穿越深圳周期的「龙华中产」，站稳了深圳的“C位”？【见圳38期●走进龙华】

走进龙华 LIVING IN SHENZHEN 

中国知名房地产研究专家高海燕说：深圳具备对抗周期的能力、战略领航能力、发动机续航能力，只要能够抓准穿越周期的锚，就能成为这个城市的价值获益者，未来，深圳将属于拥有价值资产、战略智慧的阶层追逐的梦想城市。

——编者按

01

穿越周期的「板块轮动」

在深圳有限的土地，大量的人口背景下，每个区域都不应该被低估，各个区你方唱罢我登台，只是早与晚的问题。

深圳高速发展的40年历程，从传统中心罗湖、福田、南山，再到宝安、龙华等新兴中心的崛起，发展模式上也从单纯的追求效率进化到质量优先。

每一次中心板块的轮动，都意味着一个城市次中心的崛起！

正如深圳福田CBD诞生了一批「中央财智阶层」，深圳南山前海孕育了一批「国际创智阶层」，未来深圳龙华中心也即将诞生一批「城市新中产」。

区域的轮动，没有谁是常胜将军。今天深圳的西部是王者，或许下一个就是中部，东部，谁也无法预料。

但是龙华中心，却妥妥的站稳了C位，逐渐成为深圳中产选择的置业风口。

02

龙华的「C位当道」

深圳房地产研究中心主任王锋曾说过，未来5年，深圳新建住房用地的供应，主要是在中西部和东部这两个区域。

随着深圳经济的不断发展，城市化水平不断提高，传统的核心区域在商业和居住方面已经渐渐达到了饱和。

近几年，深圳一路南征北拓，传统的核心板块如罗湖、福田也渐渐地将经济接力棒交接到南山、前海等手上，而后龙华崛起，一举成为深圳目前最热门的置业版块。

—    "深圳第五中心"俨然崛起    —

在以“经济特区”闻名的深圳，商业是发展的主要表现形式，福田作为深圳汇聚万象繁华的经济中心，对城市的重要性亦如「纽约曼哈顿」。

目前，福田中心的配套和醇熟度正处于深圳的NO.1，这种优势是老正主罗湖抑或后起之秀南山等版块所不可比拟的。目前福田可供开发土地已接近于零。

未来的楼盘供应也将以少量旧改为主，这给龙华提供了机会，在承接福田CBD的发展后劲的同时，龙华在小范围内也实现了与福田CBD金融商务圈、商业、人文、教育、休闲的随时互换共享。

龙华中心，作为“深圳第五中心”俨然成形。

—   深圳六大总部基地之一 —

龙华被称为“宇宙中心”，首先，龙华是深圳六大总部基地之一。

未来中国版的曼哈顿——六大总部基地规划，分别是：后海中心区总部基地、留仙洞片区总部基地、深圳湾高新区总部基地和深圳湾超级总部基地，福田中心区总部基地、龙华核心区总部基地。

最后一个就是龙华核心区总部基地，是唯一一个处于原关外的总部基地。

03

龙华晋级「圳中心」

时事造英雄，城市发展的轨迹也往往决定着下一个中心的崛起。

龙华，以福田中心繁华北拓的枢纽身份，以不断完善的配套体系，渐渐促成辐射全城的首席经济圈，肩负引领城市经济发展的新潮流。

在深圳市城市总体规划（2016-2035年）（草案）中，对深圳城市中心也有了新的表述：“1个都市核心区、2个市级中心、3个副中心、6个组团中心”。

唯一的都市核心区由三大部分组成：「大前海中心」、「福田-罗湖中心」、「龙华中心」。

这意味着未来龙华将成为深圳都市核心区，与大前海中心，福田-罗湖中心平起平坐。

市政2000亿重点规划，从交通、商业、生态、教育、医疗等方面提升区域人居水平。2014年末，北站概念突围，深圳北站商务中心区全面启，交通枢纽功能相继释放，未来不仅将打造总部基地、商务中心，还将建设群众艺术中心、图书馆与交响乐厅等文化设施。

此外规划160万㎡商业体量，在规模上将超越福田、南山CBD，蜕变成比肩福田、罗湖、南山CBD的又一市级CBD，商业、交通一箭双雕。

深圳一直朝着土地获取成本最低的方向发展，在过去10年，这个方向自然是可以填海造地的西部。龙华的配套也并不弱，购物中心有龙华九方、星河COCOgarden、壹方城、红山6979等，还有已经落地动工的“龙华两馆”，深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆，市三甲综合医院新华医院等市级重点配套项目。

至此，龙华已正式跑入“正中心”，在商务+商业双驱动功能的助力下，在市场的暖流中，一再让深圳置业者将投资目光聚焦到龙华，这也进一步夯实了龙华作为深圳第五中心的基石！

04

上塘，龙华的「华丽蜕变」

目前，深圳公认的中心豪宅区有福田CBD、香蜜湖、深圳湾、华侨城、宝中。

有人断言：上塘将成为深圳第六个中心豪宅区。

龙华位于深圳地理位置的中心地带，深圳东西对折中轴线上中心点——被称为「深圳宇宙中心」。

十三五规划中，深圳北站商务中心区与深圳湾超级总部基地、空港新城一起列为重点建设区域。

从规划图上看，北站商务区与深圳湾超总基一样，都是未来超级都市区。

（深圳北站商务中心区规划）

如果将深圳北站对应深圳湾，那么上塘就如同后海一样，是其中央生活区，以高端居住区为主。

由于龙华的地理位置优势和片区不断发展，早已吸引了一众品牌房企们纷纷抢滩市场。

万科、金地、长城、中航、合正、莱蒙、鸿荣源、绿景、星河、港铁、龙光、龙湖、恒裕等纷纷扎根龙华。

从房企在龙华拿地的趋势来看，龙华未来5年主要以高端住宅为主。随着深圳北站的崛起，上塘必然会是下一个后海。

也许你会对此有不同意见，但单从房价上来看，刚需已经很难在红山上塘一带上车，这里更多的是新中产阶级。

无论从区域价值和楼市升值潜力，龙华都妥妥的站在C位！

聚焦深圳探盘小分队暴走龙华——为您实探龙华6大楼盘-尤其是近期比较受关注的龙湖春江天玺、龙光玖悦台、恒裕上塘府等动态为置业者提供参考。

龙光玖悦台

位置  |  龙华红山核芯地段

面积  | 89-113平米三-四房

价格  | 待定（目前未拿预售证）

验资100万 预计7月开盘

龙光玖悦台位于龙华红山核芯地段，是龙光集团深耕大湾区17年精粹佳作。

项目紧邻地铁4号线和6号线（在建中）交汇站——红山站，一站即达深圳北站，同时毗邻新区大道、福龙路，通达各区。

玖悦台享卓越人文资源，除龙华实验学校学区资源（以当年教育部公布的招生政策为准）外，周边美术馆、图书馆等人文配套丰富；坐拥红木山水库、红木山公园，感受生态绿氧环绕；周边大型醇熟商业环伺，家门口即享万象繁华。

项目目前已面世，展示区已开放！项目一期住宅产品为1栋1单元和3栋两座32层建筑，将推售310套商品住宅，为两梯5户，其中2栋为人才房，主推95㎡左右三房以及113㎡-125㎡四房户型。其中125㎡的四房户型比较优质。

龙湖春江天玺

位置  |  龙华区-工业东路75号

面积  | 97-132㎡全能精装三/四房

价格  | 66000元/㎡

龙湖春江天玺是龙湖26载匠心巨著的深港首座城市名宅，由中天建设承建。

目前项目处于展示区开放中！

项目位于龙华工业路与油松路交汇处，临近地铁4号线龙华站。项目总占地面积19000㎡，总建筑面积140000㎡，分两期开发，由规划待建的油园路分为东（04地块）、西（03-02地块）两个地块，包含5座商品住宅、1座保障房、1座商务公寓、1座写字楼和多层商业于一体的综合体。

聚焦深圳探盘小分队发现，该项目目前展示区的空中花园树木上都有二维码，扫码即可参看空中花园植物。

龙湖·春江天玺产品为二期建面约97-132㎡全能精装三/四房。

二期住宅共计294套，商业203套。住宅均价为66000元/㎡，商业均价79970元/㎡。其中，住宅包含品牌精装。

莱蒙水榭云上

位置  |  新区大道与向荣路交汇处

面积  | 待定

价格（待定） |预计8月开盘

莱蒙水榭云上位于龙华中轴中央生活区：红山上塘片区核心地段，是莱蒙国际集团继水榭花都、莱蒙水榭山、莱蒙水榭春天后又一高端进阶之作。项目临近4号线上塘地铁站，两站即达深圳北站，同时项目在新区大道旁、毗邻福龙路，可快速通达各区。

楼下即是简上体育综合体（在建中，预计2020年底投入使用），周边还有上塘荟、龙华天虹、红山6979等大型醇熟商业配套，以及龙华四馆（美术馆、图书馆、展览馆、演艺馆）。

项目以约166米超高层的大胆想象伫立天际，构筑多达五重的立体园林，莱蒙水榭云上进一步强调人的主体性，更符合诗意栖居的内涵，科技、生态、文化自然融为一体，当未来态城市邂逅未来态住宅，即将呈现魅十足的“云上生活”。

恒裕上塘府

位置  |  深圳市龙华上塘片区地铁4号线上塘地铁口

面积  | 待定

价格  | 待定  预计第三季度入市

恒裕集团代建龙华中心区上塘邮政项目，一直以来受到购房者的关注。

目前恒裕上塘府还在工地阶段。

恒裕上塘府占地3.5万平米，总建面约26万平米，由7栋100-150米住宅、商业等组成的商住项目。位于龙华区民治街道上塘片区，地铁4号线上塘站B出口，是个地铁口物业。

项目距离即将7月通车的地铁6号线上芬站约650米，轨道交通便利。

中城宴华府

位置  |  龙华区观澜大道

面积  | 122-140㎡

价格  | 待定  目前尚在建设

中城宴华府作为上塘小体量楼盘，关注度相对较低，目前尚在建设阶段。

相关资料显示，项目占地面积约1.1万㎡，建筑面积约5.4万㎡。

其中，住宅约3.3万㎡，由1栋4单元28-30层的高层住宅和1层商业楼组成，规划总户数295户（含139套回迁房），项目可售户型为建面约122-140㎡的户型产品，规划车位数354辆，车位比1:1.2。

佳华领域广场

位置  |  龙华区观澜大道

面积  |约89—142㎡

价格  | 预计45000元/㎡

佳华领域广场由深圳市佳华房地产开发有限公司开发，公司隶属于百佳华集团佳华地产，作为城市综合体运营商，集团拥有21年的城市综合体运营经验。

佳华领域广场是龙华中轴的综合体项目，作为龙华观澜区域购物中心，项目紧邻区域主干道——观澜大道，快速接驳梅观高速、机荷高速、福龙路等，可迅速到达福田、罗湖、南山等中心区。

佳华领域广场总建筑面积约为20万㎡，是集住宅、公寓、写字楼、集中商业于一体的城市综合体项目毗邻锦山公园，邻近观澜老街公园、观澜人民公园，背靠荔枝林，为三公园物业。

项目共分为两期开发，一期6栋，其中1栋是精品公寓，2-6栋为约89-142㎡的高尚住宅，自带2500㎡幼儿园；二期01地块由2.4万㎡集中商业，1.1万㎡写字楼以及5800㎡酒店式公寓组成。

该项目清盘中，仅剩少量142平大户型在售,均价4.5万/㎡，项目后期将推4.5层高办公产品。

聚焦深圳探盘小分队探盘深圳十大区域——走过光明、走过坪山、再入龙华，希望为大家提供客观真实的置业解决方案，仅供购房者真实的价值参考。

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来源：部分内容及图片来源于网络

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