华商原创 ▎长租公寓高金融杠杆“暴雷”，房东和租客如何维权？

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自2019年起，全国各地陆续出现长租公寓“暴雷”“跑路”情况，严重扰乱房屋租赁市场，侵犯房东和租客利益，2019年12月，住建委等部门发布公告，提示警惕“高进低出”和“长收短付”等问题。

深圳市住房和建设局于2020年11月17日发布紧急通知，提出住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益，不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

2020年11月13日以来，连续出现大量业主和租户到深圳蛋壳公寓管理有限公司（简称蛋壳公寓）聚集，业主声称蛋壳公寓拖欠租金，要求解除租赁合同，租户声称面临被强制退租且租金押金无法退还，要求蛋壳公寓解决。为维护社会稳定，深圳市住房和建设局于2020年11月25日发布《深圳市住房和建设局关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》，要求各物业服务企业不得通过停水、停电、停气等方式驱赶租客，要求各区住房建设局责令通过停水、停电、停气等方式驱赶租客的物业服务企业立即改正其行为，并给予警告、罚款等行政处罚。

（数据来源：贝壳研究院根据公开信息整理）

在长租公寓“暴雷”“跑路”后，一方面长租公寓不再按月向房东（房屋的所有权人）缴纳房租，另一方面长租公寓已收取了租客（房屋的实际占有人）长达半年或一年的租金，房东出让自己房屋的使用权却无法继续从长租公寓处收取租金，租客向长租公寓缴纳租金却面临房东要求租客搬离的困境。房东和租客成为对立方，房东是否有权要求租客搬离房屋？租客能否对抗房东继续合法占有该租赁房屋？

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一、房屋租赁模式和相应的权利义务关系

（一）模式类型

1、中介模式

根据《中华人民共和国民法典》（简称民法典）第九百六十一条和第九百六十三条关于中介合同的规定，长租公寓作为媒介，向委托人（房东/租客）提供与第三人（房东/租客）签订房屋租赁合同的机会，若长租公寓促成房屋租赁合同成立，委托人和第三人签订房屋租赁合同，租客作为承租人直接向房东支付租金，委托人依照中介合同的约定向长租公寓支付报酬，在中介合同没有约定的情况下，由委托人和第三人平均负担长租公寓的报酬。

2、委托模式

长租公寓和房东签订委托代管合同，长租公寓和房东是代理人和被代理人的关系。长租公寓接受房东的委托，以长租公寓的名义或者房东名义和租客签订房屋租赁合同，在前述情形中，长租公寓一般会在合同签署前或者合同签署时向租客出示房东的授权委托书，或者在房屋租赁合同中写明委托代理条款，合同一般约定房东将收取租金、管理房屋等事项授权给长租公寓。房东与租客建立房屋租赁合同关系，租客将预付租金和押金支付给长租公寓即完成了向房东缴纳租金和押金的合同义务，长租公寓再按月或季度或年度支付租金给房东。

依照《民法典》第九百二十五条，长租公寓作为受托人与租客签订的房屋租赁合同直接约束委托人（房东）和第三人（租客），租客向长租公寓交纳的房租视为向房东交纳，房东在租客按合同约定已向长租公寓支付租金的租金期内无法赶走租客收回房屋。

3、转租赁模式

房东与长租公寓签订房屋租赁合同，房东将房屋出租给长租公寓，长租公寓按月或者季度等向房东支付租金，房东与长租公寓之间形成房屋租赁关系。

长租公寓承租房屋之后，再寻找租客并与租客签订房屋租赁合同，向租客收取租金，长租公寓与租客之间形成房屋租赁关系，即通常所说的转租。而房东与租客之间没有签订合同，没有直接法律关系。

《中华人民共和国物权法》第三十四条规定了物权人有权基于物上请求权主张无权占有人返还原物。在北京高级人民法院发布的《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第四条第17项规定了房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人即可以房屋所有权人名义要求次承租人腾退房屋。

次承租人对物的占有是以其与承租人之间的债权请求权为前提的，当出租方与承租人之间的租赁合同认定无效、履行期限届满或解除的，承租人应当根据合同法的相关规定返还租赁物。次承租人在出租人与承租人之间的租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法权源，若继续占有房屋的，即构成了对出租人所有的租赁房屋的无权占有。

浙江中浙房地产开发有限公司、杭州我爱我家房地产经纪有限公司物权保护纠纷【案号：（2018）浙0108民初2711号】判决中，浙江省杭州市滨江区人民法院认为出租人与承租人之间的承租合同解除的，不导致次承租人对租赁物的合法占有权源的丧失。因此该案中，滨江区人民法院认为出租人无权要求次承租人返还租赁物。在杭州市中级人民法院作出的（2018）浙01民终9294号判决书中，杭州市中院撤销了滨江区人民法院作出的（2018）浙0108民初2711号民事判决，并认为出租人与承租人签订的《房屋租赁合同》解除的，次承租人继续租赁房屋便没有了合法依据。

因此，在长租公寓“暴雷”“跑路”之后，长租公寓无法再向房东支付租金，则房东可以长租公寓违约为由解除其与长租公寓的房屋租赁合同，在房东与长租公寓的房屋租赁合同已经解除的情况下，次承租人（租客）继续占有房屋属于无权占有，房东有权要求次承租人（租客）搬离房屋。

4、“租金贷”模式

“租金贷”模式并不属于一种独立的模式，而是基于上述委托模式和转租赁模式的一种更为复杂的模式。在“租金贷”模式下，长租公寓与房东签订委托代管合同或者租赁合同，再将房屋出租给租客，长租公寓与金融机构合作，引导租客办理贷款一次性预付一年房租及押金，由金融机构与租客签订租金贷合同，由金融机构一次性将租金支付给长租公寓，租客按月向金融机构偿还贷款。

（二）如何区分委托模式和转租赁模式

区分委托模式和转租赁模式的前提是房东与长租公寓所签订合同的性质被判定为《委托代管合同》还是《租赁合同》。而区分合同性质的判断标准在于合同目的以及双方权利义务的履行。

从合同目的的角度来看，根据《民法典》第九百一十九条，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事项的合同。因此，若长租公寓与房东订立合同的目的是房东授权给长租公寓，由长租公寓代房东处理如与租客签订租赁合同、收取租金等事宜，长租公寓向房东收取完成相应委托事项的报酬的，该合同应当被认定为《委托代管合同》。若长租公寓与房东订立合同的目的是为了从房东手中获取房源，进而再与租客签订《转租赁合同》，长租公寓与房东签订的合同应当被认定为《租赁合同》。

从双方权利义务的履行的角度来看，通过案例检索并查阅相关判决书，可知依照法院的观点，此处的权利义务并非合同中约定的双方权利义务，而是指在现实情况中双方享有的权利与履行的义务。

吴国予与南京乐伽商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷【案号：（2019）浙0110民初17762号】中，房东将位于浙江省杭州市余杭区房屋委托代理方进行出租；出租代理权限为代房东出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜，代为签署、变更解除房屋租赁合同，代为收取租金、押金、定金等相关费用等；出租代理期为2019年6月23日至2022年7月21日；租金标准2950元／月；租金按季度支付，第一次支付租金时间为2019年7月23日，第二次支付租金时间为2019年10月23日；出租代理期内，乙方应按照约定支付房租。浙江省杭州市余杭区人民法院认为房东与委托代理方签订的《房屋出租委托代理人合同》，其名为委托合同，实质系房屋租赁合同。

陈美玲与南京乐伽商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷【案号：（2019）川0116民初7317号】中，成都市双流区人民法院认为根据合同法的相关规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人因处理委托事务而产生的法律后果由委托人承担，包括受托人处理委托事务所获得的权利与产生的义务等。虽然房东陈美玲与长租公寓南京乐伽公司签订的合同名称为《房屋出租委托代理合同》，但从本案合同双方约定的内容来看，陈美玲的主要义务是按照约定将案涉房屋交付南京乐伽公司，而南京乐伽公司最主要的义务是按固定期限向陈美玲支付固定数额的租金，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，案涉合同约定的内容属于租赁合同的权利义务内容，符合租赁的法律关系特征，因此，双方之间并不是真正意义上的委托合同关系，而是围绕案涉房屋建立的租赁法律关系。

最后，合同的名称与合同性质的判断无必然联系。自南京乐伽商业管理有限公司“暴雷”后，不少房东起诉乐伽公司要求支付租金，在这些案例中，虽然房东与长租公寓签订的合同名称各不相同，如《房屋出租委托代理合同》、《租赁合同》等，但均被定性为房屋租赁合同纠纷。根据广东省深圳市中级人民法院作出的（2020）粤03民终13973号白洪庆房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书，虽然房东与长租公寓签订的合同名称为《资（财）产委托管理服务合同》，并有部分款设计约定房东向长租公寓支付管理费及服务费，但合同名称及上述约定，并不改变房屋租赁合同纠纷的案件性质。

二、长租公寓“暴雷”的根本原因

长租公寓发生“暴雷”的根本原因在于长租公寓将收取的租金聚成资金池并擅自使用资金池内的资金造成亏损。在第一种中介模式下，由于租客的租金直接支付给房东，中介仅收取中介费，并不收取或者代为收取租金，因此不会发生“暴雷”事件，在委托模式和转租赁模式下，长租公寓收取或者代为收取租客长达半年或一年的的租金，形成资金池，一旦长租公寓擅自使用资金池的资金造成亏损，就存在“暴雷”的风险，“租金贷”作为一种金融杠杆，会进一步加大“暴雷”的风险。

在委托模式和转租赁模式下，长租公寓大多存在“长收短付”和“高进低出”的现象。长租公寓一方面向租客收取押一付三的租金，另一方面按月向房东支付租金，即所谓的“长收短付”。再有，许多长租公寓为了互相竞争或是快速聚拢资金，一方面向房东支付高额租金签约大量房屋，另一方面以低价吸引租客租赁房屋，即所谓的“高进低出”。

“高进低出”现象必然不可持续，长期资金压力早晚会压垮企业现金流，造成巨额亏损。而“长收短付”使得长租公寓通过时间差获得收益差，特别是在“租金贷”的情况下，长租公寓往往能够从金融机构拿到租客预付的大笔租金，形成一个巨大资金池。在这种情况下，长租公寓可能拿这笔预付的资金进行加杠杆，去收购更多的房源占据更大的市场，而一旦租金收入下降、无人承租房屋，资金链断裂，就会发生长租公寓“暴雷”事件。当然，长租公寓也有可能拿这笔预付的资金去投资，而投资一旦失败，资金链断链，同样会发生长租公寓“暴雷”事件。

三、不同模式下，房东或租客如何维护自身的利益

 1、委托模式

不论是长租公寓以自己名义还是以房东名义与租客签订房屋租赁合同，按照《民法典》第九百二十五条的规定，该房屋租赁合同均能直接约束委托人（房东）和第三人（租客），在租客依据合同约定缴纳租金的租赁期内，房东无权赶走租客收回房屋。

租客可以继续合法占有租赁房屋，但是因为长租公寓“暴雷”“跑路”，房东无法继续向长租公寓收取租金，房东既可以依据与长租公寓签订的《委托代管合同》的约定要求长租公寓支付租金，也可以按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十三条关于“被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。”的规定，要求长租公寓支付租金。

 2、转租赁模式

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第17条第一款：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”

根据该条规定，长租公寓“暴雷”“跑路”之后，无法向房东支付租金，房东可以以长租公寓违约为由解除合同并收回房屋，除非租客愿意代长租公寓支付欠付的租金和违约金。因此，若长租公寓“暴雷”“跑路”，如果租客愿意代长租公寓向房东支付租金，那么在租客已经代为支付租金的情况下，房东无权强行赶走租客。

如果租客想继续承租房屋，向房东表明愿意代长租公寓支付租金，但是房东不愿意继续将房屋出租并强制要求租客搬离房屋，租客可以向法院起诉，房东可能要承担相应的责任。

如果租客不愿意继续承租房屋，可以起诉长租公寓，要求长租公寓返还已向其支付的租金，并主张相应违约金，但是在长租公寓“暴雷”“跑路”的情况下，由于长租公寓资金链断裂，一般已不具有支付能力，即使租客起诉长租公寓并且胜诉，能够取回租金的可能性较低。

参考文献

1、2019年12月13日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室等中央6部委联合发布了建房规﹝2019﹞10号《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，其中第九条明确提出加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管。

2、《中华人民共和国民法典》第九百六十一条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

3、《中华人民共和国民法典》第九百六十三条：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

4、《中华人民共和国民法典》第九百二十五条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”

5、《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

6、北京高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第四条第17项：房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如果次承租人为多人，且各方利益不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据案件实际情况，由当事人另行分别解决。

7、 最高人民法院民事审判第一庭：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与使用》,人民法院出版社2016年版,第 241页。

8、 案号：（2019）苏0113民初4485号、（2020）陕0103民初265号、（2020）浙0191民初500号、（2020）浙0110民初1388号、（2020）浙0191民初870号等。

本文由华商所文婷金融科技团队撰稿：文婷律师、蒋文文律师、杨依依实习律师、谢焱律师

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