八卦岭，以更新统筹推动旧工业区高质量发展
经过四十多年的发展，
深圳全面进入存量发展时代
深圳作为改革开放的前沿，四十多年来城市建设突飞猛进，但由于行政范围相对较小，较早遇到土地资源的瓶颈。深圳的应对之策是通过存量更新的方式拓展发展空间。在经过市场自发的更新改造探索后，市政府与更新主管部门出台了一系列的政策文件，开始了流程化与制度化的城市更新之路。2012年，深圳的存量用地供应首次超过新增供地，标志着深圳全面进入到存量发展时期，城市更新成为深圳土地供给的重要手段，直接影响到城市的转型升级。
深圳更新实践十余年，
更新单元碎片化特征明显
在“政府引导、市场运作”的基本思路下，深圳的城市更新行动更多依赖于市场自下而上的推动。在历经多年的实践后，用地规模较小的更新项目不断涌现，更新单元呈现趋小化和碎片化的趋势，部分更新单元面积不足10000平方米。这种趋势的出现导致了片区城市肌理分割、城市空间缺乏统一的控制、规模化公共配套设施难以落地等问题，对片区乃至城市的长远效益带来了较大影响。
承载“三来一补”的第一代工业园区，
八卦岭试以更新统筹促进片区整体提升
福田区作为深圳的“首善之区”，在建设“社会主义现代化典范城区”的目标下，对区内的旧工业区进行更新统筹研究，包括八卦岭片区、车公庙片区以及梅林-彩田片区等。期望通过更新统筹制定片区的整体性规划，指导下层次更新单元规划的编制，从而促进片区的整体提升。
八卦岭片区位于福田与罗湖的交界地带，是深圳东进和北延发展战略的重要支点。片区总用地面积1.16平方公里，西侧紧邻深圳体育中心，表现出早期承载“三来一补”产业的第一代工业园区的典型问题如建设标准低、环境品质差、难以支撑产业的转型与升级等。因此，八卦岭片区的更新统筹需重点解决“统筹什么、如何统筹和如何实施”等几个方面的问题：
旧工业区如何通过城市更新提供持续的产业活力?
高强度开发条件下如何营造品质卓越的城市空间？
交通、市政等基础设施系统如何支持片区的更新与转型？
多元主体的诉求如何统筹？
……
片区统筹什么？
一个总体研究+
四个专题研究+
子单元实施控制导则
针对八卦岭片区急需解决的问题，项目通过“一个总体研究+四个专题研究”，重点统筹片区的产业发展、功能布局、开发规模、公共服务设施、城市设计、道路交通和市政设施等，同时通过子单元实施控制导则形成统筹规划向下传导的路径，使规划既能“统的起”，又能“落得下”。
八卦岭片区更新统筹技术路线 | 项目组（城PLUS重绘）
规划提出“创科金岭、八卦融城”的片区定位，旨在从现状单一的工业区更新为多元融合的城市片区，在产业升级的同时，更加关注自然生态、人本体验和活力空间。强调人与城的相融、空间的开放包容、多元功能的共荣，强调金融科技、创新创意的孕育 与发展。目标将八卦岭片区塑造为尖端产业与本土生活万象包容的、24米+24小时充满活力的城市综合性片区。
图 | 项目组（城PLUS重绘）
从统筹目标出发，片区制定了六大规划策略：包括产业聚焦发展策略、生态全域编织策略、多样人本生活策略、TOD高效开发策略、立体交通构建策略和共享生活服务策略。
其中，产业升级是片区更新的原始动力。针对现状印刷行业与服装行业的发展困境，同时融合片区已自发形成的金融科技产业、文化创意产业和设计产业，提出构建以金融科技产业为核心、文化创意产业和跨界商业为配套的一体两翼的产业体系，并将产业平台和产业片区进行了空间落位。
公共空间的生态链接是片区统筹的价值体现。通过在项目内构建一处中线公园，将东西两侧的市级公园连接起来，构建绿色生态网络，并串联深圳重要的节点，形成市级的步行体系。中线公园西段提供步行购物体验与创意文化设施，东段提供运动与自然游园，形成多元的活力空间。
强调人本体验是八卦岭片区由单纯的生产性片区向城市综合性地区转变的关键路径。通过挖掘“心理地标”，塑造24米以下的魅力空间，赋予公共空间生活气息。强调片区的城市记忆和场所传承。通过“文创再生”计划，设置印刷博物馆、城市T台等文化体验设施，留下原有印刷和服装行业记忆；通过“复活美食街”计划，将原有沿路的美食街引入地块内部，通过叠院的形式形成多样化的餐饮体验。
TOD高效开发既能展现城市形象，又可实现土地的最大化利用，结合片区内的三大地铁站点，塑造三组地标群，形成沿主干路丰富的城市形象界面。立体交通的构建可提供多样化的交通体验，通过设置贯穿片区的空中步行系统，形成片区慢行系统联系，构建多层次多维度的立体绿色出行体系。
生活服务设施的共建共享能补足八卦岭片区的服务短板，提升片区内居民的获得感、幸福感和满足感。通过梳理现状保留设施与规划新建设施，提供多层次、高品质的社区服务设施，增设扩容相关市政设施，落实海绵城市建设要求，构建综合管廊的应用方案等。
片区如何统筹？
以子单元控制导则为抓手，
三类控制，刚弹结合
片区统筹的难点在于如何实现有效的传导，即如何将规划语言转变为管理语言，从而对更新单元专项规划进行有效的管控与引导。八卦岭片区从全域覆盖、保障公益、易于实施的角度，划定11片更新实施子单元，以指标控制、空间控制和道路控制三大控制类型为主，通过刚弹结合的方式，合理安排刚性和弹性要素，兼顾城市管控要求和市场资源的合理配置。
具体管控方面，通过“一表+三图”的方式进行管控。“一表”指各子单元的实施责任要求总表，对实施责任的类型、控制内容和控制等级等进行了汇总，以文字的形式明确管控要求。“三图”包括指标控制图、空间控制图和道路控制图，指标控制图主要对单元的主导功能、开发规模、配套设施的类型与规模等方面进行管控；空间控制图主要对公共空间、二层连廊、建筑贴线和建筑退线等方面进行管控；道路控制图主要对道路断面形式、道路宽度和外围交叉口的位置进行管控。根据各子单元特征，制定既有系统性又有定制性的管控条件。
更新统筹效果如何？
管控要素传导至更新单元专项规划
在实际的规划衔接中，八卦岭子单元导则的控制要素有效地传导至更新单元专项规划，统筹规划得到了较好的落实。
以已经审批通过的04子单元为例，指标控制方面，更新专规建筑面积未突破统筹规划给的参考总量，同时公共配套设施的规模多于统筹规划的要求。
▼左右滑动查看04子单元统筹规划指标控制与更新专规指标对比
空间控制与道路控制方面，更新专规落实了统筹规划中对于二层慢行系统的控制要求，同时对于统筹规划南侧规划的公共车行通道，更新专规也进行了落实，以更好的组织交通循环。
▼左右滑动查看04子单元统筹规划空间控制与更新专规总平面布局对比
整体而言，八卦岭统筹规划的管控要求能够较好的落实到更新单元专项规划中。各更新单元能够得到自上而下的有效管控，避免项目的碎片化带来空间的割裂与公共服务设施的合成谬误。
结语
更新统筹推进八卦岭片区高质量转型发展
深圳市2019年出台的《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》中，明确提出加大片区统筹力度、提升城市设计与建筑设计水平、引领城市更新高质量发展。通过片区统筹可完善现有更新规划体系，由原有的二级管控体系，形成市或区-片区-单元的三级城市更新管控体系，更好起到承上启下的作用；同时，片区统筹也能一定程度上弥补法定图则“重用地轻空间”的现实情况，对片区城市设计、公共空间、公共配套等提出整体统筹的要求；另外，片区更新统筹规划较好的充当了政府管控与市场诉求之间的技术媒介，可进一步促进更新规则的完善与优化。
八卦岭片区通过更新统筹研究，系统评估了各地块的更新潜力，筛选了子单元刚性与弹性管控要素，明确了权责匹配的利益平衡思路，制定了功能完善和空间优化的方案，加强了与利益主体的沟通与协调，八卦岭地区在片区统筹规划指引下已逐步开始了有序更新，实现片区的转型升级与高质量发展。
深圳市福田区八卦岭更新统筹规划及八卦岭更新统筹子单元规划导则
项目主管：王瑛、陈满光、黄斐玫
项目组：王树声、赵若焱、周天璐、高健阳、王陶
深圳分院城市更新中心：
多维度视角理解高质量发展背景下的城市更新内涵，依托实施型城市设计和综合规划丰富经验，关注城市更新统筹及重点更新单元规划，兼顾国土空间规划、专项规划及伴随式总师服务。引领规划更新行业最新动态，拓展城市更新内涵，发展广义类、综合性更新项目和相关课题研究。
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