原创 ▎最高法首案——购房者解约“烂尾楼”，应由开发商向银行返还贷款

 引言

近来，房地产企业“暴雷”、开发楼盘“烂尾”事件频发，由此引发的一系列问题不断引起社会热议。在遭遇烂尾楼时，背负按揭贷款的购房者维权已然不易，却还可能面临银行要求返还贷款的窘境。最高人民法院日前公布一则案例【（2019）最高法民再245号裁判文书】，一反以往“购房者不能免除贷款返还义务”的裁判观点，首次认定商品房预售合同和借款合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本息返还给银行，购房者无需承担贷款返还义务。该案由最高法审委会讨论决定通过，并被最高法第六巡回法庭选入2020年度参考案例。笔者认为，该案充分诠释了商品房买卖相关规则的公平内涵，为统一裁判尺度提供了很好的指引和借鉴。

01           基本案情

2015年8月，王某与越州公司签订《商品房预售合同》，约定购买越州公司开发的商业用房。随后，王某及其家属与中国建设银行青海分行（以下简称“建行青海分行”）签订《借款合同》和《抵押合同》，约定王某及其家属向建行青海分行借款七千余万元用于购买越州公司开发的房产，同时以所购房产为该笔借款提供抵押担保。

根据《商品房预售合同》的约定，越州公司应当在2015年10月30日前交付房屋，逾期交房超过120日的，购房者有权解除合同。因越州公司一直未能交房，王某及其家属起诉请求解除上述《商品房预售合同》、《借款合同》和《抵押合同》并得到法院支持[1]。建行青海分行随即提起诉讼，请求法院判令王某及其家属与越州公司共同偿还尚未清偿的贷款本金与资金占用损失。

对此，最高法认为：首先，《商品房买卖合同司法解释》（2021修正）第21条第2款免除了买受人清偿房屋贷款的责任。其次，案涉《借款合同》约定合同解除后由借款人承担贷款返还义务属于“不合理加重对方责任”的格式条款，该约定无效。最后，最高法指出法院在审理此类案件时，应当充分考虑商品房买卖中各方权利义务平衡，避免因强调单个合同的相对性而违反公平原则。

基于以上论述，最高法驳回建行青海分行的诉讼请求，判决王某及其家属不负有返还义务，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行。

这是最高法首次在充分考虑商品房买卖中各方权利义务平衡的前提下，基于公平原则诠释《商品房买卖合同司法解释》（2021修正）第21条第2款，突破合同相对性，判决购房者无需承担贷款返还义务，本文将深入分析最高法裁判思路与裁判方向的转变，为实务提供参考。

02      裁判思路与裁判方向的转变   

最高法以往的裁判观点为购房合同与借款合同解除后，银行可依借款合同的约定请求购房者返还购房贷款，而此次最高法认定《商品房买卖合同司法解释》（2021修正）第21条第2款免除了购房者返还购房贷款的义务、《借款合同》中约定购房者需向银行返还借款的格式条款无效，都是从公平原则出发。为了深入分析最高法裁判思路的这一重大转变，本文将从《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款的公平内涵与格式条款无效两个要点解读最高法的裁判思路。

（一）《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款的公平内涵

最高法依据《商品房买卖合同司法解释》第21第2款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。认定购房者无需承担返还贷款的义务。并指出：

“商品房按揭贷款商业模式涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。在商品房买卖合同中，购房者支付房款，出卖人交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将购房者所贷款项直接支付给出卖人，由出卖人实际用款。购房者并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。

如果合同均正常履行，购房者取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但因出卖人不能交付房屋而致使合同解除时，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。出卖人违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行既享有对房屋的抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权。唯有购房者既支付了首付款，又需偿还按揭贷款，却未取得房屋。

若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。”

最高法的说理对于正确理解《商品房买卖合同司法解释》第21第2款具有重大意义，此前，最高法曾坚持借款合同解除后，购房者仍需继续承担还款义务的裁判观点[2]， 受该裁判观点的影响，各地方司法实践中的主流观点亦认为买受人不能免除返还贷款义务。

对于此前法院认定“买受人不能免除返还贷款义务”的理由大致有两点。其一，除非法律另有规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。（《民法典》第465条）借款合同的当事人是银行和购房者，清偿借款是购房者作为借款人的义务。而商品房出卖人不是借款合同的当事人，仅是受购房者的委托向银行归还贷款本息。所以即使借款合同因出卖人的过错解除，购房者依然负有返还借款的义务。

其二，在《商品房买卖合同司法解释》第21第2款并未明确买受人不再承担清偿贷款的责任时，法院不应作扩充解释，所以该司法解释不属于《民法典》第465条第2款中“法律另有规定”的除外情形。

虽然在最高法公布（2019）最高法民再245号裁判文书前，各地方法院已有认为购房者无需承担返还贷款义务的裁判[3]， 但最高法首次从公平原则出发，结合商品房按揭贷款商业模式下各方权利义务的分配，对为什么《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款免除了购房者返还贷款的义务进行了详实分析，指出坚守合同相对性的旧观点的不足之处，笔者认为，此案中最高法的分析与说理对后续裁判具有重大参考价值。

（二）银行约定合同解除后由购房者返还贷款，属无效的格式条款

在商品房按揭贷款商业交易中，银行往往占据交易优势地位，并常利用合同约定进一步巩固和强化其优势地位。对于王某与建行青海分行签订的《借款合同》中的约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。” 最高法认为：

“该条款系建行青海分行为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于《合同法》第39条（已废止，现为《民法典》第496条）规定的‘格式条款’。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王某等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某等三人的责任。

根据《中华人民共和国合同法》第40条（已废止，现为《民法典》第497条）：‘提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效’之规定，该条款对王某等三人不具有拘束力。 ”

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。一般情况下，格式条款有利于简化订约程序、提高交易效率，但提供格式条款一方在条款中不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利或排除对方主要权利的，该格式条款将归于无效。前述情形下格式条款无效的根本原因在于各方权利义务发生了失衡，提供格式条款的一方权利大而责任轻，接受格式条款的一方权利小而责任重，这不符合民法的公平原则。

最高法在前面的论述中已经明确，根据《商品房买卖合同司法解释》第21第2款，购房者无需承担贷款返还义务。因此，银行在《借款合同》中约定购房合同解除后，购房者需向银行返还贷款本息和相关费用就属于“不合理加重对方责任”的情形。

笔者认为，在按揭购买商品房模式下，银行一方面能依据《商品房买卖合同司法解释》第21第2款的明文规定向开发商追讨购房贷款，另一方面可以通过借款合同中的格式条款要求购房者返还购房贷款，还同时享有对房屋的抵押权，在整个交易模式中处于相对优势地位。但银行这种优势地位，是通过不合理加重购房者法律责任而获得的。最高法认定《借款合同》中不合理加重购房者义务的约定无效，属于公平原则的应有之义。

03        结语

从“购房者不能免除贷款返还义务”到“购房者无需承担贷款返还义务”，最高法对商品房预售合同和借款合同解除后贷款返还义务人问题的观点发生显著变化。虽然判例不是我国正式的法律渊源，但最高法公布的参考案例对地方裁判具有相当程度的指导作用。笔者认为，在“烂尾楼”频频引发社会热议，国家努力“让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”的背景下，最高法公布的此份案例充分回应了人民群众对公平正义的呼声。我们期待该案不仅可以作为最高法的参考案例公布，更能成为指导意义更强的指导性案例或公报案例，为后续类案处理树立新参照、新标杆。

[1]参见（2017）青民初13号、（2017）最高法民终683号裁判文书

[2]参见（2017）最高法民申2661号民事裁定书、（2017）最高法民终683号民事判决书、（2018）最高法民申1739号民事裁定书

[3] 参见（2020）黔民申1615号民事裁定书、（2020）川民申4339号民事裁定书

王雷

华商律师事务所

合伙人

主要执业领域为重大疑难民商事争议解决、金融与投融资业务、企业合规运营

艾迪

华商律师事务所

律师助理

主要专业领域为重大疑难民商事争议解决、金融与投融资业务、企业合规运营

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