独家 | 昨日地王今安在，深圳TOP8百亿地王的幕后风云【见圳6期】
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百亿级地王每一次横空出世，都会溅起不小的浪花，可谓精进勇猛，势大力沉。本地寡头房企联手超强组合而来，外地“过江龙”也带着钞票而来......
他们下手就是地王。
有人欢呼、有人雀跃，也有人直接发出了“请刹刹车”的隐忧。深圳百亿地王高达8个，地王联合拿地的背后存哪些问题？外来地王，在深圳谁能活的更好？
——题记
地王之王
中国的
“地王”一词往往是最扎眼的词汇，它意味着一个城市的一个价格新高度，但是从全国范围来看，超过百亿的地王都屈指可数。
而深圳的超百亿地王多达8个，从深圳40年的地产史可以窥见深圳地王的发展两个进程。
第一阶段：1992年——2001年 地王雏形初现
1992是深圳地王第一拍
从深圳的地王历史来看，深圳最早单价地王是地王大厦，深物业公司参投标罗湖商业城的建设，以总价42001万元，折合地面地价38462元，楼面地价8361.2元，在当时创下历史之最！
然后就是疯狂的1993年
1993年5月28日，深圳公开拍卖两幅土地，当时正值房地产狂热的高峰期，最终罗湖北斗路地块被来自当时宇宙中心——海南的中国寰岛集团公司以总价91400万元，楼面地价高达4100元竞得。
2001年举世瞩目红树湾
当年，泰华拿到了号称宝安“地王”的 A008－0274宗地，击败万科、中海、招商、华侨城、百仕达、泰华、深业、京基、长实15家房企，一口气以总价14.55亿元斩获红树湾两块土地。
第二阶段：2012年——2020年 百亿级地王诞生
深圳房地产发展的后十年，土拍市场更是风起云涌！
近期，深圳的地王刷出了超强存在感，土地市场注定不平静，在深圳不停刷新纪录，百亿地王频出！
深圳百亿地王高达8个，仅前海就有4个。聚焦深圳为您揭秘——“深圳百亿地王TOP8”
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TOP.1 310亿 招商蛇口华侨城深圳新会展湾地王/招商会展湾
TOP.2 239.43亿 世茂龙岗地王/世茂深港中心
TOP.3 140.6亿元 龙光地产光明地王/龙光玖龙台
TOP.4 134亿 美国“兆华斯坦”前海地王/前海金融中心
TOP.5 123.7亿 卓越前海地王/卓越前海壹号
TOP.6 115.9亿 龙光前海地王
TOP.7 112.5亿 龙华红山地王/龙光玖悦台
TOP.8 109亿 前海地王/华润前海金融中心
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TOP1
310亿
2016年，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心(一期)配套商业用地，一举超越6年前广州亚运村保持的255亿全国总价地王纪录。
2020年，1月6日，招商蛇口官方微信公众号发布消息表示，已与香江集团签署合作协议，根据协议，双方将共同开发建设深圳会展湾·展贸中心项目。
该项目由联合体开发，作为未来最大的综合体，房企联合体拿地有利也有弊端，一是利益分配问题可能会出现矛盾，再者，分片区运作该地块，在产品定位、成本控制，甚至销售价格各个方面都有可能出现分歧。目前招商会展湾已开盘均价约为40000元/㎡，市场反应还不错！
TOP2
239.43亿
TOP3
140.6亿
TOP4
134亿
TOP5
123.7亿
TOP6
115.9亿
除了这两个公开出让的宅地，前海时代、招商领玺、深国际颐湾府三个住宅用地，都已经开盘入市。值得注意的是，本次前海宅地最高销售均价为10.71万/㎡，比去年12月11日出让的桂湾地块（最高销售限价9.9万/㎡）高了8100元；与招商领玺10.8万/㎡的销售均价基本持平，比深国际颐湾府10.2万/㎡的销售均价略高。
龙光方面表示，该地块拿地符合龙光的预期，项目未来将是龙光布局前海自贸区的首个住宅项目，也是在深圳第15个“轨道+地产”项目。前海可开发土地面积仅14.92平方公里，以商务办公及产业大厦规划为主，住宅用地为“稀缺中的稀缺”，该地块发展前景被普遍看好。
TOP7:
112.5亿
2015年9月，龙光地产112.5亿巨资再度出击龙华红山新地王，折合楼面价约1.95万元/平米，轻松坐定商业霸主地位。A811- 0319宗地位于深圳北站商务核心区中的红山商业文化片区。
该地块如今为龙光玖钻，项目位于龙华地铁红山站西侧，项目土地总占地面积87045平米，计容建筑面积57.79万平米，产品业态主要为商务公寓和配套商业等，项目于2019年5月中旬，开启营销中心。
据说项目要打破目前龙光上塘府的价格，卖到10万+，项目是否打破龙华红山没有豪宅的瓶颈，让我们拭目以待？
TOP8:
109亿
2013年，7月26日下午，深圳前海首批出让的三宗地中的最后一宗T201-0078地块成功出让，华润置地豪掷109亿力压世贸房地产将该地块收入囊中。但该地块溢价率依然高达57.74%，楼面价高达21670元/平方米。
该地块在早之前传出本来最初华润和宝能是要各出资50%，联合拿地。但最后，宝能实际上并未出资。据香港资本市场的消息称，宝能方面的59亿元出资，实际上全部是华润通过自身旗下的融资渠道为宝能方面提供。
如今华润前海金融中心被成为——前海桂湾“亚洲金融CBD”。是华润置地继城市综合体、海滨综合体、人文综合体之后的又一创新力作。
从深圳百亿地王的发展来看，似乎并不像我们想象的那样艰难，除少数地块外，昔日地王，能够被青睐，目前来看，都是颇有“钱途”。
这让我们不禁要问，这些高价拿地的企业是如何操作地王的，不仅保证投入资金正常回笼，且实现投资回报？
我们深挖这些“隐形”地王背后的操作都有一个惊人共同点：资本&金融！
中国土地储备之最：恒大、碧桂园、融创 拿地背后隐含负债
中国国内土地储备被恒大、碧桂园、融创三家包揽。恒大与碧桂园都是数以亿计，而融创收购万达13个文旅项目之后，土地规模迅速扩大。通过收购，5000多万可售土地中，属于融创中国的权益土地超过4500万平方米。
但是土地储备的背后，却隐含着高负债。
据统计的80家上市房企来看，2019年上半年房企的有息负债规模进一步提升，达到6.61万亿元，与2018年末相比上涨10.45%。恒大、碧桂园、融创、保利、万科等20家房企的有息负债规模超千亿。保利、绿地、中海的负债也达到了2000-3000亿。未来偿债压力大，房企债务普遍密集到期，债务压顶。
中国平安：中国的“隐形地王” 以信托资产的方式股权合作拿地
中国平安被誉为是中国的“隐形地王”，甚至有人认为，中国超过一半以上的大型地产企业曾经是或正在成为中国平安的“马前卒”。 平安不动产进入市场视线的一直是拿地+合作模式，通过这一模式，平安已经成为碧桂园第二大股东、旭辉第二大股东，同时，与超过20家房企通过股权合作等模式存在合作，其中不乏万科、招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、协信、旭辉等知名房企，合作拿地上百宗。
平安地产帝国在过去几年所采用的模式，均是以信托资产的方式参与拿地或地产类股权并购的“混业经营”模式。
信达地产：金融地产的开局者 三年豪掷440亿拿下“八大地王”
跻身行业百强的信达地产，则以金融地产的开局者闻名业界。此前，信达地产曾在“金融地产”战略指引下，三年间豪掷440亿、拿下“八大地王”，堪称豪气。
起底信达地产“地王”投资路径，试图分享其“金融地产模式”背后的市场布局，发现信达地产近年业绩平平，显然与地王项目的运营状况存在高度关联。
以杭州滨江地王为例，而截至2019年8月底，该项目已向金融机构借款60.7亿元。有财政部控股、盘活不良资产起家的母公司中国信达撑腰，信达地产将自己的运作模式总结为“金融地产”。
龙光地产：债权和股权融资 资本腾挪背后的隐忧
每块地王诞生的背后，都充满了资本腾挪的故事，龙光地产似乎赌上了“全部身家”，龙光地产土储总货值约7500亿人民币，其中有6100亿是在粤港澳大湾区，占比达81%，从货值占比上来讲，龙光是房地产行业内粤港澳大湾区占比最高的企业。
有研究机构指出，龙光地产拿地成本明显上升，这或将在后续的存量竞争中影响公司的销售和利润率水平。
21世纪经济报道记者查询此次龙光拿地的平台公司，发现背后闪现着浙商银行、平安大华以及其他机构的身影。龙光并不是“一个人在战斗”，其多次拿下深圳地王，背后都有大金主支持，债权和股权融资成为龙光在深圳大跃进的“杀器”。
今年以来随着地王频出，房地产市场价格也是水涨船高。
在“僧多粥少”的情况下，每块土地都成为各大房企争夺的焦点，高溢价自然也成为楼市常态。资本的腾罗稍有不慎，就会导致项目的资金链断裂。
楼市已经进入短兵相接的下半场，有必要重新思考金融地产扩张模式，回归地产本质。
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#你认为深圳未来还会刷新新地王记录吗？#
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