2018楼市调控第一弹！多城限购“松绑”真相！
2018年楼市的第一个引爆朋友圈的房地产新闻，不是哪哪儿又加入调控大军或者哪哪儿房价出现了暴跌，而是兰州市住房保障局发布的《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》公告，明确了对部分区域松绑限购。
一时间各方解读都席卷而来，连带着的还有其他城市的各种隐形调控放松，仿佛2017年压在楼市身上大山裂开了一道缝隙，马上就会蹦出一只名为“涨价”的猴儿。事实是怎么样呢？咱们不妨一起来看一下这两日被频频提及的这些城市。
哪些城市调控放松了？
除了兰州被官方盖了章明确限购的放松外，被一同解读的还有合肥、南京、武汉、郑州等等城市。中估联数据整理了一张限购松绑的地图，大家一起看一下：
首先是兰州，限购确实放松了，偏远地区限购取消，市区仍然限购但无需缴纳社保证明即可买房，除此之外，所有区域都增加了限售限制，《通知》明确了个人在城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区）购买的住房，满三年方可上市交易。
其次是合肥，合肥的调控放松是源自合肥市国土局和物价局，对于市民投诉的一个回复，大意为2016年11月1日之前出让的土地不受“限地价”调控的影响，因而被解读为限价的放松，但其实并没有官方文件对此盖章，不可尽信。
最后是南京、武汉等城市的限购放松确切来说是针对人才的调控放松，这也不是近期的新闻，而是2017年的“抢人大战”就开始的“松绑”，实质上是调控政策的深化，背后是地方政府要留住人才，随着北上广深对人口的严格控制，人才去向成迷，二线城市显然是卯足了劲要吸纳人才才能获得更好的发展。
兰州会成为全国限购“松绑”的序章吗？
兰州为什么会放松限购？这种放松是否会蔓延全国？其他城市的限购“松绑”有何不同？
第一，释放财政压力
在土地财政依赖度没有得到根本性解决的背景下，地方财政依旧面临房地产市场低迷带来的压力。2017年11月，兰州土地出让金同比下降10.9%。这种情况继续下去，对于地方的财政是个不小的考验。
第二，“因城施策”为稳定楼市
兰州行政调控的放松，并不是全面放松，而是有条件的、部分区域和部分人群的放松。从可能涉及的人群来看，会有一部分人从限购划入不限购，但是与此同时，这部分划入不限购的人，面临的是新的限制：限售。从这个意义上讲，兰州的行政调控，是在延续”去库存“的思路。对这种思路解读为全国限购松绑的开始，为时尚早。
经历了2017年调控政策的升级和扩围后，很多2016年量价齐升的城市的房地产热度得到了一定程度的控制。即通过行政调控的手段，基本上达到了价格稳定、成交回归的目标。
然而调控政策是直接调控，从房地产市场的情况来看，调控政策具有一定的短期性，目的性，以及一定副作用。副作用表现在，可能会导致成交低迷，价格稳定的背后蕴藏着暴涨的压力。这是因为房地产作为资本品，成交意味着市场热度，以及这种热度背后的支撑的价格预期。
从市场规律来看，成交还意味着一定的市场效率。过于低迷的成交，对于房地产市场而言是效率低下、预期不稳定的一种体现。从这个意义上说，不排除部分城市会对限购进行松绑，从而从某种程度上恢复市场效率，在市场效率和市场稳定性之间寻求新的平衡。
3、限购松绑其实是对人才的争夺
其他城市的限购新政，和兰州有极大不同，表面上是对购房者的筛选，本质上是对人才的筛选。经济快速发展时期，城市房地产的发展是资本追逐型的，具备资金的人在房地产市场上有优势。
现阶段，特大城市和很多城市发展面临资源、城市容量等的限制条件。而高端、具备发展潜力的人才是城市发展最具备能动性的力量，城市发展和房地产发展叠加，才产生了所谓的限购新政。这些新政并不能从根本上改变2017年的调控格局，但是在调控的结构进行调整，既是城市发展的选择，也是各地房地产市场差异化的体现。
注：本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心研发总监颜莉、小岚原创，如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。
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