风向多变的“国际庄” 小区风险分布如何？
中估联数据小区物业风险评级结果大揭秘，想了解你家小区风险如何，千万别错过！
今日揭秘的城市是石家庄，2017年在楼市冷静时还保持涨幅却又在年底率先降价的“国际庄”，小区风险分布如何呢？中估联数据从大数据角度来为大家揭开神秘的面纱！
城市概述
中估联数据评定石家庄市的房地产风险等级为（B），评级展望为（风险较低）。
石家庄市是河北省省会，京津冀地区重要中心城市。石家庄市最新城市总体规划指出，2020年规划形成“一个都市区、两条城镇发展轴”的城镇空间布局结构和“1个都市区、13个县城（县级市）、28个中心镇、63个一般建制镇”的城镇等级规模结构。到2020年，市域总人口达到1100万，城镇化水平达到65%，石家庄中心城区用地面积达到287平方公里，人口达到300万。中心城区以现状京港澳高速公路为界分为老城区与东部产业区。
2016年，石家庄GDP为5,927.73亿元，人均GDP约为5.4万元，常住人口约1078万。
截至2017年9月，石家庄一、二、三产业比例关系为6.1 : 45.9 :48.0, 进一步优化产业布局。按照“一核、三城、多集群”的思路，对主导产业和优势产业进行战略布局。主城区以“金融保险、现代商贸、科技研发、文化创意等”为重点，发展都市经济；高新区、正定新区、鹿泉区以“医药、创新、电子”为依托，聚集产业发展；其他县（市、区）大力发展装备制造、新能源、化工、食品、纺织、旅游等县域特色主导产业。
小区风险评级结果分布
中估联数据对石家庄市下辖的5个区（鹿泉区、桥西区、新华区、裕华区、长安区），经济技术开发区，一个县（正定县）和代管的一个市（辛集市）， 其中2067个小区进行了风险评级，评级结果分布如下：
从评级结果上看，全市A、B、C、D、E各个评级占比分别为9.9%，27.8%，24.8%，24.3%和 13.2%。
各区县评级结果占比分布情况如下图所示：
从各区风险评级结果来看，风险级别较低的是开发区和正定县的小区。开发区有73.3%的小区评级结果为A或B。正定县有42.7%的小区评级结果为A或B。
整体表现较差的是鹿泉区的小区。鹿泉区小区评级结果为E或D的小区占比38.9%，风险评级结果较高的原因在于：第一，鹿泉区得天独厚的生态环境、2016年各项规划政策的利好和大牌房企的进驻，推动了2016年下半年鹿泉区房价大涨，当地居民购买住房压力大增。第二，鹿泉区未在2017年初的限购热潮范围内，在挤出需求的推动下房价进一步上涨，不到一年时间，房价上涨幅度超过20%，房价透支居民消费能力，交易活跃度逐渐降低。
在研究过程中，我们把小区建成年代分成四个区段 （1990年之前，1990年到2000年，2000年到2010年，以及2010至今），得到不同建成年代对应的风险评级结果如图所示：
仅从建成年代来看，石家庄小区总体呈现风险和年代的正相关，尤其是近几年，建成年代越新，风险等级低的可能性越大，这和中估联数据小区风险评级其他城市的规律是相反的。具体展开到评级二级指标（租售比、房价支撑度、交易活跃度），结果如下：
1、租售比：从数据角度讲，石家庄市区多数区县，如长安区，桥西区，新华区和裕华区的租售比指标与建成年代呈负相关，位置相似的区域，新旧房价的差距大于租金的差异。
2、房价支撑度：除了桥西区的房价支撑度与建成年代表现出正相关性以外，长安区，新华区和裕华区的房价支撑度都呈现出与建成年代较强的负相关性。房子越新，房价支撑度A、B的占比逐渐减少，D、E的占比逐渐增加。
3、交易活跃度：各个区县小区普遍表现出2000年到2010年的房子，活跃度情况最好，主要集中在活跃度A、B、C等级。
解析：
租售比体现了使用价值与长期投资价值之比，反映了小区实物、区位等因素和小区价格之间的关系，使得小区与小区之间横向可比。
房价支撑度利用小区周边地理信息数据，结合GIS技术，反应小区周边的服务、配套对该小区价格的支撑度，体现了小区区位价值。
交易活跃度利用成交、挂牌、总量等数据，体现小区在市场上的成交预期，反映了小区变现难易程度。
业务建议
小区风险评级可以作为抵押业务的重要参考数据，评级结果能够使金融机构快速判断小区总体情况，并结合单套的面积、朝向、楼层等因素，灵活判断是否放款以及放款成数。
根据前文研究，在石家庄开展抵押贷款业务可重点考虑开发区和正定县，而在鹿泉区开展业务时需要风控部门加强监控。
当然，金融机构在进行抵押贷款业务的时候，更科学更安全的方式是根据抵押物所在小区的具体评级结果，有针对性地实施贷款策略。
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注：本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心刘杨春雨原创，小岚编辑，如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。
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