亿元，已资不抵债，许老板义愤填膺地说：
“我们一定要彻底打夸侵略者，捍卫东方企业的尊严。”
许老板的呼吁，得到了广泛的响应，香港监管方也对这家著名的做空机构进行调查，后来发现“香橼”仅有一名员工，既是创始人，也是报告的撰写者，名叫莱福特。莱福特也得到了应有的处罚，5年内不得从事香港地区的业务，并归还做空恒大所赚取的巨额利润：160万元港币。许家印曾说：“我和恒大的一切都是Party给的”，而恒大投资排球、足球、实业，以及新能源车似乎也都是在对这句话进行的诠释。王健林也说过类似的话，他说：“发自内心感谢党和政府，没有改革开放就没今天的万达。”如果要选择商界最任性的大佬，我会毫不犹豫地投票给王健林。2016年，王健林认为万达商业（03699.HK）在港股的市值太低，一气之下，他决定将港股退市，准备回归A股。这不仅意味着，万达关闭了海外融资的通道，而且万达还要全面回购已发行的H股，大概345亿港币。2017年，雄心勃勃的万达试图拿下马来西亚的大马城项目，同时参与竞争的还有中铁集团。事实证明，选择对手是一件很重要的事情，最终万达败走麦城。没多久，银监会对万达、海航、安邦、复星等“外向扩张”的企业进行风险排查，这导致万达在境内融资也变得异常艰难。而万达无数个项目仿佛一台台碎钞机，没多久，王健林发现，子弹真的快打完了。再任性，也得吃饭，迫不得已，王健林准备变卖一些项目，在王健林心目中有能力接的人，大概就三个：王石、孙宏斌，还有许家印。阴差阳错，王健林先找到孙宏斌吃了一顿饭，说想卖掉13个文旅项目，第二天还要找许家印谈。此后孙宏斌还拉来了富力地产的张力，接下万达70多个酒店。虽然在签约现场一度闹得不太愉快，有人在争吵，有人摔了杯子，但是最终，王健林还是以437亿卖掉13家文旅城，199亿卖掉了70多家酒店。这笔合计636亿的收购，大概是中国近代商业史上最大的一笔。此后，万达也开始频频变卖资产，只留下核心的商业地产。今年疫情，又是火上浇油，无论是院线，还是商管，万达都受到不小打击。王健林的个人财富也随之快速缩水，早已跌出了前10，在2020年百富榜上只能勉强排进前30。当然有可能，如果万达商业在A股主板上市的话，只是IPO的队排得有点长......当年，宝能系准备收购万科，王石吓得连回田小姐信息的心情都没了，许家印斥资363亿收购万科14.7%的股权，成为万科第二大股东，足以左右万科的命运。关键时刻，恒大把所有股权打折转让给了深圳地铁，最终结束了战斗。王石和其团队得以留存，而深圳国资委也顺利阻止了门口的野蛮人。恒大转让后，赔了70多亿，看似亏本生意，其实有另外的算法。恒大一直希望找一家干净点的公司借壳上市，而A股上市公司“深深房”是最理想的目标，深深房和深圳地铁拥有同样的控股股东：深圳国资委......只是一晃四年过去了，深深房停牌也停了四年，借个壳，借到望穿秋水。4年啊，生个娃都能打酱油了，就算恒大不急，投资恒大的人也该急了。4年前，苏宁的张近东不仅用2.7亿欧元买下了国米70%的股权，还向恒大战略投资了200亿元，占股4.7%。为此，许家印还带领核心团队去和张近东喝了一场大酒，两人交杯的照片，就是那时拍的，只是近期突然流传开来。但是，生意人终归还是要讲生意的，投资当然也是要讲回报的。据新浪财经报道，9月18日，苏宁相关人士在投资者会议上表示，若明年1月份恒大地产不能如期在境内重组上市，苏宁计划行使相关条款，要求拿回200亿元人民币战略投资资金。此事没几天，一张恒大的求助函，蹊跷地流传出来，震惊了整个商界。恒大反应很激烈，称该文件系捏造，并报案处理，还提供了很多佐证，表示自己并不缺钱。这事儿联想空间很大，访间传言也很多，一份证据说一份话，不能瞎说。只是有一点是可以确定的，无论恒大差不差钱，在新形式下，房地产业都比往年更难过一些。恒大2019年财报数据显示，年末净借贷比率为159.3％，比2018年的151.9％还有攀升。而许家印本人的财富，比他当首富那会儿减少不少，2020年的福布斯榜，更是跌出了前3，只排名第5。当然，无论许总还是王总，之前就曾多次强调，他们不在乎这个。由此看来也是件好事儿，两人终于彻底摘掉了首富的帽子，不用为这个光荣称号而烦恼了。
前段时间，哈佛大学的肯尼斯·罗格夫教授发表一篇论文，说：
过去30年，中国房地产和相关行业对中国GDP的贡献是29%。
作为地产行业的两位翘楚，王健林和许家印交替坐上首富宝座，也足以印证那个烈火烹油的30年。两人作为中国第一代创业者，有着鲜明的时代烙印：坚韧、强势、雄心。许家印在一次“恒大新能源合作峰会”上，少有地长篇演讲，他讲了恒大新能源汽车发展的三字经：买、买、买。
合、合、合。
圈、圈、圈。
大、大、大。
好、好、好。
敢投入，才能获得好的资源
想办法与更多人合作
建立一个高质量的朋友圈
做大事，不要做小事
名声一定要好
我觉得，这5组三字经完全可以看成他人生轨迹的写照，同时也透露出一种实用主义的入世。与此相对，纵观王健林的生旅，貌似更具有一种理想主义情结，近期他写了一首诗：商战经年财富雄， 向来万事皆成空。
唯有余生管行善，一片净土十世功。
诗落款时间是2019年，而许家印那次讲话也是2019年。时空轮转，光阴坍缩，30年前，王健林刚刚接手了人生的第一个项目：西岗区北京街旧城改造。此时的他，只希望别搞砸了，最起码要保证聪聪的奶粉，当然3年能赚1个亿就更好了。而30年前的许家印，正在拍摄一个名叫《热处理在前进》的专题片，他想借此在舞钢大展拳脚，成为这个领域的专家。我们不知道，什么时候会迎来人生进程的突变，蓦然醒悟，你发现自己已经站在了聚光灯下。我们也不知道，一段旋律的走低，是谢幕的前兆，还是高潮的铺垫。我们只知道，岁月如潮，一切的一切，终将变成时代的注脚。
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作者简介：良叔，原平安集团渠道总监，香港理工大学管理硕士，知名培训顾问，著有畅销书《超级个体：打造你的多维竞争力》，公众号：良大师（ID：liang_da_shi)，富兰克林读书俱乐部经授权发布
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