聚焦新政下的深圳楼市风向，业内七大专家权威预测
新政出台无疑向投机者施以重拳，
并再一次落实了“房住不炒”的政策风向。
但也有业内人士表示了，对其调控效果的担忧与质疑。
针对此次新政，
我们收集整理了一些专家观点，以供需求读者参考。
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--编者按
01
“深圳是先行示范区，在城市管理上必须要有统筹考虑，要有智慧性和前瞻性。"
广东省住房政策研究中心首席研究员：李宇嘉
一、政策力度超出了预期，比如限购。
这反映了，管理层对深圳楼市调控现状、调控绩效、房地产市场运行是不满的。
二、限购力度超预期，精准打击投资炒作。
深圳落户门槛低，人口流入大。先行示范区、大湾区等规划利好，叠加疫后货币超发，带来的就是落户炒房（包括中介协助假结婚）、新深圳人提前买房、炒房等。同时，深圳的政策比长沙要狠，这略微超出预期，反映了上面讲的，政策是倒逼的。
限购政策力度大，也彰显了，深圳房价暴力上涨，是对“房住不炒”的违背，这是不能容忍的。
三、离婚炒房的漏洞，彻底被堵住了。
2018年“7.31”调控时，对离婚炒房的，仅做杠杆限制，但也有很多漏洞钻。但凡在深圳长期工作居住的人，都知道，离婚炒房，在深圳居民眼里，就是家常便饭。
这次，直接在购房资格上做限制，彻底堵住了漏洞，未来假离婚没有激励了，也可为精准调控。
四、差别化住房信贷有保有压。纯粹的首套购房，这是要保护的，也是历次房价上涨最受伤的。
所以，此次政策仍旧坚持3成首付。二套房，依然坚持部分“认房又认贷”的举措。这要比2013年启动（2015年退出）的完全的“认房又认贷”（只要有贷款记录就算第二套房购置），力度低了很多。
五、部分恢复豪宅税。
早知如此，何必当初。这反映了政策上的不成熟、前瞻性和统筹性不够。
去年“双十一”，深圳豪宅税废了，结果把房价拉高到这个程度。现在，再恢复起来，尽管这中间有去年下半年“稳增长”的考虑。但政策的严肃性何在？当时，完全可以通过限购端做长沙式的跟进（1年落户+1年社保），对冲豪宅税取消的影响，但可惜的是，深圳没做到。
总之，在高速运转的楼市列车下撒了沙子，深圳楼市交易下半年将明显降温，房价也会有所下跌，特别是今年上半年交易的房子，价值可能下降。不过，稳字当头始终是楼市的主基调，对于深圳，监管层也一再强调，深圳既要调控，也要稳楼市，这就要考验深圳的智慧了。
调控是短期之举，未来楼市若明显下行，不排除政策再相向而动。
02
“深圳作为对外开放的窗口，可能最先感受到冷暖变化。”
中房智库执行院长、中央财经大学副教授：柴铎
从中国的现实情况看，深圳可能是未来唯一一个房价有较大上涨空间的超级城市，和北京，上海相比，深圳有这样9个方面的特征，决定了它长期的房价还将处于一个上升的态势。这一政策对于预期的引导作用，远大于其实际的限制作用。
首先是产业结构，深圳的产业结构趋向于高精尖，是供给侧改革主要支持优先发展的对象，云集了中国最多的高科技领域领军企业，代表了未来中国的产业升级、产业结构调整的方向，将在若干年当中引领中国高科技产业的发展的趋势。在国内，深圳未来的经济增长前景突出。
其次，从人口结构看，由于深圳是一个移民城市，深圳人口结构更加年轻化，是目前国内一线城市、准一线城市、包括所有的热点城市当中老龄化程度处于最低水平的城市。
第三，从人口吸引力看。深圳是目前中国一线城市中唯一不提“纾解功能”、“限制外来人口”的城市，反观北京、上海，都在推动人口纾解、建设用地减量化，北京以整治安全隐患、关停中央政务区小饭店等各种理由疏散外地人口，再加上通州和雄安建设分流，其特殊地位和功能又决定了疫情防控较其他城市更为严格，进一步减少了外来人口进入。而上海还曾提出降低所谓“低端人口”等。相比而言，对人口的吸引力高下立见。
第四，由于众所周知的原因，深圳在粤港澳大湾区中的地位、定位和作用都将进一步提升，获得国家更多关照和支持。
第五，深圳的土地面积只有1900多平方公里，在广东的这个21个城市当中，也仅仅比中山和珠海的土地面积要大，现在深圳实际上已经开始飞地发展。人地矛盾决定了深圳未来房价、地价的运行态势
第六，深圳房地产市场的市场化程度更高，北京由于有众多在京机关、军队机构、高校和科研院所，前期大量集资自建房，现在仍在大量团购或变相分房，实际上分流了一大部分本应进入市场的需求，深圳就不存在这样的问题。
第七，由于宽松的货币环境，导致货币供应量增加，而有一定经济实力的人才会去银行贷款，这部分人拿了钱并不是去消费，而是去投资，必然导致资产价格上涨。
第八，从长期经验看，资本市场与楼市之间存在轮动，这轮股市上涨如果能够持续，获利者亦需要固定资产、保值增值，所谓货币性牛市告一段落后赚钱的人可能又会大量的买房。
第九，今年下半年，大家会担心疫情会第二次回潮。房企下半年肯定会加大推盘的力度，加速回笼资金，调整自己的销售节奏，包括项目开发建设的节奏，房企的促销、推销举措加上“金九银十”效应，深圳房价和市场交易受政策约束快速回落的可能性并不大。
03
“本次新政并未采取大禹治水的方式，即疏导，而是继续以拦截、堵的方式，查缺补漏。”
易居克而瑞深圳区域总经理：陈洪海
新政并未解决深圳市场的根本，深圳市场一直是供需矛盾导致的奇货可居，因此，可以说深圳一直是全国房地产市场的一枚温度计。
但呼吁多年的深圳扩容，即便是在改革开放40周年的大好时机下，也只是换来深圳都市圈的换汤不换药的说法。
04
“新政的出台，可以对深圳楼市起到降温作用。”
深圳市政协委员、深职院房地产研究
主任、复旦大学经济学博士：邓志旺
短期市场回归理性，长期看仍需解决供给不足。
第一、新政的出台很有必要，确实深圳房价近期涨幅比较大，对深圳楼市产生了一定影响。
第二、力度史无前例，而且采取了一些新的手段，包括对深户社保的要求、豪宅税标准的提高、首付比例的提高等，可以说既考虑了深圳楼市的实际水平，也考虑到了楼市的实际需要。
第三、短期内对稳定房价有作用，尤其是一些热点片区和热点楼盘、投资买房的人群有针对性监管，可以对深圳楼市起到降温作用。
05
“深圳是全国最近一轮楼市上涨的领头羊，出现调控政策升级已经有预期”
中原地产首席分析师：张大伟
首先，深圳是全国最近一轮楼市上涨的领头羊，出现调控政策升级已经有预期，而且深圳的楼市炒作氛围浓郁，出台政策将明显打击投资需求。按照过去深圳市场的惯例，预计部分投资客很可能开始离场，市场在7-8月开始成交量快速萎缩。房价也将开始调整。
其次，政策内容集中在税费、购房资格、信贷政策等多方面，如果严格执行，对于深圳楼市的打击将非常大。深圳有望开始进入调整周期。
第三，深圳市场过去一年多的上涨，主要原因供应少之外，与非普住宅标准取消有非常大的关系。本次政策将非普标准提高，750万以上的豪宅，将变成二套首付80%，接近当下全国政策最严格的北京。对于高端住宅市场的打击非常大。
第四，深圳过去的购房资格相对容易，落户难，大部分炒房客借助新深圳落户获得首套房贷款资格，本次政策升级要求必须3年社保，这也将有力的打击部分炒房客户。
第五，整体看，预计深圳未来半年，政策严格执行的话，投资比例将暴跌，房价将开始一轮明显的下调，跌幅在5%以上。过去深圳领先北京、上海的楼市将告一段落。
06
“这次政策调整信息公开报送，可以避免市场恐慌情绪。”
深圳中原董事总经理：郑叔伦
总的来说，这次政策采用不同的组合政策，其实目的都是一致：以增加交易成本从而达到抑制成交的效果。
上半年个別新房项目出现多人抢购的火爆局面，这次政策也有涉及。针对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则。
根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案、严控认购人数、合理确定房源和认购人数比例、楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。
07
“期盼在改革开放
40周岁的当下，
深圳并非绳索困住手脚，
而是继续充当浪潮儿，
创造下一个奇迹。”
城市经济专家委员会副主任、
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任：宋丁
对新八条的内容，只讲五句话：
第一句：政府不容易！明明今年深圳经济压力山大，明明需要楼市有点热度，多一点成交量，多一点给城市经济的贡献，可这个房价就是要跑的更快，捣市场的乱，将政府的军，让上层都发急，政府不得不出手，无奈之举，清晰可见！
第二句：调控是顺理成章。这两个月来，深圳楼市走得太快了，房价攀新高，已经7万+了，连京沪都敢丢下，如此下去，的确麻烦！从头到脚套上一圈链子，好好好，顺理成章。谁让你房价跑得这么不讲道理？
第三句：急刹车效应会出来。这次的八条，不少新名堂，基本上是围追堵截，连你想假离婚买房都给你堵死了。不要以为政府没招，这不，大中小招都齐了，那些投机小动作，掉链子了吧？
第四句：单压需求不是长久办法！这次的八条，条条都是压需求。其实，投机的需求要往死里打，投机的需求要讲究分寸地压，而刚需、改善等合理的居住需求本来不应该打压，还应该扶持，可是，这次顾不上了，搂草打兔子，统统一边晒太阳去！这就潜伏下隐患了。这办法，肯定不是长久之计啊。
第五句：必须从根上解决供应问题！这已经不完全是深圳市能自己办到的事了，上面不给够土地，深圳就拿不出足够的地去盖房子，大家只好去抢房，中间混杂了太多的投资者。旧改腾地？别跟我逗乐了吧。
这些年来，旧改有多难多慢？一旦立项及建成，都是房源少、高价位啊。都市圈？人家东莞、惠州同意你深圳单独决定拿走人家的土地去盖房子吗？
几个月后，热浪会不会换个面孔卷土重来？我当然不清楚。因为，不仅要有扬汤止沸，更要有抽薪止沸。新八条是深切的扬汤，但连浅显的抽薪都不是。
新政的出台是2020年深圳房产的一剂猛药。在深圳特区成立40周年的当下，深圳地产更需尽快摆脱束缚手脚的绳索，营造健康、有序的房地产市场，调整进取，发挥典范带头作用，创造更多新奇迹。
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