深圳发展“无问西东” ？实探恒大、恒裕、特发、仁恒、今日香沙五盘
走进龙岗 LIVING IN SHENZHEN
在科幻片里，未来城市可能有两种路径——一种则是如同堆积木一般纵向发展，另一种是如同摊大饼一般横向扩张。
龙岗可能是第二种模式，第一种模式发展快速，但是第二种模式发展后劲十足！
深圳未来的发展和人口涌入需要在深圳的每一寸土地上去寻找未来的机会，深圳城市的发展一定是向四周扩充的过程。
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编者按
深圳买西不买东的争论由来已久，
有人认为深圳未来西进是趋势，
未来深圳的发展一定是一路向西！
也有人认为
大深圳都市圈未来的洼地在8-10年内都将填平！
2020年上半年，在大家看来，似乎深圳楼市的火焰都在西部熊熊燃烧：连夜排队热到发烫的“光明”、宇宙中心涨幅惊人的“龙华”、受前海辐射的宝中等三大热门片区都成为西部的“香饽饽”！
龙岗作为打新的洼地和刚需的下一个福地，真的被忽略了吗？
龙岗的房子恰恰是当下更倾向于居住型的好房源，而且具备长持的潜力。
别忘了，龙岗还有另一个外号：成交大户。
“买西不买东?”
龙岗有被冒犯到
如果你有在深圳买房并买在龙岗片区，那别人的羡慕之情会减少一半，“啊？怎么买那么远？”这是第一反应。
的确，龙岗离主城区有一些距离，这段距离成了很多人想买龙岗却又迟迟不下手的原因。
在如今的深圳房市上，“买西不买东”似乎成了一条铁律，却有一定成分的乱带节奏。
其实，深圳这边永远是不缺刚需，房子总是供不应求的，深圳2000万常住人口，对应可交易的商品不足4分之一，供不应求的情况下不能还想着非罗湖、南山、福田等热区不放。
每一个区的楼盘都有符合他的业主，值不值得买还是要看手里资金和需求。
龙岗虽远，但也有自己的价值和发展空间，不管从产业和人文上来看，龙岗都是宜居宜生活的；再者，纵观全深圳，龙岗也是房价的低洼地。
龙岗房价一直低于深圳平均房价，在4万左右。
近几年迅速走红的中心城、大运城成了龙岗官方的体育中心、文化中心、教育中心等，大运-中心城片区的楼盘也如雨后春笋。
在上周深圳普通住宅成交量前十中，龙岗就占了6个。
龙岗：
稳居深圳成交第一，价格还不贵
龙岗稳居深圳3个第一的宝座：新房成交量第一、一二手房成交总量第一、城市更新全市规模第一。
2020年，龙岗计划批准用地、已批单元规划、规划批准用地、土地出让面积等各项指标均居全市第一。
一手住宅方面，龙岗区新房卖得最好，共卖出4095套新房住宅，综合来看，虽然龙岗区上半年爆点较少，但一二手房成交套数总量13378套，整体平稳的它是最受购房者欢迎的区域。
如果说光明是网红片区，那么龙岗则是靠后劲说话。
有一部分朋友认为同属关外的光明要强于龙岗，在目前的走势上看的确如此，但是光明的长劲却不如龙岗深厚，光明的宜居度和配套低于龙岗，尚还需要建设和发展，光明的扶摇直上有些类似宝中，其中有一部分原因是借着利好的概念先一步炒高.
龙岗是因为缺少政策方面的利好所以差了一招，但是后市的稳定性和韧性龙岗要在其之上。
龙岗，作为深圳最宜居的房价洼地，值得刚需们探索！龙岗楼盘究竟如何？看了才有发言权。
实探龙岗热盘
刚需上车的机会
聚焦深圳探盘小分队，在周二实探了龙岗的5个热门楼盘。总的来说价格适中、户型选择多样、舒适度都相对较高，但有的楼盘比较依赖城市更新的启动，目前项目周围城市生活气息弱，还需要时间整改规划。
今日香沙御景园
商业地标+大型综合体
■ 项目地址：深圳市龙岗区龙岗大道（坪地段）
■ 项目特色：地铁周边 近公园 综合体 自带大型商业
■ 最新开盘：待定
■ 建筑面积：581162.00㎡
■ 总房源：2045
■ 车位数：1220
■ 容积率：4.34
■ 绿化率：40.00%
项目占地约7.8万平米，规划总建面约60万㎡综合体大盘，分为两期开发，其中一期包含住宅、商务公寓、保障房及底层商业，二期则处于待建中
交通方面，项目毗邻3号地铁延长线新生站和地铁16号线双龙站，周边还有地铁21号线（规划中），深惠城轨。
商业方面，项目自带约7万平米集中商业体，目前购物形式只能依靠周边底层商铺，或沿龙岗大道驱车到龙岗老街商业中心、坪地中学附近等才有大型商业卖场；项目商业的建造填补了区域大型中高端商业的空白。
在生态方面， 项目东南侧，可俯瞰香沙湿地公园，三公里范围内还有坪西公园、低山社区公园、新生文化广场、八仙岭公园等。
项目整体是一个综合体大盘，但项目位置目前发展不如龙岗中心城，轨道交通也不成熟，需要时间来改善现有的情况。
户型建面约80-218㎡，均价约3.7万/㎡，单价区间在3.5-4.5万/㎡，总价区间在281-887万/套。低总价在整个深圳都是非常有竞争力的。
恒大锦苑
刚需价格+刚需户型+城市更新
■ 项目地址：深圳市龙岗区龙西中路和清友路交汇处东南角
■ 项目特色：地铁周边 近公园 花园式小区 容积率低 高绿化率
■ 建筑面积：100378.00㎡
■ 总房源：755
■ 车位数：956
■ 容积率：3.20
■ 绿化率：45.30%
项目总占地面积约3.14万㎡，建筑面积约10.03万㎡，由8栋塔楼住宅组成，容积率3.2。6栋A/B座作为回迁房不对外出售。
恒大锦苑卖的很火，只剩下为数不多的一些房源，现场看房的人也有十来个，销售一直强调没剩几套了，捡漏要抓紧。
交通方面，目前交通配套比较单一，地铁没有，公交线路少，驾车出行还算方便，开车上武深高速转水官高速可到深圳各地，但，堵车严重，从早到晚，就算不是高峰期，也有一些小堵，高峰期就别提了。
地铁16号线还在建设中，预计2022年底运营，距离项目最近的回龙埔站700米，大大改变交通的。将来地铁的开通，对以后房子的增值会有推动作用。
商业方面项目宣传自带3500平社区商业能满足生活所需；大型商城近3km以内还比较多，比如数码城、天虹商场、世贸百货等。毕竟不在中心区域，去大型商场都需要一些时间。
学校方面，周边有龙西幼儿园、龙西小学、龙湖幼儿园，距离方面不是很近，需要一些时间。
从目前的项目来看，恒大锦苑附近都是一些老旧楼和工业区，绕项目一圈，整体感觉就是比较荒凉，但项目周边规划了多个大型旧改项目.
比如保利五联龙西旧改，更新单元范围面积约34.9万㎡，整体体量非常大，由于距离项目较近，后期社区内的配套或许可以共享，对整个片区的发展都有带动作用。
项目本身还是比较有吸引力的。毛坯单价在3.9万到4万出头，户型方面是70-79-84-89-120平的2-3-4房，70平两房稀缺只有57套，看了几个户型的样板间，空间利用率比较大，视觉效果比实际面积都要大。项目容积率只有3.2，居住是很舒适的。
总的来说刚需的价格+刚需的户型+城市更新恒大锦苑火爆大卖是合情合理的，但是城市更新的进度也是一个不确定因素，所以在增值方面应该会需要一些时间。
恒裕珑城
超低容积率+临水靠山
■ 项目地址：深圳市龙岗区龙岗路与公园路交汇处八仙岭公园西侧
■ 项目特色：地铁周边 多地铁 山水景观
■ 建筑面积：150975.00㎡
■ 总房源：789
■ 物业费：4.18
■ 车位数：1145
■ 容积率：2.14
■ 绿化率：40.50%
恒裕珑城占地面积约4.7万㎡，总建面约15万㎡，容积率为2.14。项目一共规划有15栋住宅楼，每栋楼仅为12层高，这在寸土寸金的深圳十分罕见。
交通方面，项目距离地铁3号线双龙站约800米左右的距离，3号线是目前龙岗区乃至深圳东部的唯一南北动脉干线，拥挤是避免不了的；预计2023年16号线和14号线将会开通。
商业配套方面，小区自身规划有9000㎡的商业物业，就近的集中型购物中心有摩尔城、龙盈泰商业中心、海航城等。
教育方面，恒裕珑城北面约500米有龙岗中心小学，南面1.6公里左右有南联学校，由于是新楼盘项目，没有确切的所属学区，需由龙岗区教育局确定其所属学区。
项目最大的看点就是舒适居住的想象空间。
首先，项目依傍约133公顷的八仙岭公园、面朝龙溪河，与周边生产生活片区有一定的隔绝，背山临河居住是非常悠然的。
其次，项目容积率为2.14，住宅为低密舒适型洋房产品，只筑12层，并且宣传的是一梯二户，这种私密性和超低的容积率十分罕见。
再者，项目采用半围合板式布局，户户朝南或者朝东，每栋每户的采光通风效果较佳的水平。
项目户型在89-178㎡，毛坯均价4.1万，户型区间跨度挺大，选择面应该会比较广。
总体来说，项目的居住舒适度是毋庸置疑的，这个项目给了龙岗人对舒适生活的想象空间，但地段不算出色，尤其是市区通勤的角度来说，偏远且公共交通配套偏弱。
特发天鹅湖畔
高层建筑+饱览湖景
■ 项目地址：龙岗区平湖街道东深公路转天鹅路
■ 项目特色：地铁周边 新兴片区
■ 建筑面积：260525.00㎡
■ 总房源：2161
■ 物业费：待定
■ 车位数：2070
■ 容积率：4.76
项目占地约5万㎡，总建面约36万㎡，规划含住宅、商业于一体的花园社区，另外还建设有幼儿园、九年制学校、公交首末站、老年活动中心等共配套设施。
交通方面，距离在建的地铁10号线华南城站约3-4公里，规划的地铁17号线鹅公岭站距离项目较近，预计2022年开建。
商业配套，项目周边商业氛围并不浓厚，自身规划底层1-2楼为临街商业，来满足社区日常生活需求。如需购物逛街，需沿平湖大道到平湖枢纽中心。
教育方面，项目配建一所幼儿园，另规划一所九年一贯制公立学校交由政府管理。
项目比较大的亮点：
一是生态景观，俯瞰天鹅湖畔，项目规划的主体楼栋一般在48层，最高51层，户型在3楼以上，都可直面雁田水库，自然景观相当丰富。
二是项目的位置，项目靠近平湖街道中心区域。平湖街道位于深圳中北部，是深圳东莞两市、龙岗龙华两区的交汇处，将来的城市更新和改造对该片区影响巨大。
项目户型丰富有77-142㎡户型7种户型，均价在4.1万。
总的来说，自然景观是项目的优势，但是目前片区发展慢、周围老旧厂房众多，宜居圣地的打造需要时间兑现。
仁恒公园世纪
品质住宅+大体量商业围绕
■ 项目地址：3号线大运站旁（龙岗COCO PARK对面）
■ 项目特色：地铁周边 品质住宅
■ 建筑面积：170149.29㎡
■ 总房源：1303
■ 车位数：1023
■ 容积率：4.55
■ 绿化率：40.00%
项目整体规划总建筑面积约92万平方米，拟打造集产业研发办公、集中式商业、主题式商业街区、公寓等综合业态于一体的产城融合生态科技园区。
交通方面，3号线的爱联站通勤更为便利，从项目一期至爱联站约600米距离，且爱联站距离大运枢纽仅一站距离即可换乘。
商业方面项目一路之隔即是8万㎡的cocopack和山姆会员店、中粮9万㎡商业（将入驻天虹商场），恒大城市广场约6万㎡商业。未来颐安都会中央规划有大型shopping mall，周边商业环境较好。
教育方面，项目共两所幼儿园，并引入了上海外国语大学龙岗附属学校。
和其他三个项目相比，仁恒公园世纪多少有一些城市的气息了。临大运但不近大运，属于大运的光环辐射范围，具有一定人气，周围大型商业环绕，将来的生活会非常便利。
目前该项目的房也卖出去多一半了，户型在建筑面积约83㎡ -106㎡ 的三至四房，看了样板间，得房率一般，空间利用率一般，比较平庸。均价在5.1万，另外装修费按2千/㎡的标准。
这个项目单价高出其他三个项目一截，完全受益于成熟的配套和项目位置，虽然都是期房，都涉及城市更新和旧改，但项目现处板块的状况，也可作为一个参考，毕竟城市的更新不是一蹴而就的。
结语
深圳十个区，龙岗目前整体房价较低：第一是因为供应大，第二是离市区远。自大运会后龙岗开始大幅度改变，经过十年的发展，龙岗坐上了【东进战略】的快车，经济神速增加，获得至关重要的战略地位。
如今，高质量发展是新时代的重大命题，作为产业大区的龙岗城市更新是少不了的主旋律。现在的龙岗是刚需者的福地，未来的龙岗，经过城市更新的改头换面，将变得更加舒适宜居。
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