“优等生”碧桂园知进退 || 焦点
销售额位居首位，手握巨额现金，作为房企头部的碧桂园，靠什么抵御住风险、维持龙头地位的？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：杨一轩
编辑：陈涧
设计：布冬
实习生：郭曼怡
无论从哪方面看，房地产行业仍处于强者恒强时代。
作为头部房企的碧桂园，显然保持了其作为强者的姿态。8月26日发布的中报显示，今年上半年，其累计实现总收入1849.6亿元，净利润219.3亿元。在克而瑞研究统计的半年销售排行榜上，碧桂园以3723.1亿元的销售额，位居行业首位。
更重要的是，在一度由高杠杆支配的房地产行业，碧桂园仍在继续降负债，今年上半年的净负债率仅为约58%，远低于行业平均水平，与此同时，手上握有2055.2亿元现金。
在房地产调控成为新常态、行业增速整体放缓的大背景下，如果再遇上疫情这样的“黑天鹅”，如果业绩能迅速恢复，而且未来还有望继续保持一定增速的房企，才能够真正穿越周期。
那么，从各种挑战中迅速突围的碧桂园，是如何建立起抵御风险、穿越周期的能力的呢？
只要将眼光稍微回望，也许能在一定程度上知晓碧桂园这一轮增长的逻辑。
2018年中期，碧桂园提出“行稳致远”的发展思路，主动选择了“退”。一艘乘风破浪的大船，开始慢速、稳定前行。
两年后，碧桂园的“退”带来了什么？除了继续领先同行的业绩外，还有更稳健的财务状况。
▲碧桂园今年上半年销售回暖。
中报显示，2020年上半年，碧桂园净负债率58%，而根据亿翰智库的数据，2019年50家典型房企的平均净负债率为94.1%，碧桂园的杠杆显然处于低位。
事实上，碧桂园一直在有意降低负债，使企业处于可控、安全的境地。截至今年上半年，碧桂园有息负债总额3420.4亿元，较上年末下降7.5%，其中，需要在本年内偿还的短期有息债务约为555亿元，在总有息债务中占比16.2%。
这也让碧桂园的融资渠道更为顺畅，今年上半年，其加权平均借贷成本仅5.85%，较上年末继续下降49个基点。
更何况，碧桂园手上还有巨额现金。
中报显示，截至2020年上半年，碧桂园可动用现金余额高达2055.2亿元，占总资产比例的10.5%，此外，还有约3288.1亿元银行授信额度尚未使用。资金充裕程度以令同行羡慕。
在疫情影响房企资金回流的情况下，市场盛传融资管理“三道红线”，即如果越线“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”，可能令房企的资金状况雪上加霜。
而对于碧桂园而言，稳健的财务状况成为其从容应对挑战的底气。更何况，碧桂园坚守的三四线战略，也将迎来收获期。
碧桂园坚持长期看好新型城镇化前景，在此次中期业绩发布会上，碧桂园集团常务副总裁程光煜表示，“尤其是今年国家重视基础设施建设，加上全面取消城区常住人口小于300万的城市落户限制的政策利好，都给我们提供了广阔的发展空间”。
而投资转化已经说明了下沉战略的正确性。今年，从疫情打击中重新恢复销售的过程中，三四线城市反弹更为明显，截至今年6月底，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28，而同行一二线城市项目投资转化率约为0.73。
目前，碧桂园已进驻全国31个省级单位、288个地级市、1334个区/县，在已进驻的三四线城市中，85%的城市处于库存短缺或合理状态，对应三四线城市权益货值达84%，未来对业绩增长的贡献不容忽视。
▲碧桂园项目分布情况。
亿翰智库研究指出，当前三四线整体增速相对稳定，充分表明这类城市市场基本盘偏大，难有较大的市场震荡，韧性较强。得益于居民购买能力和购买意愿的增强，内生性需求具有可持续性，可成为企业推货的重点。
主动降速的碧桂园，如果一味求稳，在可预见的未来，显然无法维持自己的优势地位。因此，碧桂园也在积极地“进”，着眼于未来新增量的布局正在加速。
2019年初，碧桂园董事会主席杨国强在内部讲话中提出，“过去不代表现在，现在不代表未来”，传达出寻找创新机会的决心，意味着该公司多元化布局正式提速。
将机器人产业、农业作为地产主业之外的两大重要布局，被外界看成是碧桂园的“二次创业”。
相较于一些房企多元化方向与主业关联不大，碧桂园的多元化，是在不断稳固主业的基础上进行的协同作战，也在锻造下一个十年的竞争力。
在明确两大多元化业务之前，碧桂园已经覆盖了房地产行业几乎所有环节，包括垂直整合从规划设计、材料供应、建造，再到园林、装修、物业、酒店、学校等。在这个能力基础上，布局机器人及农业，可以看成是碧桂园围绕地产主业挖掘新市场潜力的战略行动。
也正是在杨国强的内部讲话之后，碧桂园的多元化明显提速，已经能看到成效。
两年前才成立的博智林机器人公司，主要用于提高建筑行业的效率、安全性等，截至8月14日，有35款建筑机器人已投放工地测试。从测试情况看，外墙喷涂机器人可自动化完成外墙喷涂施工，避免高空作业风险，工效约为人工的8倍；楼层清洁机器人清扫效率是人工的3倍，且每平米清扫费用较人工降低15%。
更值得一提的，是碧桂园去年才成立的千玺机器人集团，聚焦餐饮领域，其研发的迷你雪糕机、集装箱煲仔饭机器人、咖啡机、汉堡机已进入量产，其他在研制还包括汉堡机器人、一体化全自动蒸箱、火锅智能配餐机器人等。目前，已有6家机器人餐厅门店投入运营。
▲机器人餐厅的汉堡机器人。
而对于农业这样需要长期投入的领域，碧桂园也没有放慢步伐。目前，碧桂园农业公司已控股华大农业，并投资建设运营广东德庆贡柑产业园、连樟村现代农业科技示范园、河北张北华大农业康养基地等优质项目。
多元化纵深推进，短期内对业绩助力较小，但碧桂园显然能保有耐心，因为其基本盘非常稳固。
中报显示，截至今年6月30日，碧桂园账上仍有不含增值税的已售未结收入7808亿元，很大程度上锁定了今年乃至未来两三年内的业绩增长。
正是基于其主业及多元化表现，碧桂园获得机构认可，惠誉、穆迪、标普均给予积极评价，成为民营企业罕有获得三大机构高评级的企业。
顺应大势，进退有据，碧桂园这艘大船，行驶得愈发坚定和稳健。
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