115.9亿！深圳第5大地王！前海土拍又“掐尖”，昔日地王今还在？【见圳3期】
今日，深圳又挂牌出让一宗居住用地，采用“双限双竞”方式出让，起始价79.9亿元，最高限价115.9亿元。
深圳历史上首次16家巨头、三家巨无霸房企联合体参拍，深圳前海第二块超级地王被“隐形地王玩家”龙光以115.9亿拿下，这可能是罕有的外来的“打不死”的房企。
截止目前，该宗地拍卖也是深圳史上“第五大地王”。回顾深圳近几年的地王史，次次刷新了记录——
2016年8月29日，招商蛇口华侨城310亿拍得深圳“巨无霸”地块。
2017年12月6日，世茂239亿底价夺得龙岗巨无霸地块。
2016年6月8日 ，龙光以总价140.6亿拿下光明地王。
2014年1月23日，美国地产业巨头兆华斯坦与前海国际能源金融中心联合体，以134亿总价夺下前海地块。
2020年5月15日，龙光地产以115.9亿拿下前海地王。
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史无前例：万亿市值 纯百亿巨头竞拍
据悉，挂牌现场共有招商、中海、金地、龙光、卓越、越秀、佳兆业、平安不动产、厦门建发、华发、电建、华润、世茂、天健、深业、前海投控等16家纯百亿房企参与激烈竞拍。
起始价近80亿，一家企业近40亿元的保证金，房企在深圳拿地的门槛显而易见。
此次拍地首次出动了三三联合体（其中包括金地+电建+华润联合体、世茂+佳兆业联合体、天健+深业+前海投控联合体）。
纵观这几家联合体，都是上市房企、央企和国企参拍，成为深圳历史上“最强大阵容，市值超万亿”的巨无霸！
很显然，前海土拍“掐尖“。
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前海人才“掐尖”：百亿房企+高端人才
自深圳教育局公布不准名校“掐尖”后，前海土拍又一次掐尖了！
此次拍卖汇聚了深圳最具实力的百亿市值的房企竞拍，无论从资本和战略，都是一次深圳房地产界的魄力和眼光的较量！
此次拍地有一另外的现象：地块宗地需配建只租不售的人才住房，初始配建面积不少于1.64万平方米。
这的确是未来前海，为吸纳深圳高端人才储备做了“铺垫”！
很显然，前海人才“掐尖“。
花50亿建人才住房
本宗地中只租不售的人才住房产权归市前海管理局，由市前海管理局负责监管，由深圳市前海人才乐居有限公司代表市前海管理局接收、运营和管理，房源由市前海管理局统筹调剂使用。
90平米建普通住宅
根据公告，该居住用地位于前湾片区十开发单元03街坊，编号为T1020346，属于二类居住用地。
该地块的招标规定宗地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。
该宗地项目建成后，商品房最高销售均价仅为10.7万元/平方米（毛坯价，不含装修），而目前，前海的二手房挂牌均价为9.8万元，地块周边二手房均价最高达到14万元，远远高于目前项目的可售均价，且目前只有有三个项目在销售：招商领玺、滨海时代和颐湾府，前海的住宅供应相当稀缺！
2017年11月15日，前海管理局副局长王焱侠在“美国硅谷对话粤港澳大湾区”论坛上发表主题演讲，透露这样两条重要信息：前海原规划的居住人口数量15万，要扩容到25万以上；用50亿元资金在前海核心区建设人才住房。
未来前海居住人口增加了近七成，人口密度将达到1.4万人/平方公里，位居深圳乃至全国前列。
相对于产业人口，25万尚是小数字。根据规划，前海总建筑面积2600万㎡，其中办公面积1200万㎡，居住面积650万㎡，预计就业人口80万人，合起来就是百万+的人口。据戴德梁行统计数据分析，未来5年南山后海、前海新增办公物业约570万㎡，大量的高端就业人才将产生巨大的居住需求。
第一太平戴维斯华南区市场研究部给出的数据是：深圳人均住宅面积只有28㎡。据此可以推算居住需求约为750万㎡，比规划的650万㎡，尚有百万㎡的缺口，然而，目前前海范围内的住宅仅有有三个！
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资本腾挪：龙光的地王史
在龙光地产拿下深圳地王的背后，隐藏着一堆“秘密”。
龙光地产发家于1996年，早年在汕头做城中村改造项目起家；
龙光的第一桶金是在2003年，2003年以2.86亿元拿下深圳宝安中心区一宗地王，开启全国扩张序幕；
2014年开始，这家公司强势杀入深圳，席卷土地市场，可谓深圳地王“制造机”；
2014年，龙光拿下龙华白石龙地王46.8亿元，为当年的龙华住宅地王；
2015年9月，红山商业地块，总价高达112.5亿元；12月底，坪山新区三宗商业地块10.8亿元。
这家核心利润不到20亿元的公司之所以能撬动数百亿元土地，背后不仅有龙光集团董事长、潮汕商人纪海鹏的运作，更隐藏着一系列复杂的合作与融资安排。
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背后金主：地王之王的神秘
这个百亿元地王的制造者：背后的CEO是龙光地产董事局主席纪海鹏，在房地产企业CEO排行中，纪海鹏竟然排到了第四。
包揽前三的则分别是恒大夏海钧，融创汪孟德和万科郁亮。
纪海鹏，被外界称为最神秘的潮汕地产商人，非常擅长资本腾挪。龙光敢于多次拿下“地王”，都离不开“金主”的支持。
从资料可见：龙光地产80%的土储都押注在粤港澳大湾区，“深圳地王”的名字也屡屡与龙光地产同时出现，这让人们不仅有些狐疑，龙光地产有什么背景，有什么“金主”？我们来简单扒一扒。
2014年12月17日，龙光地产宣布平安大华对龙华地王玖龙玺项目公司注资20亿元，项目最终由龙光地产及平安大华分别持有51%及49%权益；2015年，龙光再次向平安大华借款，用于开发红山地块。
截至目前，龙光整间公司的货源大幅集中于深圳，龙光地产相关负责人表示，获取光明地块后，龙光深圳区域可售资源占比已近70%，此次拿地，将进一步扩大龙光在深圳市场的影响力，为公司未来3-5年业绩增长奠定基础。
在上市后，纪海鹏利用资本联姻和多种融资渠道为龙光地产“输血”以保证其项目的开发。
依靠着潮汕地产商人的敏锐和资本腾挪术，龙光地产依靠基金拿地快速壮大，但攀升的拿地成本，又是否能令盈利持续然而，大规模的地王项目开发，也同时隐藏风险。
有必要多说一句：这几年在深圳，也有很多外来进入者，比如首创、泰禾、金茂等，他们在拿到深圳地王后，都多少经历了些波折。
中国金茂旗下“金茂府”这个产品IP，纵横江湖十年，始终顺风顺水，产品一流，但市场认可度有些偏差。
同样是北方系的“泰禾”，身背“深圳地王”的泰禾尖岗山项目——泰禾深圳院子，5年沉淀，今方亮相，还算赏眼。
外来房企在深圳发展到底怎么样？深圳这些年有哪些地王，地王命运如何呢？聚焦深圳将陆续揭秘。
部分图片来源于网络
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