爆料！深圳70年产权公寓不足10% 多赢30年意味着什么？

近日，社科院发布预测，2021年房价将继续上涨5%！对此，有媒体调侃，“十测八不准的情况时有发生，基本上社科院预测不涨的年份都大涨了，尤其是2015-2018年，简直就是反向指标。”一直走在全国楼市前列的深圳，11月的二手房均价超过了8万元/㎡，同比涨幅超过24%。买进深圳，正在成为全球共识：租房不如买房，迟买不如早买，抓住机遇，紧跟风口，重点选择。 作为无社保和户籍门槛要求的入手标的，公寓被共识为投资与过渡居住的不二选择，往往备受市场各类买家欢迎。
 “房住不炒”的大趋势之下，深圳住宅的门槛设定，只会越来越高、越来越严苛，让投资客无缝可钻。深圳连续三年新增人口达到40-50万人。没有住宅购买资格的新深圳人，不限购的公寓成了仅有的选择。
“深圳公寓将会成为绝版稀缺品。对于没有房票的购房者来说，错过这批公寓，他们将会住宅买不到，公寓没得买，错过买进深圳的机会”。深圳2020年8月叫停商务公寓审批后，某知名地产代理公司经理人如是评论。据中原地产统计，2019年深圳商务公寓成交18902套，创历史新高。要知道深圳住宅成交量才37884套，公寓在整个房地产市场上的占比不断扩大，已经接近1/3。
无论是手有闲钱作为资产配置，还是刚入深圳作为过渡居住，或者为孩子作长久的资产传承考虑，各界人士纷纷入手公寓。持续多个公寓盘的热销，甚至动辄上亿元的成交，都可以见证，公寓在深圳受欢迎的程度，非同一般。好公寓究竟如何选？
01深圳各类公寓知多少？ 从公寓产权的年限着手，我们先了解不同类型公寓的区别。
房子的产权年限，是指房子的土地使用年限。这是由土地的规划性质决定的。根据产权不同，可居住房子可以划分为普通住宅（70年）、公寓（70年）、商务公寓（40年）。（工业用地上的研发办公配套宿舍，不算严格意义上的公寓，不在此次分享之列。）
拥有住宅同等的70年产权的公寓，是指在普通住宅规划用地上的居住建筑，因不满足国家相关规范要求，为区别于普通住宅建筑，而明确为“公寓”。即：冬至日当天日照数>2小时，则划为普通住宅；冬至日当天日照数<2小时，则划为公寓。
而40年产权的公寓多为商业用地，被广泛称为商务公寓。

70年的公寓和其他的公寓究竟有什么区别？ 

• 年限。公寓的土地年限是70年，而商务公寓的土地年限是40年。

• 居住成本。70年产权公寓的水电气费属于民用范畴，物业费也是按照小区其他住宅一样的标准缴纳。商务公寓的水电气基本上都是商用的。大部分的公寓还不通气，只通水电，物业费也是按照商业的标准缴纳。而且，一般的商务公寓物业费，往往比住宅的物业费更贵，所以在居住成本上公寓是有优势的。

• 限购限贷。70年产权公寓在深圳和40年商务公寓一样不限购不限贷。只要有钱，只要符合贷款条件，想买多少套就买多少套，都可以首付五成。

业界还有一种猜想，继福田、罗湖公寓申请学位可以加分后，宝安或将成为下一个公寓可进行入学加分的区域。
显然，70年公寓，从居住实用价值、居住成本来看，更具吸引力。
0270年产权公寓存量预计不足10%？谈到成本，必然考虑价格。公寓的定价，在圈内有一条不成文的规律，即同项目或同片区的公寓的价格，仅为住宅的70-80%。这是因为绝大多数公寓都只有40年、50年，甚至30年的产权，相对住宅少了20-40年使用年限。这使得绝大多数公寓实际使用价值降低，从而价格相对较低。
70年产权公寓，既享有住宅的70年超长产权，又享有仅住宅7-8成的相对低成本，实现了罕见的超高性价比，格外受市场欢迎。
根据世联行提供的数据进行统计，深圳约有58个重点公寓楼盘，含有公寓库存。其中涵盖70年产权的公寓仅有10个楼盘，占重点公寓楼盘数量的17.2%。

▲深圳市各区重点公寓项目百占比

（数据来源：深圳世联行，统计日期截止2020年12月29日）

▲深圳市各区70年产权公寓重点项目数量

（数据来源：深圳世联行，统计日期截止2020年12月29日）

根据世联行提供的数据进行统计，全市仅有10个70年产权公寓重点楼盘，70年产权公寓可库存量约为1874套。以目前重点公寓项目库存总量19115套进行计算，70年产权公寓占比约为9.8%。
这意味着70年产权的公寓非常稀缺，每10套库存重点公寓，仅有1套为70年产权公寓。公寓本身就为绝版，拥有70年产权的公寓更是属于稀缺中的稀缺资产。
能以低于住宅达到2-3成的成本入手，享有比肩住宅的实用价值，这种没有入手门槛、看得见的高性价比，使得70年产权公寓买一套，少一套，赚一套。
“物以稀为贵”的市场法则，再一次见证了70年产权公寓的臻稀。
03多赢30年 意味着什么？全球疫情仍然不乐观的背景下，放水漫灌溉成为既定趋势。
最近，美国再次放水9000亿美元，合计5.4万亿美元，约合人民币35.4万亿元。据统计，美联储自3月份疫情以来已经总共投入接近3万亿美元的刺激资金，在2020年不到一年时间里，印刷了全球有史以来五分之一的美元！
财富的抗跌增值，中国深圳以出色的表现，成为全球资金的避险池。
入手70年产权公寓，往往意味着更多可能。毕竟深圳楼市在40年间，以最新二手房来计算，涨幅约达到80倍；近30年时间，涨幅约为10倍。70年产权公寓比常见商务公寓多出的30年，所带来的附加价值和非凡价值，绝不能用简单的数据进行估值。

▲数据来源：中国产业信息

而且， 70年产权公寓，如果不作为过渡用途，哪怕用来出租，即时实现资金回流也不错。随着深圳全球化加速，租金拥有足够的成长空间，正在逐步向全球都会城市看齐，拥有足够的想象空间。
那么，问题来了，70年产权的公寓究竟买哪里？前海空港的润科华府，目前在售的70年产权精奢小户型公寓，就是罕见的风口资产所在。
04润科华府精奢公寓 且买且珍惜
 占位湾区中轴“西协”风口润科华府位于前海空港双核

项目所在片区，既有“代言中国经济未来”的前海，又有占位全球NO.1的深圳国际会展中心，更有深圳仅有全球枢纽，不断成长的深圳宝安国际机场，还有接力前海所在的海洋新城。最近宝安区十四五重点项目出炉亦能见证，润科华府属于多中心环绕的核心地段。项目所属占位，每一个重磅利好，拿出来都是全球瞩目的存在，国家战略亦在此频繁叠加。

尤其值得瞩目的是，中国最具投资力福布斯排行榜中，宝安位列第四，其中人口增量列位全国第一。
这意味着“天时、地利、人和”于此汇聚。正如一位资深投资客所言：“宝安，是一个躺赢的所在。”
润科华府占位于此，注定非凡。尤其值得一提的是，项目是建面约27万㎡的现楼社区，带有园林、商业、住宅等业态。这意味着入驻公寓的业主朋友，将与住宅产品同享园林、商业等配套。
品质大堂“会呼吸的空间”、和建面约48-67㎡ 精奢精装小户型公寓，特别引进“迪拜塔”顶层会馆设计师、香港国际设计大师洪忠轩进行设计，打造了实现功能最大化与审美艺术化的精奢作品。项目属于现楼，即买即住，不需要等待2-3年，也不需要冒未知品质的风险。因为所有过硬的品质，都是看得见的存在。
正在火热施工中的地铁12号线洲石路站，毗邻项目；铁岗水库生态绿道、平峦山公园、凤凰山森林公园等生态，高效可达；全球高标准的桥梁工程，深中通道就位于项目之畔……一切高效生活与美好生活想象，都在这里，并且都在走向这里。
如此品质的优质公寓，错过不待，且买且珍惜。

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