资金链告急？长租公寓第一股深陷投诉漩涡 || 深度
有租客想退房退贷款，但“房管局说青客资金链已经断了，要么等融资，要么就起诉”，上市不足半年，青客公寓为何走到这一步？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
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上市不足半年，“长租公寓第一股”深陷危机。
“前两天，青客公寓的员工告诉我，像我这种收到解约短信的，拖欠的租金和水电费都不给了，随我们去起诉还是报警。”4月24日，上海奉贤区房东黄女士对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，今年2月，青客公寓以疫情为由要求其免租未得到她同意后，改口为租金延迟支付，无奈之下，“准备起诉了”。
黄女士的遭遇并非个例。无冕财经研究员在多个青客公寓房东组成的维权群发现，众多被青客公寓拖欠租金、水电费的房东抱团维权，催款的同时要求解约，但目前效果甚微。“人都躲着不见，怎么解约？”一位上海松江区房东陈女士如此表示。
租客亦受到波及，他们身上大多还背着租房贷。“如今相当于多了半年贷款，加上未退还的租房押金，都要1.3万了。”于3月29日搬离青客公寓的杭州租客王小姐对无冕财经研究员表示，为了不影响征信，她只能先还4月份的房租。
4月16日，青客公寓发表声明称，疫情给整个行业带来冲击，公司正通过多种途径加快恢复生产经营。针对之前小部分房东、租客的合同纠纷，其会逐步处理解决，“争取在3个月内逐步恢复正常”。
截至4月28日，在黑猫投诉平台上，青客公寓的投诉量多达5731条，涉及上海、南京、武汉、杭州等多地，投诉集中为拖欠房东房租、租客押金，以及租客退房后拒绝取消租金贷。有上海的租客称，“房管局明确说现在青客资金链已经断了”。
去年11月5日才在纳斯达克挂牌的青客公寓，究竟发生了什么？
“现在想退房、退贷款，简直是难如登天。”在一个近300人的青客公寓租客维权微信群里，一位租客表示。
无冕财经研究员在多个青客公寓租客维权群里发现，众多租客面临着无论是已退房、欲退房、换房，租金贷问题都难以解决的窘境。
“4月份的贷款是我自己还的，怕影响个人征信。”上海租客李小姐称，她与青客公寓签订了26个月的租房合同（2019年8月16日至2021年10月31日），并办理了长达18个月的租房贷款。
今年3月16日，李小姐搬离住处，并于20号办理完退房手续。她表示，自己已住满14个月，按照合同约定是可以无责解约的。但至今仍未收到押金，且还在还贷款。
期间，她一直联系不上青客公寓客服以及房管，尝试拨打12315、12345等，均没有得到回复。据其介绍，青客在上海5个地方设置了客户接待点，但目前仅剩嘉定有工作人员，但去了也仅是登记，未见有解决问题。“青客现在打地道战一样，之前设的办事处又没人，就算登记了也不给解决，警察都来了一波又一波了。” 李小姐告诉无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员。
▲青客公寓上海接待点告示，由受访者提供。
4月16日，李小姐接到上海闵行区房管局电话反馈，“房管局明确说现在青客资金链已经断了，要么等它融资才能有钱退租金退贷款，要么就起诉。”目前，李小姐已起诉，但律师告诉她，如果青客真的没钱了，钱也不一定能要回来，“贷款亏了2万多，律师费还搭进去了”。
“大不了不要押金了，这贷款才是真的坑。”李小姐表示，与青客公寓签订租房合同之初，并不知道自己是办理了贷款，亦不知贷款合同的存在。“房管员只说是分期还房租，以为是每月通过银行付房租而已。”鉴于能够享受积分抵水电费之类的优惠，李小姐选择了房管员推荐的这种付款方式。
与李小姐遭遇稍微有差别的是，杭州租客余小姐，是面临退不了房的窘境。
约半个月前，房东因为被青客公寓拖欠了2个月租金，联系余小姐表示4月底要收房，让她月底前搬走。
余小姐向无冕财经研究员表示，4月21日前，青客公寓给出的方案是换房，从现在的整租房换到合租房，合同至少签3个月。青客公寓方面表示，如果同意换房，就退押金并结清贷款，但接下来的贷款仍需余小姐自己还，后续由青客方慢慢返还给余小姐。在此基础上，其还要支付合租房的房租。如果不同意换房，则要余小姐自己还贷款，也不退押金。
但余小姐并不接受换房方案。“如果贷款先结清，换房我也可以接受，一边让我还贷款一边又让我付房租，这是不可能的。”余小姐表示，且其只想整租，不想合租。
4月21日，青客方改口，换房后继续还租房贷款，不另外付房租，“意思是三千的整租换成三千的合租，我才不干。”余小姐说，青客方表示现在公司资金不足，处境困难，不让其退房。但余小姐仍不想换房，“我已经开始找房了”。
租金贷如今成为租客的麻烦，但对于青客公寓而言，租金贷是其规模扩张的助推器。
2019财年的年报显示，青客公寓融资活动的现金流入主要为租金贷。截至2019年，青客公寓共与11家金融机构合作提供分期付款的租金贷，贷款年利率在4.35%到8.60%之间，未偿还本金为7.567亿元；租户中使用“租金贷”支付的租金比例达62.6%。
但在今年的疫情之下，长租公寓房源空置率上升，“青客公寓所使用的租金贷无疑在放大经营风险，容易导致资金链断裂，祸及房东端和租客端。”知名地产分析师严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。
据《经济观察报》消息，由于疫情影响，青客在2月的新增租赁业务停滞，大量房源空置。在此情况下，青客不仅需要支付高额房源运营费用，还有一大笔本该使用租金贷偿还的房东端租金要清理，资金链严重承压。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱也对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，青客公寓在付款方式上采用了很大比例的“租金贷”模式，利用提前收回的租金进行扩张，2018年底，青客公寓的房源量为96529套，同比上升99.4%，高速扩张导致成本上升。
她进一步分析，资金来源依赖租金贷，相当于是提前透支运营收入，再加上青客公寓利用租金贷的模式让租客享受租金折扣，企业还要给租户付利息，压缩了利润，“提前透支收入在新增出租量跟不上的情况下，容易出现现金流问题。”
青客公寓的资金压力，也转移到了房东身上。
“青客是在‘瘦身’，把所有亏损的房子无责解约，还不付房租水电。”4月21日，上述房东黄女士对无冕财经研究员表示，当日，其从青客公寓上海奉贤区的负责人处得知，奉贤区的老房子因为是亏损房，所以统统解约，拖欠的租金和水电费都没法给，只有起诉。
实际上，早在今年2月份的时候，黄女士便收到青客公寓的电话以及短信，以疫情为由要求其免租3个月。黄女士并未同意免租，而后青客公寓提出延后支付租金，即4月25日支付其2个季度的租金，“当时我想大家都困难，就同意了”。
据黄女士介绍，每个月的25号是合同约定的租金支付时间，且支付的方式是预付。按照合同约定，黄女士原本应在1月25日收到2、3、4月的房租，4月25日收到5、6、7月的房租。但就在4月17日，她收到青客公寓方发来的解约短信，“跟我说因不可抗力要无责解除合同，而且还是不当面交房。”
▲房东收到的解约短信，由受访者提供。
黄女士表示，其与青客公寓签订了长达8年的合同，根据合同约定，在签约第6年即2021年1月24日起，双方才可无责解约。如青客公寓单方面提前解约，需要按照合同规定“按归还天数的租金的1倍向甲方（业主）支付违约金”。
▲青客公寓与房东签订的合同条款截图，由受访者提供。
且在黄女士看来，她的房子并不亏损，“我一个月月租青客去税给我1300元，而两个租客的月份分别是920元和800元，即每个月青客能收到1720元的租金。”黄女士认为，即便青客方认为房源亏损，也不该不付拖欠的租金及水电费，“太坏了，准备起诉了”。
而对于盈利房，青客公寓也存在拖欠租金和水电费的情况。
4月18日，吴先生接到青客公寓的电话，询问租金支付方式是否可以改为月付，但其坚决不同意，并要求解约。致电的业务员表示需要领导审批，并于当日发来一条解约短信。两天后，吴先生又接到一条短信，表示解约申请未通过，之前的解约短信确认无效。
“理由是我的房子是盈利房。”吴先生表示无奈，既然盈利为啥拖欠房租水电？青客公寓本该于3月25日支付其4、5、6月的租金，但至今只支付了1个月的租金，且拖欠了3个月的水费以及2个月的电费。
实际上，据《第一财经》消息，早在2019年底，青客公寓便针对部分亏损房源，要求房东降租或解约。在业主收到的《降租解约沟通函》中，青客表示，公司每月支付给业主的租金已远远超出从租客处收取的租金，属于“高进低出”情形。
另据《南方周末》1月20日援引青客员工的话称，调整亏损房源的租金是青客公寓每年的常规操作，目前其亏损的房源约为5000套，“只是2019年特别多，2018年亏损房源约为1000套。”
疫情冲击之下，事态愈演愈烈。在上述黄女士收到的要求免租的短信中，青客公寓表示，受疫情影响，诸多租客未能返程导致房屋空置、公司按政府要求暂停出租业务，青客公寓希望房东能够免租疫情间的租金以“共渡难关”。
▲青客公寓发出的免租短信，图片由受访者提供。
清理亏损房背后，是青客公寓“租金差”盈利模式带来的压力。
“价差”，是青客公寓最基本的盈利方式，青客公寓创始人、CEO金光杰曾向媒体透露，“我们每一套房子拿进来，用收租减掉我们付给业主的租金一定要有价差，这个价差一定要大，如果太小了会亏本，死掉是早晚的事情。”
但从数据上看，“以价换量”之下，青客公寓的“价差”持续减弱，盈利承压。近三年，青客公寓的入住率维持在90%左右，但租金和租金差却在下降。
截至2019年6月30日，青客公寓享受预付折扣后的租金（租户一次性付全款或使用分期贷款可享受VIP折扣）为1075元，租金差是租金的20%，较2018年同期下降5.1%。这意味着，青客公寓单间月租金差额仅为215元，且尚未计算高昂的运营成本、装修成本、维护支出等。
“长租公寓这个市场还没有真正起来，之前都是靠砸钱发展起来，如高价收房、给予租客更多优惠。但发展到一定时候，账算不过来，便难以持续下去，加上疫情的冲击，影响就更大了。”严跃进对无冕财经研究员分析，“高进低出”模式是青客公寓此番面临困境的主因。
“为了缩减空置率，采用高买低出的形式吸引租户入住，使得整体利润降低。” 王小嫱同样指出。
4月18日，据《21世纪经济报道》消息，建设银行旗下的上海建信住房服务有限责任公司（简称“建信住房”）已接下杭州青客5000间房源，并在上海、南京等城市做资产调查，挑选接盘房源。
4月10日，张小姐收到青客客服发来的短信，内容大致为：由于青客公寓与建设银行旗下建信住房达成战略合作，即日起由建信住房作为公寓提供方提供住宿服务，青客作为管理方，并要求其登录青客租房APP重新签订合同。
▲租户收到的转签短信，图片由受访者提供。
据张小姐提供的转签建信住房合同条款截图，转签建信之后，青客公寓与张小姐原本签署的《住宿服务合同》解除，双方互不追究违约责任。张小姐此前缴纳的履约保证金、服务费保证金改由建信住房向青客公寓收取，张小姐无需另行支付；租金贷由青客公寓负责与张小姐结算相关费用。
▲转签建信合同截图，由受访者提供。
“青客此举的意义是解决当下资金流紧张的局面，因为目前涉及的房源量不多，预估解困的程度不大。”王小嫱表示。
严跃进同样认为，青客此举意在转移当下的矛盾和困难，加之建行近两年来亦有做长租公寓的规划，用于当前应急是没问题的。但他同时指出，建行本身是金融机构，提供金融服务，而青客公寓又涉及租金贷的使用问题，若后续建行参与租金贷业务，如何防范风险是个问题。
“青客公寓的首要任务是解决房东的租金拖欠问题，并保障好租客的利益，后续的纠纷便容易解决。为应对目前的资金压力，青客公寓可以适当增加贷款，用于支付拖欠的费用，这是短期内应急的一种解决方法。”严跃进表示。
疫情催化下，以青客公寓为代表的“二房东”模式，还有没有未来？
“青客公寓的‘二房东’模式，最大缺点在于‘租金差’缺乏弹性，容易受到季节、市场、政策等因素影响。通过‘租金差’来获取利润的模式，是非常难的。” 中国城市房地产研究院院长谢逸枫对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，且青客公寓过多地利用资本运作来获取资金，实则属于“高成本、低成长”资金链模式，难以弥补其本身的模式漏洞。
王小嫱则进一步表示，疫情下，一部分租户为了避免麻烦被迫选择续租，一部分租户延缓外出务工时间，对租房市场的需求确实带来了冲击。对长租公寓企业更是一轮新的考验。
对于长租公寓的“二房东”模式，谢逸枫表示，目前大部分的长租公寓均处于亏损状态，“退出的话，损失可能更惨重，不退出，则还要持续亏损”。就目前而言，可能的解决方法有四个：一是获得更多的低价房源；二是由银行给予扶持，提供低息贷款；三是尝试轻资产模式，输出管理系统和品牌；四是拓展新的利润增长点。
严跃进则认为，“二房东”模式本身没有问题，因为正常的操作模式应该是尽量拿到低价房源，但是长租公寓的问题在于市场的无序竞争把房源成本抬高，“后续还是要在房源收购上做一些规范，控制成本，防止无序竞争。”
无冕财经研究员就租客与房东的投诉等咨询青客公寓公关部相关人员，截至发稿，未获得回复。
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