原创 ▎从一则案例看城市更新中夫妻一方签约的效力

一、基本案情

原告曾某（女）与被告魏某（男）于1990年登记结婚，双方共同拥有深圳市罗湖区某房产并办理房产登记，双方各占50%。2016年，被告某开发公司在其小区开展城市更新。魏某私自与某开发公司签署《搬迁补偿安置协议》（下称“搬补协议”），在未取得妻子曾某同意授权的情况下在协议落款处签署了曾某的名字及身份证号码。原告曾某发现此事后，与被告某开发公司多次交涉无果，原告遂向法院提起诉讼请求确认两被告签署的搬补协议无效。

原告曾某认为：1.涉案房产为其与被告魏某共同享有，且房产证上已明确载明双方各占50%的产权份额；2.在两被告签署搬补协议时，原告并不知情且未授权被告魏某代其在协议上签字，事后也并未追认，被告魏某的行为属于无权代理；3.被告某开发公司在明知该房屋属于原告的财产且被告魏某无权代理的情况下，仍然与其签署搬补协议，其主观上具有重大过错，且明显具有恶意，两被告的行为严重损害了原告的利益，故该搬补协议应属无效合同。 

被告魏某答辩认为：1.涉案房产系其与前妻古某共同购买，并非其与原告的夫妻共同财产，房产证上载有曾某的名字实属登记错误；2.其作为涉案房产实际的产权人去办理相关手续合情、合理、合法，并且积极配合开发商争取早日城市更新是其应尽的义务。

被告某开发公司未到庭应诉亦未作答辩。

二、法院判决

一审法院经审理认为，本案的争议要点为：被告魏某和被告某开发公司是否属于恶意串通签署的搬补协议，损害原告的利益？对此，《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。涉案房产的产权证记载原告曾某和被告魏某各占50%的产权，故原告系拥有涉案房产50%产权的权利人。被告魏某确认在搬补协议上原告的签字系其代签。但原告并未授权被告魏某代为签署该协议，并且事后也并无对于被告魏某的这一行为予以追认，故该搬补协议对原告不发生效力。被告某开发公司在明知涉案房产产权证上有两个权利人，且各占50%产权的情况下与被告魏某签署搬补协议，存在明显的过错，属于为了其自己的利益而串通被告魏某损害原告利益的行为。原告主张两被告恶意串通，损害原告的合法利益，理由成立，本院予以采纳。原告请求确认某开发公司与魏某签署的搬补协议无效，理由成立，本院予以支持。

一审判决作出后魏某提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。

三、律师分析

在城市更新项目推进中，搬迁补偿安置协议的签署是其中关键一环。而针对搬补协议的签署，最核心是要核实被搬迁房屋的实际权利人，特别是存在多个实际权利人的情况下。笔者结合上述案例，针对夫妻共有房产从三个方面进行法律分析：

1.对于夫妻共有的房产，在未取得一方同意的情况下签署的搬补协议是否无效？

根据《民法典》第二百一十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”对于夫妻共有的房产，在未取得一方同意的情况下签订的有关房产转让的合同，该合同只要是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗的情形下，一般有效，并不必然导致合同无效。

2.无权代理情形下签署的搬补协议对于被代理人是否发生效力？

根据《民法典》第一百七十一条第一款规定,“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”在上述案例中，因被告魏某未取得原告曾某的授权，擅自在搬补协议上代其签字，且原告事后亦未进行追认，故魏某代理签字行为对其不产生效力。

3.若搬补协议属于协议双方恶意串通损害第三人利益的，第三人仍可主张协议无效。

对于夫妻共有的房产，在未取得一方同意的情况下签署的搬补协议原则上会被认为有效，但也有例外。根据《民法典》第一百五十四条规定,“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”如第三人有证据证明签署协议时双方属于恶意串通损害其利益的，也可以诉请法院确认该协议无效。正如上述案例中，被告某开发公司在涉案房产证载权利人存在多个的情形下，并未通知曾某，且对于魏某代为签约时有无取得授权并未进行核查，其未尽到审慎的注意义务，主观上并非善意，存在过错。法院认为两被告属于为了各自的利益而串通，双方签署的搬补协议损害原告利益，故该协议无效。

四、律师建议

1.在城市更新中，开发商与被搬迁物业权利人签署搬补协议时，应审慎核查相关权属情况。对于有房产证的，应以其上载明的权利人为准；对于无房产证或权属不明的，应综合各种材料及村股份公司或相关政府部门出具的合法证明文件来认定，并可通过公告等方式对相关权利人进行公示，防止差错。

2.对于被搬迁物业存在多个权利人的，应取得全部权利人的同意并签名。对于因客观情况或其他原因导致部分权利人无法在协议上签字并由其他人代签时，须由其出具经公证的授权委托书。

王劲松

华商律师事务所

高级合伙人

主要执业领域为房地产法（含城市更新、棚改）、公司法等

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