独家｜从土地泡沫看2018年房地产市场情况
2017年是市场调控政策异彩纷呈的一年，无论是土地市场的“地价熔断、双限、竞配建、竞自持、租赁用地”、亦或是房地产市场的“限购、限贷、限售”等调控手段都层出不穷。且看土地市场这一端，全国土地住宅市场“量升价跌”。
一线城市北上深严控土地市场，土地供给端主要倾向于保障性住房用地、租赁用地等，市场泡沫几近全无。
二线城市冷热互交，热点城市在土拍政策的重重调控中，市场逐步开始恢复理性，土地泡沫逐渐变小。
二线新秀城市加入竞争行列，品牌开发商竞相入驻，引起市场火爆不断，土地泡沫渐大。
中估联数据监测的全国24个重点城市中城市土地市场泡沫（CLBI）较高的区域主要集中在东部沿海，中西部大部分区域土地市场竞争不是特别激烈，高价地块数量较少，风险偏弱，存在开发商介入的机会，小部分区域如：重庆、成都等土拍市场竞争白热化，土地市场泡沫指数飙升。全国土地市场两级分化的趋势愈加明显。
土地市场基本情况
1、全国土地市场总体分析
2017年全国住宅用地供应的地块规划建筑面积为19.0亿平方米，同比增长15.1%，拉动成交量上涨，成交量为15.4亿平方米，同比增长17.3%。成交楼面均价上涨幅度略有收窄，平均溢价率同比下跌。近两年住宅用地的供应和成交月度情况表如下所示，下半年的土地供应同比增长较快。
2、重点24城成交情况分析
2017年住宅用地成交量最大的前三甲重庆、郑州和武汉分别为4062.7、3882.7、2725.0万平方米，最低的为深圳和厦门。
成交楼面均价最高的前三甲厦门、北京和上海，分别为26100、25491、19727元/平方米，紧随其后的城市有广州、杭州、天津和南京等四个城市，楼面均价均超过10000元/ 平方米。
平均溢价率最高的前三甲合肥、嘉兴和南昌，分别为124%、96%和69%，紧随其后的城市有南昌、杭州、沈阳和成都。
3、主要开发商拿地情况分析
中估联数据整理了2017年全国成交量最大的25家开发商拿地情况，如下图所示：
总体而言，布局在三四线热点城市的开发商，溢价率较高；而布局在一二线和周边热点三线城市的开发商，楼面成交价较高。
土地市场泡沫（Land Market Bubble Index）解析
1、土地市场泡沫（LBI）内涵
LBI是中估联数据独创的全国首个土地市场价格泡沫指数，可揭示全国各城土地泡沫程度，让我们先了解下基本概念：
LBI究竟是什么？
LBI的中文名称为土地市场泡沫指数，英文为Land Market Bubble Index，简称LBI，是通过出让地块的真实地价与均衡市场地价的偏差程度来反映出让地块地价泡沫。其真实地价与均衡市场地价的偏差程度越大，反映出的地块的地价泡沫越大，开发风险度越大。
LBI = 真实楼面地价/均衡市场楼面地价-1
什么是真实地价？
真实地价是指考虑扣除非商品性房屋（保障房、无偿还建房等）分摊地价后的经营性土地的实际价格。
什么是均衡市场地价？
均衡市场地价是指假设土地完全竞争市场供求均衡的价格，其价格水平为运用假设开发法依据房地产价格倒推出的地价。
2、城市土地市场泡沫（CLBI）分析
CLBI分布图
从城市土地市场泡沫（City LandMarket Bubble Index）来看，土地泡沫较大的城市主要集中在东部沿海区域，中西部地大部分区域土地市场竞争不是特别激烈，高价地块的数量较少，风险偏弱，存在很多开发介入的机会，小部分区域如：重庆、成都土拍市场竞争已开始白热化，土地泡沫指数大幅上升。（注：LBI数据统计中不包括保障房用地、租赁用地等特殊性质的住宅用地，北京，深圳2017年成交宅地均在此范围内，故无LBI值。）
3、地块市场泡沫（PLBI）分析
高风险地块分布图
从地块市场泡沫（Project Land Market Bubble Index简称PLBI）来看，10宗高风险地块分布在5个城市，全部位于二线城市，其中，沈阳、重庆2017年有3宗地块进入高风险地块TOP10。
地块开发价值解析
1、出让地块可能利润率分析
从地块可能利润率分布散点图来看，第一、四季度出让的地块是高盈利项目的集中区域，二季度出让地的可能利润率离散度较大，至四季度，地块可能利润率的离散度下降明显，说明时至年末，开发商拿地行为依旧保持理智，土地市场总体趋势较平缓。
2、重点城市可能利润率分析
从城市角度来看，西安、石家庄、郑州3个城市的可能利润率排在前三，分别达到39%、36%、34%，南京、沈阳位于末二位，分别亏损2%、22%。可能利润率高于10%的城市共12个，主要是位于中西部的二线城市，可能利润率为负的城市2个。
亏损最大的城市是沈阳，沈阳近一年的房价涨幅较大，其城市基础无法支撑房价的快速发展，开发商拿地成本较高，但未来的房价涨幅无法支持其获得合理利润率，未来开发风险非常大。
2018土地市场展望
2017年宅地土地市场降温显著。中央一再强调“住房不炒”，通过加强、完善土地市场政策让土地市场更透明更规范也是未来发展趋势。2018年土地市场方面，我们认为：
1、2018年的土地市场在政策调控下将维稳贯穿：2017年土地市场出台的各类调控政策如“熔断地价，双限，竞配建，竞自持”等已让土地市场渐趋平静，十九大提出 “加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。预计2018年，土地市场上将加大租赁用地、保障房、自持用地等用地的供应量，以缓解居住而非买卖的供需矛盾。目前一线城市已全部出现租赁用地，预计二线城市将加快推出租赁用地的步伐。2018年土地市场会将维稳贯穿，LBI指数走势将愈加平稳，泡沫空间将进一步被挤压缩小。
2、开发商联合拿地将成主流，行业集中度将进一步提升。2018年对开发企业的各方面的综合考评机制将更完善。2017年的土拍价格溢价率虽低，但土地价格已到一定的高位，对开发商开发、价值整合、圈层营销、运营能力等综合能力提出更高的要求。在这种情况下，开发商以联合体形式拍地的现象将增多。另一方面，中小型开发商不仅面临土地市场对其综合考评的严苛门槛，还将面对16年高价拿地后的恶果，生存危机加剧，行业洗牌继续，预计行业集中度将进一步加大。
3、二线城市新秀与优质三四线城市的土拍市场未来可期：2017年楼市继续坚持“住房是用来住的，不是用来炒的”定位，2018年或将开启 “主要一二线城市租售并举”和“其他城市延续传统开发”的楼市新局面。目前一线热点城市如：北京、上海等在未来规划中都有比较明确的租赁房建设规划，所以2018年一线城市及二线热点城市增加的供地面积将大部分集中在租赁用地、政策性用地上。考虑到一二线城市房地产市场的严控及三四线城市前期被释放出的大量的购房需求，2018年三四线城市的房价可能会面临较大的分化。预计2018年土拍市场的主战场可能会转向二线新秀城市及优质三四线城市。
注：本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心田蓉泉、余燕清原创，小岚编辑，如需转载请联系房地产数据中心，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。
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