华商原创 ▎物业服务企业关于高空抛物、高空坠物的风险防范

一、关于高空抛物、高空坠物的法律规定

《民法典》第一千二百五十三条，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

第一千二百五十四条，禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。

物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。

二、关于履行安全保障义务的判定标准

上述法律规定将物业服务企业的责任确定为“安全保障义务”。关于安全保障义务的概括性规定，见于《民法典》第一千一百九十八条（原《侵权责任法》第三十七条）：宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。

安全保障义务来源于一般社会安全注意义务理论。按照最高院（《民法典侵权责任编理解与适用》）的观点，主要指经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者等主体，应尽的合理限度范围内的使他人免受人身及财产损害的义务。而是否尽到安全保障义务，可以从以下五个方面把握：

1.法定标准。如果法律法规对于安保义务内容有直接规定的，应当以法律法规的内容作为判断依据。

2.行业标准。在法律法规没有明确规定的情况下，安保义务主体应当达到同行业所应当达到的通常注意义务。物业服务企业应具备行业要求的相关专业资质、管理能力，对安保义务的履行应高于普通人的标准，和其专业管理能力相匹配。

3.合同标准。如合同中对于物业服务企业的安保义务标准规定过于原则，可以按照合理标准解释。这种所谓合理标准无法量化，在司法实践中留待法官的自由裁量权决定。

4.善良管理人的标准。就是说物业服务企业只有证明其本身已尽管理、维护义务，或者损害是因第三人原因、受害人原因或者不可抗力造成的情况下，才能够免责。即便损害是因第三人原因、受害人原因或者不可抗力等原因造成，如果物业服务企业自身也存在过错，仍应承担相应的责任，责任的大小根据其过错确定。

5.特别标准。在特殊场合针对特殊对象的注意义务应高于普通场合和对象。

安全保障义务主体承担过错责任，如能够证明尽到了安全保障义务，则可以免除责任。

三、关于高空抛物、高空坠物的法律责任

1.民事法律责任

物业服务企业系公共场所的管理人，属于安全保障义务主体之一，其承担的民事责任按照以下两个方面分析：

关于高空坠物，如果物业服务企业不能证明自己没有过错的，按照自己的过错程度承担责任；如果有其他责任人的（例如聘请的承揽人安装不牢固等），物业服务企业因不能证明自己没有过错的，向受害人赔偿后，可以向其他责任人追偿，追偿时也需考虑各自过错程度。

关于高空抛物，应当尽量查明直接侵权人，由直接侵权人承担责任，此规则为一般原则，可能加害的建筑物使用人给予补偿为例外原则。如物业服务企业未履行安全保障义务也是导致损害发生的原因，则承担相应的补充责任。高空抛物情形下，物业服务企业如因未尽安全保障义务承担责任的，无权向直接侵权人追偿。注意此处与高空坠物不同。

综上，简而言之，物业服务企业如未尽安全保障义务，对于高空坠物，有责任人的，承担补充责任，没有责任人的，承担直接责任；对于高空抛物，承担补充责任。

2.行政法律责任

根据《北京市物业管理条例》的规定，物业服务企业应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

如果违反上述规定，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处二万元以上五万元以下的罚款。

四、关于物业服务企业的防范措施

物业服务企业为避免承担“高空抛物”“高空坠物”责任，应履行安全保障义务，可以从宣传教育、提醒警示、预防措施、维修防护等方面采取措施。

1.宣传教育

进行自我约束和风险防范宣传教育，引导业主树立责任意识；在业主起草临时管理规约或管理规约时，建议增设有关禁止高空抛物行为及谨慎使用阳台防止坠物及法律后果等条款；利用业主房屋交接或入住等机会，向业主发放小区禁止高空抛物宣传资料；与社区联合定期开展宣传活动，使业主了解高空抛物、坠物行为后果的严重性。

2.提醒警示

健全防范高空抛物、坠物的警示标识，对小区来客、施工单位及人员进行防范高空抛物管理；在大楼门厅、电梯门厅、楼梯口等易见公共场所或危险部位设置标识牌；在可能发生高空抛物、坠物的地方增设高空落物提示标识；施工单位及人员进入小区时，和其签订安全责任书。

3.预防培训

加强对物业服务企业管理人员的安全意识培训；将防范高空抛物、坠物的知识引入员工上岗培训内容，如高空抛物的禁止事项、高空抛物引发的责任追究等；与员工签订劳动合同时，进行特别约定。

4.尽职履责

尽职履行物业管理范围内维修养护义务；当物业服务企业进行高空维修、清洗等作业时，应做好防护措施与提示义务，谨防物品坠落并提醒、引导路人绕行；物业服务企业定期进行外墙及建筑物构筑物高处的检查和维护工作，检查和维护的次数及费用可在合同中提前约定；建议向业主大会提出监控摄像安装方案，由业主表决是否需要安装外墙摄像设备、安装成本及费用承担主体，如果业主大会未成立，可在宣传资料中以问卷形式提出，搜集业主意见。

5.调查、善后

如发生高空抛物事件，物业服务企业积极采取措施，协助受害人进行责任追究；采取应急措施，防止事故扩大化，做好抢救伤员工作；立即进行调查，迅速辨认抛物方向、楼层位置，设法寻找责任人员；依据现场情况及时报警，并协助有关部门做好证据保全工作，如派人看管好抛下的物品或拍照存档；记录一切有关资料于物业日常管理记录簿内；报告物业经理通知安保部主管及呈交书面报告；协助赔偿事宜的调解。

6.健全保险责任制度

物业服务企业应建立保险责任制度，加强保险意识，为重点项目投买保险，一旦发生赔偿责任，由保险公司承担损失，尽可能减轻物业服务企业责任。

以上所有工作，物业服务企业应注意保存证据、留痕，以证明自己尽到安全保障义务

部分观点引用最高院

我国《民法典》和《北京市物业管理条例》对于物业服务过程中出现的高空抛物、高空坠物情形都给予了高度关注，赋予物业服务企业的责任也提升到一个新的高度，因此厘清高空抛物、高空坠物如何判定责任和规避风险，对于物业企业尤为重要。

金芳

华商（北京）律师事务所

专职律师

主要执业领域为民商事诉讼、争议解决等

华商往期精彩推荐