半年内200家破产，中小房企的好日子到头了 || 焦点
洗牌加速下，房企的收并购会随之增多，中小房企求生欲再强，也难逃被吞并的命运，甚至“大鱼吃大鱼”的时代也会加速来临。
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作者：陈欣苗
编辑：雷缓之
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随着疫情加速行业洗牌，中小房企“求生欲”蹭蹭上涨。
6月8日，泰禾北京院子二期业主在微博发布一则致泰禾董事长黄其森的公开信，称该项目施工进度严重滞后，施工方因泰禾拖欠数亿工程款，不久后将停工走人，“烂尾几乎成了定局”。业主同时指出，泰禾违规售房，挪用监管账户巨额资金。不仅是北京，杭州、苏州、东莞等地均有泰禾业主反应项目进度延期交付的情况。
维权风波背后，泰禾的资金问题仍待破解。泰禾方面对外表示，战略投资者引入工作仍在推进中。此前市场传出的厦门国贸、厦门建发等候选对象，均已否认接盘。
试图引入战投纾困的并非泰禾一家。今年以来，包括弘阳集团、协信地产、阳光股份(000608.SZ)、福晟国际(00627.HK)、新华联(000620.SZ)等六家房企，均透露了引入战投的计划或意向，以期重生。
“前期一些高速扩张发展崛起的房企，在市场环境恶劣的情况下，回款压力增大，融资渠道收紧，资金链面临断裂风险，因此可能会有越来越多的房企为了生存，加入到引入战投的大军中。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。
疫情仅仅是导火索，对市场和政策走势判断的失误，才是这些房企陷入此轮危机的关键所在。
以泰禾为例。2016年至2017年，“降杠杆”成为主流，万科等一众企业均对市场保持谨慎态度时，泰禾却逆势而行，拿地金额从2016年的266.4亿元攀升至2017年的552.4亿元，新增土地储备面积从2015年的38.69万平米增至792.8万平米。同期，净负债率从298.7%升至497.64%。
不仅如此，泰禾主打的高端改善性住宅产品周转速度慢，需要更多的资金沉淀；项目重仓一二线城市，意味着更高的的拿地成本和项目成本。
自2018年始，限购、限价等政策连环抛向市场，加之融资环境持续收紧，此前加持的杠杆成为砒霜，泰禾的资金缺口像滚雪球一样越滚越大。
今年一季度，受疫情影响，泰禾的营收同比大降93.57%，跌至4.79亿元，货币资金同比下降58.6%，跌至55.52亿元。但其2020年到期的有息负债金额却高达540.43亿元，其中公司存续的4只私募债和2只中期票据将于4个月内集中到期，合计规模高达89.2亿元。
流动性危机加剧之下，5月13日，泰禾发布公告称，公司控股股东泰禾投资集团有限公司（以下简称“泰禾投资”）正筹划公司引入战略投资者事项，拟引入的战略投资者主营业务中包含房地产业务。
如今近一个月，引入战投的工作仍在推进中。此前的5月28日，据《财经》报道，泰禾创始人黄其森有意出让第一大股东位置，换得泰禾平安落地；泰禾正与多家投资方沟通，接盘公司大概率为央企，具体事宜还在洽谈。
2016年转型文旅地产的新华联亦是如此。虽然在文旅地产上大手笔投入，但仍未获得相应回报。数据显示，截至2019年中期，其共计在文旅项目总投入超502亿元，但期内文旅收入仅录得12.95亿元，占总营收32.71亿的39.59%，仍在靠房地产开发赚钱。
“疫情的冲击下，一些中小房企陷入生存困境，销售回款成为难题，偿债压力加大，企业现金流紧张。”陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，这些房企前几年高速扩张，由此带来的风险正在扩大，各种后遗症正在纷纷涌现，债务压力也不断增大。
今年一季度，新华联的营收同比下滑61.1%，少回笼资金60亿元，净利润由盈转亏，亏损3.3亿元。但同期，其货币资金约35.9亿元，但公司一年内需要偿还的有息负债约为75.76亿元，现金短债比约为0.47，远不足以覆盖短期有息负债。
5月13日，新华联总裁傅军在与中国国际金融股份有限公司的签约仪式上表示，受疫情影响，新华联集团今年出现了资金紧张的局面，为切实化解资金风险，集团将适时引进战略投资者，特别是要注重引进央企或国企投资者。
对央企的期盼，泰禾和新华联不谋而合。“央企、国企性质的战略投资者实力更加雄厚，发展也更为稳定；另外，国资企业融资效率相比民营企业更高，也将大大减少融资成本。国资背景的房企也能带来的更多资源优势，帮助房企自身度过困境。”陈霄向无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员指出。
新华联、泰禾之外，协信地产、弘阳集团等房企均拟筹划或正在进行战略投资者的引入。
“很多企业这几年业绩成长很快，但是一旦忽视了后续的市场风险，那么也容易栽跟头。更为关键的是，政策收紧方面，持续没有放松的迹象，使得很多房企经营压力比较大。”对于这波房企引战投抒困的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。
在他看来，以泰禾为首的房企所出现的困境，仅是市场变化的的一个开端，“市场竞争愈发激烈的情况下，不仅是小房企过得不行，规模房企的日子也开始难过了”。
“并非所有的企业都能成功引入战投，这要求企业本身具备一定规模且具备长期投资价值和投资潜力，在介入后企业能获得良性发展，战投才会考虑。”陈霄说。
多家房企求变求生存背后，是疫情催化下房地产行业洗牌的加速。
“房地产调控趋紧叠加疫情的影响下，房企的竞争更加激烈，房企的生存和发展也更加艰难，行业内的分化也在加剧，房地产行业洗牌加速。”陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。
人民法院公告网显示，截至2020年6月5日，今年房地产企业的破产数量已经达208家，超过2018年上半年的177家破产数量，与2019年同期相对持平。
需要注意的是，2019年开始，一些曾经规模较大的房企也出现在破产的名单中，比如曾进入房地产销售百强榜的三盛宏业、曾位列全国五百强第215位的银亿集团。进入2020年，千亿级房企福晟集团、泰禾的资金链危机愈演愈烈。
“这些企业都曾在业内占据一席之地，如今却也开始出现了经营问题，究其缘由，主要是在行业规模触及天花板，市场份额不断缩小的大背景下，各大房企的竞争进一步加剧。在这其中，中小房企容错率也变得更低。”易居控股CEO丁祖昱认为。
洗牌加速下，房企的收并购也会随之增多，“大鱼吃大鱼”的时代加速来临。
“疫情冲击下，行业资金链承压，尤其是中小房企面临严峻挑战，自身经济实力雄厚的规模房企将迎来一个收并购的窗口期。”陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，2020年房企收并购现象将会更加频繁和密集，行业集中度将会进一步提升。
在她看来，当前环境下，杠杆率过高、高负债率等都会使得企业面临风险，房企爆雷的现象越来越多，采取收并购是扩张规模最为快速有效的方式。
“从收并购的角度看，会呈现两个特点。第一，一些开复工受影响、销售受影响的项目，会成为收购的优良标的，成为后续很多房企可以积极收购的内容。第二，并购贷款等金融政策预计会放松，这是此类企业所需要关注的机会点。”严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。
有的房企已经嗅到了机会。在3月举行的2019年业绩会上，世茂地产董事局副主席兼总裁许世坛表示，今年的收并购有更大的机会，“市场因为疫情产生了变化，大企业的流动性充足，而中小企业则面临相当大的压力”。
在此之前，世茂地产与福晟的世纪并购一度成为焦点。今年1月13日，世茂地产宣布与福晟展开全面战略合作，共同组建世茂福晟这一平台公司。据“棱镜”4月的报道，世茂地产已经基本掌控福晟的主要资产和人事大权。
▲世茂集团董事局副主席、总裁许世坛（左二）、福晟集团董事长潘伟明（左三）接受媒体采访。
单从土储货值看，便可窥见福晟持有的巨大资产。数据显示，截至2018年末，福晟集团总土储货值超过8000亿元；在粤港澳大湾区拥有1000万平方米建面的旧改项目，总货值约有3000亿至4000亿元。
“从后续市场来看，大趋势上肯定会出现此类并购的现象。部分过于激进的房企，也不排除这几年企业经营会退步，进而出现所谓蛇吞象的现象。”严跃进表示，接下来，房地产行业抱团或“大鱼吃大鱼”、甚至“蛇吞象”的现象会越来越多。
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